樓塌了怎么辦？委內瑞拉律師解答：產權仍存，業主可重建或賣地

地震與公寓樓：損失由誰承擔，樓塌了之后又會怎樣，6月24日的地震留下的問題，已不只是技術勘查和臨時安置。在受損建筑中，圍繞“誰來承擔維修費用”“業主委員會有哪些權限”“如果建筑必須拆除，業主還保留哪些權利”等疑問不斷出現。

近日委內瑞拉天主教安德烈斯·貝略大學畢業的律師弗朗西斯科·洛佩斯·阿達德在接受《TalCual》采訪時表示，這類情況需要依據《分層所有權法》以及適用于租賃合同和勞動關系的其他規范來分析。

洛佩斯·阿達德提醒，每一種情況都有其特殊性。在就拆除、土地出售、重建或合同終止作出決定前，最好先尋求法律意見。“建筑結構性損壞由誰承擔？”“如果涉及柱子、梁體、傾斜或其他危及建筑結構的損壞，責任由全體共有業主承擔。

“在正常情況下，投資和特別分攤費用應遵循公寓管理中的決策程序。不過，如果已經對人身安全或建筑穩定構成風險，業主委員會可以立即采取行動。之后，它必須透明地提交賬目、發票和支出情況，并明確每位共有業主應承擔的金額。結構性緊急情況允許先行處置，不必像審批娛樂設施工程或非必要改善項目那樣等待完整程序。”

“公寓內部的損壞由誰承擔？”“原則上，室內維修由公寓業主負責。這包括室內墻面、抹灰層以及住宅內部的其他部件。也有例外：如果室內損壞是由共有部分造成的，責任可能由公寓整體承擔。比如，公寓外的主管道破裂引發滲漏，維修責任就可能屬于公寓共有部分。在決定由誰承擔費用之前，必須先查明損壞原因。”

“朝外的一面墻，究竟屬于公寓還是屬于整棟樓？”“如果一面墻構成建筑外立面的一部分，即便它同時也是臥室或衛生間的墻體，也應視為共有部分。在這種情況下，地震后的維修應由整棟樓的共有業主承擔。如果只是住宅內部的隔墻，責任則由業主本人承擔。如果墻體分隔的是兩套公寓，就需要查明損壞來源。除非損害來自結構性故障或共有部分，否則相關業主可能需要協商解決。”

“一層業主是否要為高層發生的損壞出錢，反過來也一樣嗎？”“是的，只要涉及共有部分或結構性損壞，義務就存在。承擔責任與居住樓層無關。擁有一套公寓的人，也對其他共有財產享有權利并承擔責任。分攤依據是份額，而不是與受損區域的距離。”

“由誰決定是重建建筑，還是出售土地？”“應由業主在大會上討論決定。這類重大事項需要業主參與，并依照適用于公寓管理的規則形成多數意見。無論是重建、聘請公司，還是出售土地，都需要集體審議。”

洛佩斯·阿達德指出，如果一棟樓有數十名業主，僅召集其中少數人并不足夠。他還建議借助法律意見確定處理路徑，避免因情況緊急而作出侵犯他人權利的決定。

“如果有業主在地震中去世，會怎樣？”“該業主在土地或房產中的份額將進入繼承程序。必須確定繼承人是誰，并辦理相應手續。在法律上尚未明確由誰代表這項財產之前，就很難就出售、重建或清算作出最終決定。該財產仍然有權利主體，或者存在潛在繼承人，其他共有業主不能處分這部分權益。”

“如果公寓已經出租，維修費用由誰承擔？”“重大維修應由業主承擔。承租人應保持住房處于可使用狀態，但不應承擔砌體損壞或地震造成的破壞。如果維修關系到承租人能否繼續居住，業主應盡快處理。每一種情況都要結合合同內容和損壞性質具體分析。”

“如果出租住房已經無法居住，會怎樣？”“如果房屋被毀，或已不再具備可供居住的條件，租賃合同將因不可抗力而終止。承租人不再有義務支付之后月份的租金。業主應退還押金，以及對應于其已無法提供房屋期間的預付款。如果住房仍可修復，雙方則應審查合同，并就恢復居住條件所需期間如何處理達成一致。”

“如果有人在地震前幾天剛買下公寓，會怎樣？”“如果買賣已經完成公證并登記，法律行為就視為已經完成。買方在地震發生時已經是業主。在這種情況下，原業主通常不再對地震造成的損失承擔責任，除非個案中還存在其他需要審查的法律情形。”

“無法居住的建筑，拆除費用由誰承擔？”洛佩斯·阿達德表示，考慮到緊急情況的規模以及受影響民眾的經濟狀況，當局應當分擔這部分費用。

他承認，共有業主也可能承擔一定責任，但對于主管機構下令實施的拆除，國家有必要參與處置。他提醒說，拆除必須經過嚴格的技術評估，任何個人都不能在沒有資質和程序的情況下，擅自到一棟樓前下令拆除。

他還強調，負責評估建筑的人必須能夠證明身份，并且應隸屬于具備技術權限的機構或組織，例如民防、消防部門或委內瑞拉工程師協會。

他提醒公眾警惕那些冒充專家的人。在允許他人進入檢查，或接受有關建筑是否適宜居住、是否應拆除的結論前，應先核實其資質。這種決定必須有正式評估作為依據。

委內瑞拉的新聞工作是在一個對媒體并不友好的環境中展開的。當地存在數十種可用于懲罰言論的法律工具，尤其包括“反仇恨法”“反法西斯法”和“反封鎖法”。這篇內容的寫作，已將這些法律環境帶來的威脅與限制納入考慮，因此對境內信息披露作出了相應克制。