AI救了“老牌科技區(qū)”，中關(guān)村租金反超CBD，數(shù)字化成傳統(tǒng)商業(yè)競爭關(guān)鍵

海淀寫字樓。李凱旋/攝

本報記者 李凱旋 北京報道

科技正深刻改寫北京寫字樓市場的競爭格局。作為經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，北京商業(yè)地產(chǎn)連續(xù)低迷之后，出現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。其中，中關(guān)村憑借人工智能、集成電路等科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，展現(xiàn)出強勁的“產(chǎn)業(yè)支撐型”韌性——不僅是全市唯一實現(xiàn)租金環(huán)比上行的子市場，更帶動大宗交易市場回升。

新興產(chǎn)業(yè)帶動市場企穩(wěn)

AI熱潮帶來贏家無數(shù)。萊坊發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，近一年，北京寫字樓存量持續(xù)去化，供給過剩壓力較前期有所緩解，全市平均空置率為15.9%，環(huán)比微漲0.1個百分點，較2025年同期下降2.5個百分點。

值得關(guān)注的是，今年上半年，中關(guān)村依托人工智能、集成電路等產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢，租金抗跌能力領(lǐng)跑全市。萊坊發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，受科創(chuàng)需求集中釋放帶動，今年上半年，中關(guān)村錄得多筆新租成交。其中，算苗科技入駐銀谷大廈，新租面積3000平米；算秩未來在希格瑪大廈新租3712平米。

除了去化明顯之外，今年二季度，在北京甲級寫字樓平均有效凈租金環(huán)比下跌0.8%的情況下，中關(guān)村區(qū)域均價為251.4元/平米/月，環(huán)比小幅上漲0.3%，已經(jīng)高于CBD的平均租金。“受益于AI、芯片、股權(quán)投資企業(yè)持續(xù)落地擴(kuò)租，中關(guān)村的空置率穩(wěn)定維持在10%以下，租金抗跌韌性突出，也是全市唯一租金環(huán)比上行的子市場。”萊坊方面對《華夏時報》記者表示。

萊坊華北和華東區(qū)董事總經(jīng)理黃蔚認(rèn)為，中關(guān)村的突出表現(xiàn)并未單純依靠價格競爭，而是得益于人工智能、集成電路、云計算及科技投資機(jī)構(gòu)持續(xù)擴(kuò)張帶來的真實需求支撐。中關(guān)村的率先反彈也充分體現(xiàn)出“產(chǎn)業(yè)支撐型市場”在當(dāng)前周期中的韌性與競爭力。

上半年大宗交易走高

大宗交易的動態(tài)也顯示出了科創(chuàng)企業(yè)的活躍。世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京大宗交易累計成交金額為257.0億元，同比增長50%，為2022年以來同期峰值。

萊坊發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，北京甲級寫字樓大宗投資市場仍以內(nèi)資為主，成交結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向產(chǎn)業(yè)型賣家傾斜，且科創(chuàng)企業(yè)自用購置占比提升，純財務(wù)投資持續(xù)減少，資金集中流向中關(guān)村科創(chuàng)片區(qū)。

今年二季度，智譜AI以約3.61億元的價格收購建筑面積約2.27萬平米的中關(guān)村甲級寫字樓，計劃自持用于人工智能大模型與算力研發(fā)。此外，中國人壽實控的北京金庭置業(yè)以29.93億元的底價競得CBD核心Z10地塊，該地塊占地8046平米，規(guī)劃建筑面積為12萬平米，用地性質(zhì)為商業(yè)金融。

“整體來看，當(dāng)前投資市場中以租金回報為導(dǎo)向的財務(wù)投資趨于審慎，具備產(chǎn)業(yè)落地需求的自用型買家活躍度相對提升。資本更關(guān)注與區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深度綁定、具備長期發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，預(yù)計不同商務(wù)區(qū)之間的資產(chǎn)表現(xiàn)分化將延續(xù)。”萊坊如此認(rèn)為。

數(shù)字化能力成破局關(guān)鍵

不僅僅是產(chǎn)業(yè)園區(qū)和寫字樓，是否擁有數(shù)字化能力也成為傳統(tǒng)商業(yè)能否突圍的關(guān)鍵。戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部主管、資產(chǎn)證券化負(fù)責(zé)人楊枝對《華夏時報》記者表示，隨著首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs落地，公募REITs正式進(jìn)入“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動產(chǎn)”雙輪驅(qū)動時代，商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化迎來重要政策窗口期。

楊枝表示，底層資產(chǎn)的運營質(zhì)量與現(xiàn)金流穩(wěn)定性是決定REITs價值的核心，專業(yè)化、精細(xì)化的資產(chǎn)管理能力或?qū)⒊蔀槲磥聿粍赢a(chǎn)資產(chǎn)對接資本市場的核心門檻。

戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，自2025年年底商業(yè)不動產(chǎn)REITs推出以來，發(fā)行端積極響應(yīng)，目前申報至交易所共22單REITs產(chǎn)品，其中4單產(chǎn)品已成功上市，整體市場發(fā)展迅速。從資產(chǎn)組合來看，該批REITs底層資產(chǎn)涵蓋寫字樓、購物中心、奧特萊斯、酒店等業(yè)態(tài)，資產(chǎn)類型更為豐富，為更多存量資產(chǎn)打通盤活通道，為資本市場提供了更多配置選擇。

盡管市場已經(jīng)為資產(chǎn)提供了盤活路徑，但并非每一種業(yè)態(tài)都可以獲得青睞。戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎表示，當(dāng)前商業(yè)不動產(chǎn)市場分化加劇，核心城市標(biāo)桿購物中心與頭部奧特萊斯憑借穩(wěn)定經(jīng)營表現(xiàn)，成為資本市場高度認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)。這一趨勢則源于消費行為、客群結(jié)構(gòu)、場景訴求等五大維度的結(jié)構(gòu)性變革，徹底重塑了商業(yè)資產(chǎn)的價值邏輯。

“國內(nèi)消費K型分化態(tài)勢持續(xù)深化，大眾消費從單一購物轉(zhuǎn)向社交、休閑、文旅度假等多元體驗需求，線下商業(yè)體驗價值已經(jīng)超越傳統(tǒng)零售價值。如今，‘線下沉浸式體驗+線上私域會員深耕’的全域運營模式成為優(yōu)質(zhì)項目的標(biāo)配，而缺乏數(shù)字化能力的傳統(tǒng)商業(yè)持續(xù)貶值、加速出清。行業(yè)已邁入存量提質(zhì)時代，具備場景差異化、數(shù)字化能力與優(yōu)質(zhì)體驗業(yè)態(tài)的核心商業(yè)項目，將持續(xù)領(lǐng)跑市場。”孟祎如此認(rèn)為。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧