廣東
文｜鄧浩志
大城市樓市復蘇，全國市場和預期有較大差距
盡管上半年北上廣深等一線城市樓市有明顯的回暖，但全國房地產行業的宏觀趨勢表現似乎并不佳。
統計局剛公布的6月各項經濟指標顯示，1至6月全國房地產開發投資同比降18%（前值 -16.2%），新建商品房銷售額同比下降13.6%，其中住宅投資29300億元，下降17.8%，降幅擴大2.2個百分點。6月末，商品房待售面積76315萬平方米，同比下降0.9%。數據還顯示，1—6月份，房地產開發企業到位資金40233億元，同比下降20.2%。
很明顯，今年上半年樓市的復蘇，只是在少數城市的核心區等極少數范圍。大多數城市樓市表現仍然不佳，整個行業各方面指標在持續四年多近五年的萎縮后，仍在進一步萎縮，甚至加速萎縮。
至于房地產企業，壓力更大。今年上半年，上市房企已經公布或預告的業績情況顯示：虧損潮仍在持續。而且遠不止民企。比如：華僑城A預虧34-42億元；金地集團預虧24-29億；華發股份預虧30-40億；信達地產預虧12-14.2億；首開股份預虧17-22億；福星股份預虧16-24億；金隅集團預虧19.5-23.5億；光明地產預虧4-6億；榮盛發展預虧9.5-14億，但同比大幅收窄。預盈方面：招商蛇口預盈5-6.5億元（同比降55-65%）；金科股份由虧轉盈，預盈1700-2500萬元，主要源于債務重組收益。
從統計數據上看，目前中國房地產市場的總體形勢仍然十分嚴峻，我認為各地應該考慮繼續采取措施讓市場恢復，以減少對經濟和消費等領域的沖擊。
樓市二手市場恢復得比一手快，是政府干預的結果
施永青是香港中原地產的創始人，中原一直都是國內排名前列的中介公司，最近施永青提出一個觀點：樓市二手市場恢復得比一手快，其實是政府干預的結果。我認為他說得有道理，今天把他的觀點和大家分享一下。他說：出現這種情況的原因，是一手市場的溢價過高。一手市場賣的是新樓，定價高過二手樓是應該的。所以賣貴10%至15%左右，買家都可以接受?？墒莾鹊匾皇謽堑亩▋r，有時會高過二手市場30%至40%，難怪買家寧愿去二手市場物色心儀房源。
這種道理內地的開發商怎會不曉得？只是政府為了控制金融風險，不許他們隨便減價。由于樓花開盤需要預售批文，開發商為了取得預售批文，唯有按政府的指導價來定價。而政府定指導價時，既要保護銀行手上的既有資產估值，又要避免之前買入高價房源的小業主鬧事維權，因而忽略了市場銷售情況的考量，由此導致內地一手市場雖已調整近5年，仍未能調整到位（調到買家愿意接受的價位）。
有開發商私下坦言，若是政府一早批準降價，他們可以在樓價未跌到當前水平時，就完成出貨；這樣，既可減少價格虧損，又能降低利息損耗。政府可以透過預售批文管控一手市場定價，卻沒有途徑管控成千上萬宗二手房的成交價格，因此二手市場能夠更早完成價格尋底。
基于他的觀點，國內二手房市場，至少大城市的二手房價已經完成調整，市場在價格低位形成平衡，成交隨之全面放量。而新房價格明顯尚未調整充分，后續仍有下行空間。
而我的看法是，結合廣州嚴查新盤偷面積的政策，超高使用率的存量房源消化完畢后，同區域低使用率新房大概率會出現結構性價格回調，這也是可以預見的市場趨勢。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
