北京
文/上海進深 嚴明會
拿地15天后，綠城嘉定項目規劃公示。
這塊地有一個特點：南北兩個地塊被天然隔開。
北側的F13A-04地塊容積率2.2，南側的F14A-01容積率1.3，限高也不同，兩塊地本身就適合打造不一樣的產品。
綠城也順勢而為，交出了一份“高層拉滿改善感、低密首推聯排”的方案。
整體來看，項目擬建17棟3-17F住宅產品，1棟17保障房，共計規劃552套房源。
沒有做當下流行的抬板，僅較外部道路抬升1米左右。
高層區：改善屬性拉滿
北側的F13A-04地塊，容積率2.2，擬建7棟16-17F住宅產品，共計規劃458套房源。此外，地塊西北角配置1棟17F保障房。
社區采用全人車分流設計，地面無車位；風雨連廊可以串聯起南側的6棟樓，可實現無風雨歸家。
配置下沉式庭院以及地下會所，藍色區域可能是室外泳池，除11# 、12#以外，其余5棟首層均設置了部分/全部架空層。
7棟住宅全部兩梯兩戶、獨立電梯廳、無連廊，預計有南向多陽臺 可拓展飄窗等附贈空間。
戶型設置上，大約在110-120-140-150㎡，且大面積戶型占比更多。
低密區：別墅賽道卷向聯排
南側的F14A-01地塊，容積率僅1.3，擬建8棟3-3 1F住宅，2棟7-9F住宅，產品形態是聯排別墅、小高層。
同樣地面無車位，完全人車分流。地下車庫出入口和人行出入口獨立設置。
稍有懸念的是，地塊內下沉庭院面積偏小，且緊貼7號樓，具體功能排布還有待后續揭曉。
該地塊將推出94套房源，包括34套聯排別墅 60套洋房產品，套均面積約192㎡，所以聯排產品大概率在200㎡以上。
有別于市場常見的高低配社區，F14A-01地塊為獨立完整的低密地塊，別墅居住體驗更純粹。
差異化競爭
回顧土地端，6月30日，上海五批次土拍中，這塊地吸引了金茂、建發、綠城3家房企，最終綠城以總價20.66億元的價格競得，成交樓板價29227元/㎡，溢價率19.08%。
加上不低于2500元/㎡的裝標，可售樓面價約3.2萬/㎡。
這塊地是新政后區域內首次出現聯排產品，綠城沒有走市面上常見的疊墅路線，而是直接把別墅業態向上卷了一級。
究其原因，一方面是獨立完整的地塊條件讓聯排的排布成為可能，不必像傳統高低配那樣犧牲別墅區的私密感。
另一方面，聯排相比疊墅有更強的溢價能力，在較高的地價壓力下，與其在疊墅賽道內卷，不如換一個賽道做更有話語權的產品。
塊北側約1.5公里處為象嶼金茂·滿嘉，今年3月底底價拿地，樓面價24500元/㎡，相比于綠城地塊低了4727元/㎡。
項目容積率1.7，規劃11層類洋房與4層疊墅，是嘉定首個3.5代宅抬板項目，抬板高5.6米，室內配置金茂科技系統，首批房源即將入市。
對比可見，綠城以獨立低密地塊和聯排別墅形成錯位競爭，挑戰更高的天花板。
最后看地段，項目位于嘉定核心區腹地，處于此前熱盤萬科理想之地東北側、瑞金醫院東側，步行至11號線嘉定新城站約1公里出頭。
周邊配套成熟，擁有寶龍廣場、中信泰富萬達廣場、華師大附屬嘉定西郊學校及遠香湖公園等。
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