專家再次預測中國房價走勢，大概率又是對的，建議提前做好準備

你聽說過規(guī)劃常住人口百萬，實際只住了十幾萬的城市嗎？十多年前內(nèi)蒙古這座空城的照片傳開后，直接被扣上“鬼城”帽子，不少人順勢唱衰國內(nèi)樓市，說這就是房產(chǎn)泡沫破裂的預演。這么多年過去，當初的預言應驗了嗎？現(xiàn)在專家在聊房價走勢，結(jié)論和不少人想的不一樣。

這座城絕對不是孤例。全國范圍內(nèi)有數(shù)千萬套住房處于空置狀態(tài)，哪怕北上廣深這樣的一線城市，城鎮(zhèn)住宅空置率也超過五分之一。更有意思的是，這些空房子幾乎都賣出去了，絕大多數(shù)買家根本沒打算住進來。

咱們國家住房自有率接近九成，放到全世界都是頂流水平，多數(shù)發(fā)達國家也就六成上下。這些年成交的新房里，一大半都是買家買的第二套第三套，有統(tǒng)計某一年新房買家里，近九成已經(jīng)有房了。大家囤這么多房子放著，本質(zhì)上就是賭價格一直漲。

為啥大家偏偏認準房子？這事得從早些年說起。房改之后樓市放開，碰上利率下調(diào)，往后二十年房價就跌過一次，穩(wěn)得不像話。其他投資渠道要么風險大要么門檻高，股市在很多人眼里就是過山車，資金出境又有限額，翻來翻去房子就是最穩(wěn)的選擇。

還有挺現(xiàn)實的一層，國內(nèi)男性比女性多了幾千萬，找對象的時候天平自然往女方偏，有房幾乎成了談婚論嫁的硬門檻。有研究就發(fā)現(xiàn)，性別比失衡越明顯的城市房價越高，新房銷售里差不多三成都是因為這個需求推上去的。這么多力量湊一塊，房價直接被推到了普通人難以承受的位置。

現(xiàn)在深圳北京上海的平均收入，買一套房得不吃不喝四十年，想想都頭大。那房價還能一直這么漲下去嗎？算筆人口帳你就懂了。未來十年，五十五歲以上的人口要增加一億多，差不多等于再添一個日本，而買房主力集中在二十到五十歲，這部分人群正在不斷縮水。

之前不少人說，城鎮(zhèn)化還能接得住老齡化的缺口，現(xiàn)在這條通道明顯變窄了。城鎮(zhèn)化率已經(jīng)過了六成，人口遷移的速度慢了下來，不少進城的人找不到合適工作，最后還回了老家。住房供給追上需求，真的只是時間問題。

房地產(chǎn)對經(jīng)濟的分量，比很多人想的重得多。不算上下游只算本身，就貢獻了一成半的GDP，把建筑、家電、中介這些連帶行業(yè)算進來，比重接近三成，國內(nèi)幾家大銀行都嚴重依賴按揭貸款。有測算說房地產(chǎn)活動下滑兩成，就能拖累GDP五到十個百分點，全球經(jīng)濟都會跟著受影響。

真要是房價快速大跌，當然是最壞的結(jié)果，但不少專家說，這事其實很難發(fā)生。咱們國家買房首付比例本來就高，首套往往要付三分之一，二套房七成也很常見，購房資格卡得嚴，壓根不會隨便給不良貸款。這種看似死板的規(guī)矩，其實早就把最危險的高杠桿擋在了門外。

其實這么多年來，唱衰樓市崩盤的人，基本次次都錯了。疫情剛爆發(fā)的時候，還有人說這回房價肯定扛不住，結(jié)果折騰了幾個月，錯的還是那些唱衰的人。但沒崩盤不代表就沒問題，高房價帶來的傷害，早就實實在在落在普通人頭上了。

一個家庭的積蓄就那么多，全砸在閑置的第三套房上，就沒法花在其他更有用的地方。銀行習慣了拿房產(chǎn)做抵押，企業(yè)本來要投創(chuàng)新投生產(chǎn)的錢，也被吸引到樓市里。房價跌了后果嚴重，房價不跌，普通人天天都在為高房價買單。

高房價還拴住了不少人的腳步，需要跨城市流動的務工者，根本買不起大城市的房子，不少小伙子也因為一套房卡住在了成家的門檻外。這事說起來戳心，但就是擺在眼前的現(xiàn)實。現(xiàn)在政策方向早就轉(zhuǎn)了，房子是用來住的不是用來炒的，早就落到了實處。

現(xiàn)在保交樓、化解隱性債務、推進保障性住房，一點點在改變過去依賴土地財政的老路子。專家這次給的走勢預測，其實一點都不玄乎。既不是房價斷崖式下跌，也不會回到過去閉眼買房都普漲的時代，未來就是走分化的路子。

人口持續(xù)凈流入的城市，核心好地段會慢慢磨出韌性，人口一直往外流的地方，大概率很難等到接盤俠。普通人要做的準備其實也很簡單，根本沒有什么陰謀論。別借高杠桿賭房價上漲，月供一定要控制在收入能承受的范圍里。

手里一定要留夠能花半年以上的現(xiàn)金，真要是工作發(fā)生變動，也不至于被逼著賤賣房子。買房先看自己住得舒不舒服，將來好不好出手，別天天盯著算一年能漲幾個點。家里有多余的閑置房產(chǎn)，早點想清楚是留著收租還是趁早變現(xiàn)。

之前傍晚路過一個新交付的小區(qū)，抬頭數(shù)亮燈的窗戶，一整棟樓也就那么寥寥幾盞。其實想想，一套房子最值錢的地方，從來不是這些年漲了多少差價，而是有一家人在里面亮起燈，過著熱氣騰騰的日子啊。

參考資料：半月談 中國房地產(chǎn)走勢深度分析