原物業(yè)虧損撤場，南寧這個小區(qū)卻迎來"神轉(zhuǎn)折"：應(yīng)急物業(yè)進(jìn)駐，收費還降了！

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正文開始

物業(yè)費收繳率僅23.7%，原物業(yè)撐不住撤了。業(yè)主以為小區(qū)要陷入"真空期"，結(jié)果社區(qū)和街道辦從74家備選庫里隨機抽了一家新物業(yè)——不僅馬上進(jìn)駐，物業(yè)費還從1.98元降到了1.5元。南寧這個"保交樓"小區(qū)，上演了一場物業(yè)更替的"教科書式操作"。

01

原物業(yè)撐不住了：收繳率不到四分之一

故事要從三個多月前說起。

2026年4月8日，南寧譽江南小區(qū)的業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，小區(qū)公告欄上貼出了一張通知。落款是奧園物業(yè)，內(nèi)容很簡短：由于物業(yè)費收繳率僅為23.7%，公司長期經(jīng)營虧損，各項服務(wù)難以維持，決定于7月10日正式撤離。

23.7%是什么概念？小區(qū)共有1224戶業(yè)主，相當(dāng)于每四戶里只有不到一戶在正常交費。剩下的900多戶，都在以各種理由拖欠。

譽江南小區(qū)位于南寧市沙井大道，由奧園、瀚德兩家房企聯(lián)手開發(fā)，總建筑面積23萬多平方米，居住著幾千名居民。樓盤因為開發(fā)商爆雷，曾經(jīng)數(shù)次延期交房，最終在南寧"保交樓"政策的支持下，業(yè)主們才得以入住。

但入住后的體驗，和當(dāng)初買房時的宣傳相去甚遠(yuǎn)。

小區(qū)很多設(shè)施設(shè)備配套不全，地下停車場等區(qū)域至今沒有通過驗收。園區(qū)環(huán)境與當(dāng)時售樓處的沙盤和效果圖比起來，說是"天差地別"也不為過——污水橫流的情況時有發(fā)生，綠化養(yǎng)護(hù)不到位，整體觀感遠(yuǎn)不如一個正常商品房小區(qū)該有的樣子。

而物業(yè)費，是每平方米1.98元。

"這樣的環(huán)境、這樣的配置，值不了這個價。"這是很多業(yè)主的共同心聲。

矛盾由此產(chǎn)生。業(yè)主認(rèn)為服務(wù)不達(dá)標(biāo)，物業(yè)認(rèn)為收費不到位。小區(qū)沒有成立業(yè)委會，個別業(yè)主難以與物業(yè)進(jìn)行有效溝通。于是，越來越多的人選擇了最直接的方式—— 拒交物業(yè)費。

惡性循環(huán)就此形成：不交費→服務(wù)更差→更多人拒交→物業(yè)虧損→最終撤場。

02

社區(qū)和街道辦出手：從74家備選庫隨機抽取

物業(yè)要撤了，小區(qū)怎么辦？

業(yè)主們議論紛紛。有人提議自治，有人想聘新物業(yè)，但誰來牽頭、怎么操作，大家心里都沒底。

關(guān)鍵時刻，大多數(shù)居民形成了共識：先請社區(qū)協(xié)調(diào)，解決過渡期的問題，再聘請新的物業(yè)公司。為此， 超過20%的業(yè)主聯(lián)名向新錦社區(qū)提出申請，請求協(xié)調(diào)相關(guān)物業(yè)公司上門服務(wù)，避免小區(qū)物業(yè)服務(wù)出現(xiàn)"真空"狀態(tài)。

新錦社區(qū)和江南街道辦迅速行動起來。

他們與南寧市住建部門溝通后，決定啟用一個特殊的機制—— 南寧市應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人備選庫。

這個備選庫，是南寧市住建部門為了應(yīng)對小區(qū)物業(yè)突發(fā)撤場等應(yīng)急情況而設(shè)立的。物業(yè)企業(yè)自愿報名、經(jīng)審核入庫，目前共有74家企業(yè)。名錄有效期兩年，每年動態(tài)調(diào)整，違規(guī)者清除。

操作流程是這樣的：社區(qū)和街道辦向備選庫中的企業(yè)發(fā)出征集通知，有意愿的物業(yè)前來報名，然后在街道辦和社區(qū)的主持下，從報名企業(yè)中 隨機抽取一家，進(jìn)小區(qū)提供應(yīng)急服務(wù)。

譽江南小區(qū)雖然問題不少，但體量大、住戶多，對物業(yè)公司還是有一定吸引力的。不少企業(yè)報了名。最終，在江南街道辦和社區(qū)的主持下，抽中了 廣西南寧昊睿物業(yè)服務(wù)有限公司。

03

新物業(yè)的誠意：收費降了，行動快了

昊睿物業(yè)成立于2016年，在南寧有多年服務(wù)經(jīng)驗，此前管理過廂竹苑小區(qū)、歐景城市廣場等商品房項目。

而他們進(jìn)駐后的第一件事，就讓業(yè)主感受到了不一樣。

物業(yè)費直接從每平方米1.98元降到了1.5元，而且包含公攤費用。

"一見面就送上大禮。"業(yè)主們用這句話來形容當(dāng)時的心情。畢竟在大家的預(yù)期里，應(yīng)急物業(yè)來"救火"，不漲價就不錯了，沒想到不僅不漲，還降了將近五毛錢。

2026年7月11日，昊睿物業(yè)近30人的服務(wù)團隊正式進(jìn)駐譽江南。

進(jìn)駐當(dāng)天，考驗就來了——小區(qū)2號樓的化糞池發(fā)生反冒。這不是小問題，污水外溢不僅惡臭難聞，更影響居民正常生活。昊睿物業(yè)二話不說，馬上聯(lián)系專業(yè)清潔公司，對化糞池進(jìn)行抽糞、清淤。

緊接著，連日降雨導(dǎo)致園區(qū)多處路段黃泥堆積。物業(yè)立即安排保潔人員全面清掃、沖洗。

"相比之前的物業(yè)公司，響應(yīng)速度簡直是天壤之別。"業(yè)主們看在眼里，記在心上。

04

"應(yīng)急"不等于"應(yīng)付"：過渡期就是考察期

值得注意的是，應(yīng)急物業(yè)服務(wù)在法律上具有 臨時性和過渡性——它不是一個長期解決方案，而是在小區(qū)正式選聘新物業(yè)之前，確保基本服務(wù)不斷檔的"兜底"機制。

但昊睿物業(yè)對此有自己的理解。

"應(yīng)急服務(wù)期，更是業(yè)主對物業(yè)的考察期、試用期。"物業(yè)負(fù)責(zé)人表示，他們將用心服務(wù)，化解業(yè)主心里的"疙瘩"。言下之意很明確：雖然是應(yīng)急進(jìn)駐，但目標(biāo)是爭取長期留下來。

這個態(tài)度，其實非常務(wù)實。

對物業(yè)公司來說，應(yīng)急服務(wù)是一塊敲門磚。服務(wù)做得好，業(yè)主滿意了，后續(xù)正式選聘時自然有優(yōu)勢。服務(wù)做得差，應(yīng)急期一過，業(yè)主完全可以換人。

對業(yè)主來說，這也是一次難得的"試用體驗"——不用簽長期合同，不用承擔(dān)違約風(fēng)險，先看看這家物業(yè)到底行不行。而且費用還降了，何樂而不為？

對社區(qū)和街道辦來說，應(yīng)急備選庫機制提供了一個標(biāo)準(zhǔn)化的操作流程。物業(yè)撤場不再是"天塌下來"的大事，有制度兜底、有企業(yè)備選、有程序保障。

這就是制度的力量。

05

譽江南的啟示：物業(yè)更替的正確打開方式

譽江南的故事，給所有面臨物業(yè)困境的小區(qū)提供了幾個重要的啟示：

第一，有制度比沒制度強一百倍。南寧市的應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人備選庫，讓"物業(yè)突然撤了怎么辦"這個難題有了標(biāo)準(zhǔn)答案。74家企業(yè)隨時待命，社區(qū)和街道辦按程序操作，既避免了"手忙腳亂"，也防止了"暗箱操作"。這種制度化的應(yīng)急機制，值得全國推廣。

第二，隨機抽取比指定更公平。從報名企業(yè)中隨機抽取，既保證了程序的公開透明，也給了中小物業(yè)公司公平競爭的機會。不是誰關(guān)系硬誰上，而是誰愿意來、誰被抽中誰上。

第三，降價不等于降質(zhì)。昊睿物業(yè)將物業(yè)費從1.98元降到1.5元，反而用更快的響應(yīng)速度和更積極的服務(wù)態(tài)度贏得了業(yè)主認(rèn)可。這說明，物業(yè)費的高低不是決定服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵，管理效率和用心程度才是。

第四，業(yè)主聯(lián)名是啟動程序的關(guān)鍵。譽江南小區(qū)之所以能順利啟動應(yīng)急機制，前提是超過20%的業(yè)主聯(lián)名提出了申請。這說明，業(yè)主不能只抱怨、不行動——關(guān)鍵時刻，需要有人站出來，依法依規(guī)推動問題解決。

06

譽江南的故事還在繼續(xù)

應(yīng)急物業(yè)進(jìn)駐只是一個開始。接下來，小區(qū)還需要成立業(yè)委會、召開業(yè)主大會、正式選聘長期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。昊睿物業(yè)能否從"應(yīng)急選手"變成"正式隊員"，取決于他們接下來每一天的表現(xiàn)。

但無論如何，這個小區(qū)已經(jīng)用實踐證明了： 物業(yè)撤場不可怕，可怕的是沒有制度、沒有程序、沒有人站出來推動。

當(dāng)制度到位、程序到位、行動到位，物業(yè)更替這件事，完全可以做到平穩(wěn)過渡，甚至"因禍得福"。

譽江南的幾千名業(yè)主，這個夏天可以安心了。

文中涉及的企業(yè)和人物信息均來自公開報道。為保護(hù)當(dāng)事人隱私，業(yè)主姓名均已匿名處理。

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