廣東
男子在上海租了一套房子住了18年，退租時房東要求“恢復如新”，并索賠24萬余元。最終法院判賠6萬多元，大家覺得能接受嗎？
2006年6月，張先生和上海女房東劉女士簽下了一份租房合同，租期一年，保證金11600元。
合同中確認：房子按現狀使用，想重新裝修或者改動設施，得先經房東同意；租期一滿，恢復原狀；因為使用不當或者人為原因把房子、設備弄壞了，租客要負責賠償。
一年到期后，雙方沒再續簽書面合同，張先生一直住了下去。這一住，就是18年，一直到2024年7月退租為止。
租住期間，張先生經劉女士口頭同意，把白墻刷成黃色，把三室改成四室以便家人居住。
張先生退租搬離后，房東劉女士前往收房，發現房屋格局改動、墻面翻新痕跡、局部地板破損，當場提出 “恢復如新”的要求，張先生必須將整套房屋徹底翻新，恢復到2006年首次出租時的嶄新狀態：墻刷回白色、結構恢復三房、地板換新、灶臺換新。一算賬，修復費需要14萬。
張先生堅決拒絕，他認為房屋使用了18年，出現老舊褪色是自然規律，自己無過錯無需擔責翻新。
雙方各執一詞，多次私下協商始終無法達成共識，造成房子一直空置幾個月沒有租出去。
僵持無果后，劉女士選擇通過司法途徑維權，將張先生起訴至上海長寧區人民法院。
她主張張先生賠付全屋修復費用14萬余元，同時承擔房屋幾個月沒租出去以及翻新期間的空置損失10萬余元，累計索賠近24萬元，并且堅持要扣除張先生繳納的11600元租房押金。
張先生辯稱：改造是經過允許的；墻壁發霉是外墻滲水，跟自己沒關系；除了辦公椅滾輪磨壞的一兩地板，其他都是18年正常使用的自然損耗。
因此他提起反訴，要求退還押金。
法院依法委托專業鑒定機構，對房屋進行全面司法鑒定，并在審理中區分兩類損耗，作出分段責任認定：
必須復原部分：張先生私自改造戶型、更改墻面顏色，合同明確約定退租恢復原狀，該部分改造不屬于正常居住范疇，相關拆除、修復費用由租客承擔；
自然損耗免責部分：房屋歷經18年使用，地板整體老化、灶臺褪色、墻面輕微老化發黃，屬于長期居住自然損耗，房東無法舉證是租客人為損毀，該部分翻新費用無需租客承擔；僅一處辦公椅造成的局部地板破損，屬于人為損壞，由租客賠付。
綜合鑒定、房屋使用年限、雙方過錯，法院酌定張先生承擔房屋修復費用3萬余元。
關于空置損失：因張先生拒絕配合修復，房屋無法正常對外出租，產生空置租金損失。但法律規定房東有主動減損義務，收房后需及時掛牌招租，不能放任房屋長期閑置擴大損失。
法院結合修復工期、本地住宅平均出租周期，酌情判定張先生承擔空置損3萬余元，同時判令房東退還租房押金6600元。
因此，張先生一共需要賠付6萬多元。
這事最讓人來氣的地方，不是24萬還是6萬的賠償數字，而是“恢復如新”這四個字本身就很流氓。什么叫“如新”，是恢復到交房時的樣子，還是恢復到全新的狀態？合同里的“恢復原狀”，到了實際操作里就變成了“全屋翻新”！合著房東的意思是，你住了18年，走的時候得給我留一套全新的房子？
“恢復原狀”這四個字太模糊了，什么程度算原狀，什么程度算損耗，每個人心里都有一桿秤。真要避免扯皮，就得簽合同的時候寫清楚，入住的時候拍視頻留證據，別等到退租了才來翻舊賬，到時候誰也說不清楚。
18年的時間，一個人從青年住到中年，一套房子從新住到舊，這是時間的力量，不是租客的錯。比如你借別人一雙鞋穿了一天，還回去的時候鞋底有點磨損，這叫自然損耗。但你要是把鞋底磨出一個洞，那就得賠。18年，相當于這雙鞋你穿了6000多天，鞋底自然磨損換誰都一樣。
法院這次對損失的拆分認定，等于公開確認了一件事：長期租客不必為房子的正常衰老買單。這對所有租房住的人來說，是一顆實實在在的定心丸。
最后，送租客們幾條“租房避坑攻略”，請牢記：
1、入住前：把房子拍個360度無死角視頻，連墻上的裂縫、地板的劃痕都拍下來，發給房東確認。這是你的“免死金牌”。
2、裝修前：任何改動，必須得到房東的書面同意！口頭承諾？那是空氣！
3、 退租時：打掃干凈，結清費用，鑰匙一交，轉身就走，別被“恢復如新”這四個字嚇住。房東敢攔你？讓他拿合同說話，拿法院傳票說話！
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