招商蛇口，拋出一顆“驚雷”

◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

上周以來，上市房企開始陸續發布2026年中期業績預告。近些年地產央國企持續“當道”，相較于其拿地、賣房的異常高調，為何業績卻愈發“拉胯”？

比如保利置業，預告今年中期歸母凈利由盈轉虧，業內倍感吃緊。若說保利置業仍屬于地產央國企中的二流梯隊，那些躋身于頭部房企諸如招商蛇口等，又會如何？

據招商蛇口公告，其預計2026年上半年歸母凈利潤5億元至6.5億元，同比下降55%-65%，這等于被“腰斬”了；預計扣非后歸母凈利潤5000萬元-7000萬元，同比下降93%-95%，就更顯得“拉胯”了。

招商蛇口解釋說，今年上半年公司房地產項目竣工交付并結轉面積同比增長，但房地產業務結轉毛利率同比下降，結轉毛利同比減少；投資收益同比減少。

換成大白話，就是開發項目不僅陷入“增收不增利”泥沼，而且項目利潤空間還被嚴重壓縮了。招商蛇口只是沒說得更直白些。

2025年上半年，招商蛇口實現營收514.85億元，同比微增0.41%；歸母凈利14.48億元，同比增幅2.18%，而扣非后同比下降31%至約9.62億元。該期內，其綜合稅前毛利率14.38%， 同比提升2.39個百分點，其中開發業務毛利率16.27%，同比增加3.38個百分點。為何到今年上半年，招商蛇口就突然“斷崖式”利潤大降？

從地產開發項目結轉周期看，今年上半年結算項目應是最近一兩年賣出去的。比如2023年，招商蛇口實現簽約銷售額同比增幅0.35%至2936.35億元，簽約銷售面積同比增加2.49%至1223.41萬方，簽約均價24001元/㎡。

2024年，招商蛇口累計實現簽約銷售額2193.02億元，簽約銷售面積935.9萬方，簽約銷售均價23432元/㎡，相較于2023年各指標均有所下滑。

2025年，招商蛇口累計實現簽約銷售額1960.09億元，簽約銷售面積716.12萬方，簽約均價27370元/㎡，意味著銷售額降幅小于銷售量降幅，致簽約均價同比上升近400元。

實際上，招商蛇口開啟規模競爭始于2022年，彼時樓市突然遇冷深調，一大批一線民營房企受債務及資金鏈出險或承壓等開始縮表，地產央國企憑借央企信用優勢逆市加速登場。

來源：地產密探圖庫

看拿地投資端，2022年招商蛇口拿地總金額及權益金額均躋身全國房企第五，該年獲取56宗地，總計容建面約726萬方，總地價約1279億元，權益地價766億元，拿地權益比率同比上升至約60%，平均樓面價17617元/㎡。

2023年，招商蛇口以聚焦“強心30城”、“核心6+10城”等投資策略全面開啟“買買買”模式，該年累計拿地55宗，同比少1宗，總計容建面同比減少136萬方至約590萬方，拿地總金額1134億元，但權益地價同比新增101億元至約867億元，平均樓面價飆升到約19220元/㎡。

2024年，招商蛇口累計拿地26宗，總計容建面約225萬方，總地價約486億元，權益地價335億元且對應權益比例上升至68.9%，平均樓面價上升至2.16萬元/㎡，在“核心10城”投資金額占比90%，在一線城市投資金額占比59%。

2025年，招商蛇口累計獲取43宗地，總計容建面約440萬方，總地價約938億元，平均樓面價21318元/㎡且略低于2024年。

再看近三年經營業績。2023年，招商蛇口實現營收1750.08億元，同比下降4.37%；歸母凈利潤63.19億元，同比提升48.2%。這一年，招商蛇口整體稅前毛利率同比下降3.4個點至15.9%，其中開發業務稅前毛利率同比下降4個點至17.1%。

2024年，招商蛇口實現營收約1789.47億元，同比增長2.25%；歸母凈利潤約40.38億元，同比減少36.09%。這一年，招商蛇口稅前整體毛利率進一步下滑至14.61%，其中開發業務毛利率已降至15.58%。

2025年，招商蛇口實現營收1547.28億元，同比下降13.53%，歸母凈利潤10.24億元，同比下滑74.65%。這一年，招商蛇口綜合毛利率同比進一步降至13.76%，其中開發業務毛利率同比降至15.33%。

回到2026年上半年，招商蛇口在銷售端表現還不錯，該期內實現簽約銷售金額同比增長8.3%至962.45億元，銷售面積同比減少近30萬方至305.18萬方，簽約均價30357元/㎡，較上年同期均價約26536元/㎡上漲了約3821元。

這是否意味著，招商蛇口在接下來一兩年內的業績將明顯改善？實際上，銷售金額增速“回正”，應是招商蛇口在核心城市的部分較高溢價拿地項目入市，均價本身就較高，疊加優質區位等影響，在高改市場較熱銷。

據公開披露，年初以來，招商蛇口北京朝棠攬閱項目亮相即走熱，已去化近九成；深圳海晏府首推108套去化九成，觀潮府單日賣了60億元；上海康定壹拾玖三開三捷賣了80億元，安瀾上海單盤首開賣了90億元；西安招商西安灣44天內三次開盤累計熱銷23億元等。

雖如此，招商蛇口今年上半年整體銷量并沒有起來，而且還有所下滑，而這關系到集團整體存貨的周轉率，以及整體利潤表現等。