入境客流強勢復蘇，上海酒店市場回暖，助推資產REITs加速落地

仲量聯行2026年《中國酒店REITs市場發展白皮書》 。李貝貝/攝

本報記者 李貝貝 上海報道

2026年上半年，隨著國際與國內旅游需求的同步回升，上海酒店市場交出了亮眼答卷。據仲量聯行統計，2026年上半年，上海酒店新增約770間高奢客房，多家國際品牌高端酒店陸續落地；與此同時，存量酒店資產改造、品牌煥新的節奏持續加快，行業品質化升級趨勢愈發凸顯。

“上海酒店市場的持續回暖，印證了國內酒店資產的長期價值韌性。”仲量聯行酒店及旅游地產事業部大中華區董事總經理周濤向《華夏時報》記者表示，經營基本面持續夯實，疊加存量資產升級改造的行業趨勢，將為酒店資產證券化打開更廣闊的發展空間，加速行業輕重分離、專業化資管轉型。

上半年新增高奢供給約770間客房

來自上海市商務委員會的統計數據顯示，2026年1至5月，上海累計接待入境游客438.36萬人次，同比增長29.06%，入境客流保持大幅上漲態勢，拉動國際旅游需求加速復蘇。仲量聯行研報顯示，這一利好直接推動了上海全市中高端、高端和奢華酒店市場的“量價齊升”，其中奢華板塊增長尤為迅猛，今年上半年入住率和平均房價分別錄得3個百分點和7%的增長。

同時，據上海旅游大數據監測，端午節假期三天，上海累計接待游客711.96萬人次，同比提升9.86%。同期，賓館、旅館平均客房出租率60.80%，較去年同期上漲1.6%。

據仲量聯行統計，上海市上半年新增高奢供給約770間客房。具體而言，2月3日，上海徐家匯中心安達仕酒店開業。該酒店擁有267間客房與套房，由凱悅酒店集團與新鴻基地產聯合打造，是安達仕品牌在上海的第二家酒店；二季度，上海九棵樹藝術中心金普頓酒店（洲際酒店集團旗下品牌）和上海松江臨云萬豪酒店正式亮相，分別新增229間客房和276間客房及套房。

記者注意到，今年上半年，上海存量酒店資產的升級改造也在加速推進。如上海虹橋錦江大酒店通過翻新，成功換牌至瑞士酒店和雅高翰悅閣雙品牌；上海揚子飯店則完成途易藍品牌的身份更換。

其中，今年2月13日，雅高大中華區宣布，上海虹橋瑞士酒店公寓及上海虹橋雅高翰悅閣酒店已正式開門迎客。據悉，上海虹橋瑞士酒店公寓為瑞士酒店品牌在華布局的首個服務式公寓項目，擁有190間設計精致的客房及套房，而上海虹橋雅高翰悅閣酒店則為雅高翰悅閣品牌的大中華區首店，擁有360間客房。

酒店資產證券化迎來加速發展窗口期

市場經營基本面的持續向好，徹底夯實了酒店資產的投資價值，也為酒店行業對接資本市場、推進資產證券化轉型創造了核心條件。目前，隨著公募REITs底層資產擴容至酒店領域，酒店資產證券化正迎來加速發展的關鍵窗口期，成為行業盤活存量、優化資本結構、實現專業化轉型的核心抓手。

據仲量聯行數據，截至2026年5月31日，已申報的酒店REITs項目均為商業不動產REITs。此類產品在底層資產酒店的定位與區位選擇上并無特殊要求，僅需滿足運營成熟穩定、原則上運營滿三年、投資回報良好以及合規性達標等與其他類別的商業不動產（如商業地產、辦公樓等）發行REITs統一的基本條件，原則上即可進行申報。目前市場上公募REITs普遍采用“公募基金+資產支持專項計劃”的雙層架構。

周濤認為，作為一種不動產投資工具，REITs對酒店行業而言，實則是一場圍繞資產管理能力展開的深層變革。在其看來，酒店REITs將進一步推動行業盤活存量資產、優化資本結構、提升運營效率，為投資者提供更加多元化的配置選擇，也為中國酒店業邁向更加專業化、透明化和可持續的發展階段注入新的動能。

需要關注的是，相較于其他類型商業不動產，酒店資產的運營鏈條更長、參與主體更多，對法律盡職調查和合規管理設置了更高標準。仲量聯行方面發布的白皮書指出，底層資產權屬是否清晰、建設及運營手續是否完備，以及資產能否保持持續穩定運營，是監管機構和市場參與者關注的重點。

此外，酒店REITs的發行往往伴隨著運營管理架構的優化與重塑。如何在滿足REITs監管要求的前提下，合理厘清業主方、運營管理機構及品牌管理方之間的權責關系，是項目順利推進的重要前提。隨著首批項目有望于近期上市交易，特許經營、運營支持等更契合REITs監管邏輯的合作模式，正為酒店資產實現證券化與專業化運營開辟新的路徑。

中倫律師事務所權益合伙人紀超認為，酒店REITs項目兼具不動產、資本市場和酒店運營等多重屬性，需要法律團隊在監管要求與商業訴求之間建立有效銜接，為項目順利申報注冊及后續穩健運營提供支持。而律師的價值不僅體現在發行階段的法律盡調和合規審查，更體現在幫助各方搭建可執行的交易結構和運營安排。

此外，國內酒店REITs市場的長期健康發展不僅依賴于持續擴募機制的建立，更取決于優質資產儲備的積累，這對原始權益人在資產管理與資本運作專業化方面提出了更為嚴苛的要求與挑戰。對此，仲量聯行方面表示，中國酒店REITs將顯現五大發展趨勢：資產類型持續豐富、市場格局進一步分化、專業化資產管理能力提升、機構投資者持續發揮主導作用，以及直接投資渠道日趨活躍。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧