北京
首開遇冷：312人選319套，去化53%
2024年12月22日，灣啟紫荊府首次開盤，推出1棟1單元、2單元共319套房源，建面約96-142㎡的3-4房。凍資人數(shù)312批，開盤當天售出168套，去化率約53%。
這一成績在當時的市場環(huán)境下引發(fā)了“前海賣不動了”的討論。市場分析指出三大原因：折扣不達預(yù)期；同期“鴿王”都市茗薈2期轉(zhuǎn)移了焦點；媽灣成熟周期尚久，部分購房者缺乏耐心。
逆勢上揚：全年網(wǎng)簽374套，成交金額48.61億元
然而，此后的市場表現(xiàn)證明了項目的韌性。2025年全年，灣啟紫荊府網(wǎng)簽374套，成交面積44874㎡，成交均價10.83萬元/㎡，成交金額達48.61億元。在深圳10萬+豪宅中排名第三。
2025年6月，項目推出第二批165套房源。2026年4月14日，二期“紫荊嶼”取證入市，推出1棟1/2/3單元共408套房源。備案均價約10.73萬元/㎡，備案單價8.8-12.48萬/㎡，總價956-1848萬/套。開發(fā)商將誠意登記凍資門檻降至20萬元。
2026年1-6月，灣啟紫荊府成交金額位列深圳全市TOP10。
價格策略：從備案價到折后價的彈性空間
項目價格經(jīng)歷了一輪靈活調(diào)整：
首批備案：均價約10.78萬元/㎡，總價949萬起
二期備案：均價約10.73萬元/㎡，總價956萬起
開盤折扣：二期綜合折扣約92.7折，折后均價約9.9萬元/㎡
單價區(qū)間方面，96㎡戶型總價約900-950萬，142㎡戶型總價約1400-1500萬。克而瑞測評指出，項目在價格合理性維度僅得7.39分，排名第4——在競品組中性價比承壓。有購房者評價“項目均價約10.2萬/㎡起，相比周邊競品（如桂灣、寶中部分樓盤）性價比不高”。
市場表現(xiàn)的驅(qū)動力與隱憂
驅(qū)動力：
純商品房屬性。項目為純商品房社區(qū)，無保障房、回遷房、租賃房摻雜，圈層統(tǒng)一。在媽灣片區(qū)同類產(chǎn)品中具有稀缺性。
雙央企背書。招商蛇口+前海控股聯(lián)合開發(fā)，在“交付確定性”成為購房者首要考量的市場環(huán)境下，這一背景構(gòu)成了重要的信任資產(chǎn)。
建筑新規(guī)產(chǎn)品力。92%-100%得房率在同期競品中具有顯著優(yōu)勢。
隱憂：
外立面爭議的持續(xù)影響。2026年初的外立面風波可能對后續(xù)銷售產(chǎn)生拖累。
教育配套滯后。九年制學校尚未招標建設(shè)，對有學齡兒童的家庭構(gòu)成實質(zhì)性障礙。
區(qū)域成熟周期。媽灣尚處開發(fā)初期，商業(yè)、醫(yī)療等配套成熟仍需時間。
小結(jié)
灣啟紫荊府從首開53%去化到全年48.61億元成交額的市場軌跡，折射出前海改善市場的一個深層邏輯：在核心地段+強產(chǎn)品力+央企背書的組合面前，短期的市場冷淡可以被時間消化。但外立面風波所揭示的品質(zhì)信任問題，以及教育配套滯后所帶來的家庭決策障礙，是項目在后續(xù)銷售中必須直面的結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)。對于購房者而言，灣啟紫荊府的市場表現(xiàn)提供了一個參照系：它賣得好，但不代表沒有隱憂；它有韌性，但不代表沒有風險。
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