北京
時隔兩年，北京東城區金魚池地塊終于又有了新動作。
昨天，北京市規自委網站發布了《東城區金魚池二期西公建住宅項目工程設計方案公示》。
先來看公示信息：
項目四至范圍：東城區金魚池二期西公建住宅項目東至金魚池西街，西至大市胡同，南至西曉市街，北至蘇家坡胡同。
項目總建筑規模為11700㎡，其中地上建筑規模為5550㎡（包括住宅建筑面積1700㎡和商業建筑面積約3850㎡），地下建筑面積為6150㎡。
整體布局呈現出清晰的功能分區：北側沿街布置一棟辦公樓，主體地上5層、地下3層，高度約18米，恰好用足了18米的控高上限。南側則"藏"著7套中式合院，均為地上2層、地下3層。
拿地
根據此前公告，該宗地塊為2024年7月出讓，并由民企河北鑫界以3.375億元摘得，地塊當時經歷了超30輪的競價，最終溢價率也達到了25%。
要知道在當時，北京土拍市場一直是有著一道溢價率“15%”的紅線，這宗地塊都也是當時唯一一宗，提高了競價紅線的地塊。
金魚池地塊究竟有多小？
一組數字足以說明：用地面積3027.63平方米，大約只有半個標準足球場的大小。地上建筑總規模5550平方米，其中住宅建筑面積僅1700平方米，商業辦公面積3850平方米。容積率控制在1.83-1.84之間，建筑限高18米。
放在北京的土地出讓歷史上，這是住宅建面最小的地塊。
"迷你"二字都不足以形容它的袖珍——如果按100平方米的套均面積算，這點住宅面積只能做出17套房。而最終公示的規劃方案更加極致：
一共只有7套。
地塊所處的天壇街道，南側緊鄰世界文化遺產天壇公園，直線距離僅約350米。向北1.5公里即是天安門廣場，東側約300米為地鐵7號線橋灣站，西側約600米可至地鐵8號線珠市口站。北面則是前門大街歷史文化街區和北京坊商業綜合體。
周邊教育資源同樣亮眼——地塊南端緊鄰九年一貫制的北京市第十一中學金魚池校區。醫療配套方面，協和醫院、同仁醫院、友誼醫院等多家三甲醫院均在3公里范圍內。崇文門商圈、前門商圈、王府井商圈環繞其間。
更關鍵的是，二環內的地段屬性決定了這類土地的極度稀缺性。中指研究院在土拍當日即評價為"寸土寸金"——這個判斷，到今天來看仍不過時。
根據過往信息顯示，2025年7月17日，北京市東城區發改委才正式核準批復，同意實施東城區金魚池二期西公建住宅項目。
批復顯示，項目總投資估算約3.75億元，所需資金全部由開發企業自籌。
更大的挑戰來自文物審批。由于地塊恰好落在全國重點文物保護單位天壇的建設控制地帶內，2026年2月，北京市文物局發函要求將項目方案上報國家文物局審批。
這意味著，在天壇這個世界文化遺產的"眼皮底下"蓋房子，每一個細節都要經過國家級文物主管部門的審視。
2026年4月，項目獲得樹木砍伐許可證——可以砍伐6株樹木。這個看似微小的進展，在當時被市場解讀為項目終于"動"起來的信號。
從2024年盛夏的土拍鏖戰，到2026年盛夏的總平圖公示——金魚池地塊花了整整兩年，才走完了從"一塊地"到"一張圖"的路。
接下來，就看最終的市場反饋了。
以上。
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