30億出讓“只有河南”與電影小鎮(zhèn)，建業(yè)地產(chǎn)的舍與得

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近日，深陷債務(wù)泥潭的建業(yè)地產(chǎn)一紙公告震動(dòng)市場(chǎng)——公司將旗下兩大文旅標(biāo)桿“只有河南·戲劇幻城”和“建業(yè)電影小鎮(zhèn)”100%股權(quán)，以30億元總價(jià)整體出售給中信資本旗下的信宸資本。其中，“只有河南”作價(jià)25億元，電影小鎮(zhèn)作價(jià)5億元。

“企業(yè)的命脈，終究握在自己手中。活下去，比什么都重要。”7月24日，建業(yè)集團(tuán)官微發(fā)文用這兩句話回應(yīng)了此次出售。

交易完成后，建業(yè)地產(chǎn)不再持有兩大文旅項(xiàng)目的任何權(quán)益，相關(guān)財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)也不再并入集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表。根據(jù)公告，30億元對(duì)價(jià)進(jìn)入托管后，優(yōu)先清償標(biāo)的存量負(fù)債約13.74億元，扣除稅費(fèi)等成本后，建業(yè)實(shí)際凈回籠約7.05億元，定向用于“保交樓”與債務(wù)重組。

人氣“頂流”為何淪為財(cái)務(wù)“包袱”

據(jù)悉，“只有河南·戲劇幻城”由建業(yè)集團(tuán)和導(dǎo)演王潮歌聯(lián)袂打造，總投資60億元，占地622畝，擁有21個(gè)劇場(chǎng)，是國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的戲劇聚落群。截至2025年底，累計(jì)接待游客5800萬(wàn)人次，2025年單年接待超1800萬(wàn)人次，省外觀眾占比超80%，境外游客來(lái)源超50國(guó)。而另外一個(gè)文旅項(xiàng)目建業(yè)電影小鎮(zhèn)則于2019年開(kāi)業(yè)，集電影場(chǎng)景游覽、民俗體驗(yàn)于一體，在當(dāng)?shù)匾矊儆凇绊斄鳌贝蚩ǖ亍?/p>

然而，客流火爆與財(cái)務(wù)現(xiàn)實(shí)形成鮮明反差。公告顯示，兩大文旅項(xiàng)目2024年、2025年稅后分別虧損6282.27萬(wàn)元和5529.67萬(wàn)元。人氣并未轉(zhuǎn)化為盈利，反成建業(yè)集團(tuán)沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

建業(yè)地產(chǎn)在公告中坦言，目標(biāo)資產(chǎn)產(chǎn)生的大部分現(xiàn)金流長(zhǎng)期用于償付相關(guān)債務(wù)，限制了集團(tuán)流動(dòng)性和財(cái)務(wù)靈活性。出售目標(biāo)資產(chǎn)后，集團(tuán)將不再持有目標(biāo)資產(chǎn)，并同時(shí)剝離相關(guān)債務(wù)及任何擔(dān)保，從而減輕資金負(fù)擔(dān)及債務(wù)壓力。

值得關(guān)注的是，此次交易的買方信宸資本，是中信資本控股有限公司旗下的私募股權(quán)投資業(yè)務(wù)平臺(tái)。截至2025年8月，信宸資本管理的資產(chǎn)總額達(dá)95.9億美元。

建業(yè)與中信系并非首次產(chǎn)生交集。就在此次交易前3個(gè)多月，中信金融資產(chǎn)剛接手了建業(yè)約17.7億元的不良債權(quán)。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析指出，收購(gòu)方首先看中的是頭部文化IP——“只有河南·戲劇幻城”具備全國(guó)性文化辨識(shí)度，屬于同類型演藝景區(qū)稀缺標(biāo)的；建業(yè)電影小鎮(zhèn)屬于影視沉浸式景區(qū)，與戲劇幻城形成一日游、兩日游聯(lián)動(dòng)，客流互補(bǔ)。兩個(gè)項(xiàng)目復(fù)刻門(mén)檻較高，屬于一次性重投入、長(zhǎng)期持續(xù)變現(xiàn)的成熟文旅資產(chǎn)，客流增長(zhǎng)確定性強(qiáng)。

對(duì)于游客和消費(fèi)者而言，建業(yè)地產(chǎn)在公告中明確，本次僅為100%股權(quán)變更，項(xiàng)目現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)將暫時(shí)保持不變，園區(qū)演出、日常經(jīng)營(yíng)、劇目排演不會(huì)因股權(quán)變動(dòng)立刻調(diào)整。第三方票務(wù)平臺(tái)顯示，“只有河南”一日普通票價(jià)格為290元，暫未出現(xiàn)漲價(jià)。

“活下去，比什么都重要”

從“留給城市、留給河南”的文化名片，到30億元折價(jià)出售的償債籌碼，建業(yè)地產(chǎn)的這場(chǎng)文旅資產(chǎn)“斷舍離”，是出險(xiǎn)房企在寒冬中的無(wú)奈自救。

從化債進(jìn)度來(lái)看，建業(yè)地產(chǎn)今年6月30日公告顯示，公司已完成離岸債務(wù)全面解決方案的盡職審查及清盤(pán)分析報(bào)告初稿，正在制定初步重組方案，并已向債權(quán)人財(cái)務(wù)顧問(wèn)提交重組條款核心框架。同時(shí)，公司已與現(xiàn)有貸款人就延長(zhǎng)約9.25億元借款達(dá)成協(xié)議。

建業(yè)地產(chǎn)曾是河南房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)之無(wú)愧的“王者”，不僅有“河南王”的稱號(hào)，也是一家僅靠河南省一個(gè)省份就沖到千億級(jí)別的房企。

1992年，胡葆森以“港商”身份回到鄭州，創(chuàng)立建業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。2002年，建業(yè)確立“省域化戰(zhàn)略”，扎根河南，逐步實(shí)現(xiàn)省、市、縣、鎮(zhèn)、村“五級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)”。2008年，建業(yè)地產(chǎn)在港交所主板上市，成為中西部首家赴港上市的區(qū)域房企。2019年，建業(yè)銷售額突破千億元大關(guān)，更是創(chuàng)下單一省份成交額超千億元的行業(yè)紀(jì)錄。

然而，房地產(chǎn)行業(yè)的下行周期讓這家區(qū)域龍頭迅速墜落。2023年6月，建業(yè)地產(chǎn)未能支付2024年到期7.75%優(yōu)先票據(jù)利息，正式觸發(fā)美元債違約。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)觸目驚心。2025年全年，建業(yè)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入118.17億元，同比下滑26.5%；全年虧損30.45億元。截至2025年末，公司總負(fù)債約1034.67億元，總資產(chǎn)約949.01億元，合并口徑所有者權(quán)益為-85.64億元，已資不抵債。賬面現(xiàn)金僅8.53億元，流動(dòng)性資金瀕臨枯竭。

2026年上半年，建業(yè)地產(chǎn)累計(jì)物業(yè)合同銷售總額37.55億元，同比減少15.5%。此外，公司5億美元離岸優(yōu)先票據(jù)將于2026年8月到期，短期償債壓力顯著。

出售核心文旅項(xiàng)目，對(duì)建業(yè)地產(chǎn)而言，這是一場(chǎng)“斷臂求生”，正如其回應(yīng)所稱：“活下去，比什么都重要”。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對(duì) 穆祥桐