北京
房價上漲周期中，賣方簽訂房屋買賣合同后惡意違約、拒絕過戶甚至“一房二賣”的現象屢禁不止。這種背棄誠信的行為，嚴重損害買方期待利益與交易安全。對于此種失信亂象，北京市中恒信律師事務所太原分所王謙律師根據現行法律規定及司法裁判規則，系統梳理了守約買方的核心權利與救濟路徑，形成本文以供參考。
強制履行：以法律之力鎖定交易
面對賣方毀約，買方首要且有力的救濟手段是主張繼續履行合同。依《民法典》第五百七十七條，違約方須承擔繼續履行、賠償損失等違約責任。房屋買賣合同以不動產權屬轉移為標的，不屬于法律上或事實上不能履行的非金錢債務，買方可訴請判令賣方配合辦理過戶登記并交付房屋。
司法實踐中，只要涉案房屋未被過戶至善意第三人或被查封導致履行障礙，買方堅持要房的，法院通常會支持強制過戶，并以判決書強制實現物權變動。王謙律師指出，在賣方“一房二賣”場合，若過戶給后手但后手不構成善意取得，買方仍可主張涂銷后手登記并繼續履行，同時要求賣方賠償遲延履行的損失。法律依據：《民法典》第五百八十條。此外，買方可同步申請財產保全，查封標的房屋，阻斷賣方再度處分的可能，為強制履行鎖定執行基礎。
差價填補：主張可得利益損失
若買方同意解除合同，或強制履行已無法實現，損失賠償須以“填平”為原則。《民法典》第五百八十四條規定，違約損失賠償額應包含合同履行后可獲得的利益，但不得超過違約方訂立合同時可預見的損失。房價上漲的差價，即是典型的可得利益損失。買方可委托評估機構以約定的成交價與解除時市場價的差額作為索賠依據，法院一般予以全額支持。
定金罰則在此間亦具懲戒效力。依《民法典》第五百八十七條，收受定金一方不履行債務，應雙倍返還。買方可擇一主張：要么適用定金罰則，要么主張實際損失賠償與違約金，兩者不可并用。王謙律師強調，約定違約金過低的，買方可請求法院參照實際損失予以增加；若合同未設違約金條款，直接依第五百八十四條主張差價賠償即為最優策略。同時，為防賣方逃債，買方應在起訴時同步申請財產查控，確保判決不致落空。
房屋買賣糾紛中，誠信原則是底線，法律則是守約方最堅實的盾牌。王謙律師總結：面對賣方惡意毀約，買方務必做到“三及時”——及時固定賣方違約證據，及時申請財產保全防止財產轉移，及時選擇“繼續履行”或“足額差價賠償”的最優訴訟方向。從合同設計伊始，即可通過提高定金比例、約定明確且具有懲罰性的違約金條款，構筑預防屏障。司法對惡意違約始終持否定評價，守約買方應果斷運用法律賦予的權利，讓失信行為付出應有代價。
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