北京
文/深圳進深 嚴明會
開盤不足一個月，特發臻華府變相降價了。
前幾天，這個位于深圳龍崗南灣的項目，拋出了一張置業優惠海報。
按產品面積，成交即送18-30萬家電大禮包。
海報上寫著“限量20套”，但活動持續到7月底截止。
看到這里，進深君納悶了，啥家電30萬那么貴啊。
后來想想，好像懂了。
而根據不少中介自媒體消息，優惠確實可1比1折現。
臻華府是上月15號拿的預售證，6月21日正式開盤。
當時，開發商在備案價基礎上給出了97折開盤折扣。
折后單價區間4.42-5.58萬/㎡，折后均價4.88萬/㎡。
折后總價：
87㎡三房折后價388-417萬/套；96㎡三房折后價427-470萬/套；
114㎡四房折后價547-582萬/套；143㎡五房折后價765-801萬/套。
也就是說，綜合這次的“降價”。
87㎡折后總價來到370萬起，單價4.25萬/㎡起。
說實話，作為布吉石芽嶺板塊目前在售的唯一新盤，臻華府的首開去化算不上好。
截至目前（2026年7月15日），項目開盤至今的網簽去化率28.66%，不足三成。
這或許也是臻華府這次拿出這么大優惠力度的原因。
作為新規產品，臻華府的優勢是不言而喻的。
1）95-102%的得房率，在深圳市場算很不錯了。
2）加上地處龍崗區南灣街道盛寶路與寶西路交匯處，位于地鐵14號線石芽嶺G出口；
地鐵交通較為便利，周邊居住氛圍濃厚，配套齊全。
但新規之下，項目的戶型也確有不足。總給人一種顧此失彼，不夠完美的感覺。
最明顯的，87㎡戶型三房兩衛，有橫廳和豎廳兩種格局。
兩種格局均有不少贈送，主臥均有270°飄窗，而且做到了南北通透。
但這個面積戶型，陽臺和兩個次臥朝向是向北的，房間只有主臥朝南。
也就是說，朝向被犧牲了。另外，該面積戶型豎廳格局的餐廳，空間也偏小。
更大一點的戶型。
96㎡的三房，豎廳格局，三開間朝南，有客廳連接客房的大陽臺；
114、143㎡的四房、五房戶型，也均是豎廳格局，四開間朝南。
不過，96㎡、114㎡、143㎡剛改以上戶型，主臥并沒有270°飄窗。
這點甚至不如87㎡的剛需產品。
所以無論是小戶型還是大戶型，好像總要犧牲一些東西，才能得到另外一些東西，并沒有做到足夠好的兼顧和平衡。
還有一些不足，則在項目本身的規劃上。
臻華府原為龍崗南灣中部片區土整項目，由特發集團打造。
項目主體為深圳市特發新邦置業發展有限公司，董事長、經理為盧悅云。
該土整項目共涵蓋04-01-01、04-03、04-07共3個地塊，是集住宅、商業、辦公、酒店等多元業態于一體的綜合體項目。
規劃建設10棟住宅、2棟商辦樓及1所幼兒園，總建筑面積約55萬㎡。
規劃總戶數2623戶，其中商品房2250戶（含部分回遷房），人才房373戶，配套車位1919個。
住宅主要在兩個地塊：
04-03地塊，由6棟住宅、1棟公租房及1所幼兒園組成，層高47層；占地3.11萬㎡，總建面27萬㎡，計容建面22萬㎡，容積率7.1，規劃戶數1917戶（含公租房373戶），設停車位1335個。
另外的04-07地塊，由3棟住宅組成，層高46層；占地1.17萬㎡，總建面11.3萬㎡，計容建面8.25萬㎡，容積率7.0，規劃戶數706戶，停車位584個。
所以整體看下來：
1）小區是超高層，容積率不低，且部分樓棟之間的樓間距最短的僅16-18米左右；
2）有保障性住房及公共租賃房，居住氛圍沒那么純粹；
3）另外，整個小區車位1919個，車位比1：0.73，配比顯然也不是很足。
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