天津，板塊混戰，房價迷離！

上半年，天津新房的板塊排名揭曉。

市區板塊已明牌：

地段王座松動，產品扛大旗沖鋒。

半年榜中，最刺眼的是座次顛覆。

傳統豪強河西、南開，勢頭被河北、河東、紅橋超越。

別看是前十名，但第一名與第十名之間，成交量竟差出4倍。

樓市已成“勝者通吃的叢林”。

這個局面去年初現，經過一年的博弈，板塊都找到自己的生存之路，價格也被市場調節。

上半年市區板塊成交前三名：南口路、新梅江、順馳橋

河北的南口路，市區第一。

成功關鍵是抓住市場空白：市區300萬以內小洋房。

以前市區洋房必做大，125、143平米居多，多數人買不起。

金地上灣玖峯津鐵格調麟鳳來儀把面積段打了下來。

最小89平米、250萬也能買洋房。

一個板塊剛啟動時，靠地緣肯定能火一把，但如果成交量一直高，說明已經吸引到區域外的增量。

所以，憑借市場空白，金地和格調兩個盤都能漲價。

天津樓市也因此出現了“雙邊市場”。

現在沒有大行情，小區域的供需關系，就能直接決定房價漲跌。

西站板塊也同理，建投譽河院靠市場空白起勢。

但既然是空白，總有填上的一天。

開發商會迅速形成共識，拿地補供應。

板塊想繼續火，得靠大故事延續。

西站板塊效果圖

所以西站板塊僅憑兩個樓盤，還能保持市區第四名。

新梅江的成交量終于抬頭，市區第二名。

去年下半年被紅橋、河北、河東的組合拳打懵了，恐慌降價。

現在踩踏結束，但量的回升也是降價夯出來的。

中海學府源境高層降到2萬6，梅江和悅洋房3萬左右……

房價已低于紅橋，與河北拉齊，河西的性價比反攻。

河東津濱大道也面臨同樣困境，靠降價換出了上半年市區第六名。

城投萬欣城梅園117平米降到250萬，單價拉到2萬2。

這倆板塊，房價都降了15%。

當板塊無空白可鉆，又無大故事可講，還缺乏超級新房，那就不能躺在地段上吃老本，只能用房價補短板。

河西陳塘板塊，竟然沖到第五名。

成功路徑非常特殊，完全靠保利津門天珺“超級單兵”突圍。

產品原創主義的勝利，目前在天津獨一份。

保利津門天珺中央車站效果圖（過程稿）

保利津門天珺上半年簽約117套，簽約均價高達4萬2，套均價更是高達512萬，部分房源價格上漲，還越賣越好。

同一板塊，中海玖萬里只能靠降價，洋房降到3萬5，比保利津門天珺單價便宜將近1萬，銷量卻賣不過保利。

河西海河柳林成交量排名第八。

只有創意之城一盤，雖然板塊兌現速度快，但目前還停留在賣學區的階段。

240萬左右，買河西師大二附小+新華中學九年一貫制。

小戶型賣的最快，蘭園89平米售罄；錦園89平米只剩頂底；璞園7號樓89平米只剩15層以上的，5、6號樓等加推。

創意之城效果圖

南開的學府板塊，在TOP10中套均價最高，626萬。

靠地段取勝，南開中環線以內，承接和平改善外溢。

這些人購買力相當強，不認新區、不看規劃，只認傳統核心地段。

不過房價也必須自刀，中海津華玖章整盤簽約均價才4萬，與首開相比降了不少。

河東順馳橋板塊、南開天拖板塊、河北中山路板塊，也都闖進TOP10。

更多是靠城市更新的預期。

上半年市區的贏家邏輯，只有三條路：

① 搶占市場空白，但這是階段性的窗口期。

②板塊有大故事，通過持續兌現利好，制造新的吸引力。

③打造超級新房，用碾壓級的產品力突圍，難度系數最高，試錯成本也最大。

三者得一，可謀一域；

三者皆無，老實降價。

上半年，環城板塊成交NO.1是海教園。

也是全市板塊第一、唯一半年銷量過千套的板塊。

但是，強弩之末。

4月出臺最嚴教育新政后，成交量降40%。

所謂的全市第一，含金量都壓在第一季度了。

空港和華苑高新區分別成交650套和595套，開始承接部分學區需求，下半年會更明顯。

海教園的結果再次說明，單一靠政策支撐的板塊，韌性不足。

環城板塊分三類：

市區改善外溢、地緣改善、新天津人落戶

市區改善外溢，是環城最大的“金主”。

南倉、雙港、津濱大道，提供“分界線上的平價豪宅”。

現在的“常勝新盤”都是這類，龍曜城鳳鳴金茂觀棠中建理想城……有量也有價。

金茂觀棠實景圖

中北鎮、國展西分別排名第六、第八。

承接市區賣掉老破小、預算200萬以內的改善外溢。

國展西的房價泡沫去的差不多了。

大華星樾98平米洋房123萬起，有地鐵1號線托底。

大華星樾實景圖

南開的改善，夠不上水西板塊，沿著2號線正好去中北鎮。

格調松蕉花園現房，96平米小高層170萬左右。

格調松蕉花園實景圖

大寺板塊成績不錯，上半年板塊排名第四。

主要因信達聽松花園加入，承接河西剛改外溢。

金地時代印保利郡璟和煦更多面向地緣改善，自成體系。

大學城、東麗湖、金鐘街，也同樣進入TOP10，主打新天津人落戶。

尤其大學城降價后，地鐵3號線+在建的九年一貫制學校，性價比凸顯。

愛情繽紛里現房110萬起，上半年簽約191套，板塊第一。

愛情繽紛里實景圖

這些板塊沒有驚天動地的產品，全靠老盤降價驅動。

這半年，天津樓市進行了一場徹底的“祛魅運動”。

地段論失效；

僅靠學區政策支撐的板塊光環消退；

曾經被詬病的板塊，價格降到位后，成交量起勢。