“房產稅” 要落實了？原財政部長作出回應，有 2 類人或要叫苦了

2025 年 11 月，財政部原部長樓繼偉在第十六屆財新峰會上的表態，讓沉寂已久的房產稅話題再度成為輿論焦點。他透露房產稅全國人大立法已完成、難點問題基本解決，雖強調需 “適時推出”，但結合近年政策導向與經濟形勢，房產稅落地的腳步聲已愈發清晰。這一關乎千萬家庭資產配置的稅種，不僅將重塑房地產市場格局，更會對特定群體產生顯著影響，其中兩類人群或面臨直接壓力。

房產稅落地：立法就緒，時機待熟

房產稅作為調節房地產市場、健全地方稅體系的關鍵舉措，其推進歷程始終備受關注。早在 2013 年，中央就已明確提出房產稅相關改革方向，歷經十余年的調研與論證，如今立法層面已取得實質性突破。樓繼偉在峰會上明確表示，房產稅全國人大立法已經完成，曾經制約推進的核心難點也基本得到解決。

回顧房產稅的推進軌跡，政策連續性清晰可見。2014 年、2018 年、2019 年，房產稅三次被寫入政府工作報告，表述從 “做好立法相關工作” 到 “穩妥推進立法”，再到 “穩步推進立法”，體現出政策推進的堅定性與審慎性。財政部部長劉昆曾在 2018 年明確房產稅推進原則為 “立法先行、充分授權、分步推進”，這一原則至今仍是改革的核心遵循。

樓繼偉坦言，房產稅最大的難點在于稅基確定。由于大量房屋并非通過自由交易獲得，如何以市場價值為基礎進行合理打折核算，成為技術層面的關鍵問題。而從時機選擇來看，2022 年因房地產市場形勢復雜未適宜推出，2025 年雖房地產泡沫已破滅，但市場仍處于下行過程中，這使得推出時機的把握成為重要考量。不過他強調，房產稅仍將按照十八屆三中全會精神適時推出，結合其此前 “經濟轉為正常增長后應盡快開展試點” 的表述，房產稅落地已進入倒計時階段。

從現實意義來看，房產稅的推出具有多重價值。作為最適合的地方稅稅種，房產稅能形成 “公共服務越好 — 房產價值越高 — 稅收收入越多” 的良性循環，為地方政府提供穩定的財政來源，緩解對土地財政的依賴。同時，房產稅通過增加房產持有成本，能有效抑制投機性購房需求，促進房地產市場回歸居住屬性，推動市場平穩健康發展。

第一類 “叫苦” 人群：多套房持有者

在房產稅的影響版圖中，擁有多套房產的人群將成為首要承壓者。這類群體涵蓋投資性購房群體、異地多套房擁有者等，其資產配置高度依賴房地產市場的增值與租金收益，而房產稅的開征將直接增加其持有成本，壓縮利潤空間。

對于投資性多套房持有者而言，房產稅將徹底改變 “買而不住、待價而沽” 的盈利邏輯。在無房產稅時代，投資房產的成本主要集中在購置環節，持有期間僅需承擔物業費、房貸利息等少量支出，即便長期空置也無需付出過多代價。但房產稅實施后，將按房產評估價值定期征稅，持有房產數量越多、價值越高，稅負壓力越大。若房產租金收益不足以覆蓋稅負與持有成本，投資者將面臨 “持有虧損” 的困境，被迫選擇出售房產，這將打破其長期依賴的 “低息持有、高價拋售” 的盈利模式。

異地多套房擁有者同樣面臨挑戰。這類人群往往在不同城市配置房產，部分用于偶爾居住，部分用于出租，但由于跨區域管理不便，部分房產可能處于長期空置狀態。房產稅開征后，空置房產將無法規避稅負，而跨區域出租的房產若租金回報率較低，也將面臨稅負侵蝕收益的問題。尤其對于那些在三四線城市持有多套房產的人群，受人口流出、市場供過于求等因素影響，房產變現難度較大，疊加房產稅壓力，資產縮水風險顯著上升。

從政策導向來看，房產稅的征收大概率會設置免征面積，保障剛需家庭的基本居住需求，但多套房持有者很難享受全部免征優惠。若按 “人均免征面積 + 超額累進稅率” 的常見征收模式，多套房持有者的超標面積將面臨較高稅負，這無疑會增加其資產持有壓力，部分人群可能因難以承受持續稅負而被迫減持房產。

第二類 “叫苦” 人群：高負債炒房者

相較于普通多套房持有者，高負債炒房者面臨的風險更為嚴峻。這類人群通常通過高杠桿融資購房，依賴房產增值收益償還貸款本息，房產稅的開征將直接打破其資金鏈平衡，甚至可能引發債務危機。

高負債炒房者的核心盈利邏輯是 “以房養貸、以貸炒房”。他們往往利用銀行貸款、消費貸等多種融資渠道，撬動大量資金購置多套房產，寄望于房價上漲帶來的差價收益。在無房產稅的環境下，其成本主要為貸款利息，只要房價上漲幅度超過利率水平，就能實現盈利。但房產稅實施后，新增的持有成本將直接增加債務償還壓力，若房價上漲停滯或下跌，房產增值收益無法覆蓋利息與稅負，就會陷入 “越持有越虧損” 的困境。

當前房地產市場的下行態勢，進一步放大了高負債炒房者的風險。2025 年房地產市場雖已破除泡沫，但下行趨勢仍在持續，部分城市房價仍處于調整通道。對于高杠桿炒房者而言，房價下跌意味著資產縮水，而貸款本息需按時償還，疊加房產稅的稅負壓力，資金鏈斷裂的風險陡增。一旦無法按時償還貸款，房產可能被銀行查封拍賣，不僅面臨資產損失，還可能影響個人征信，陷入財務困境。

值得注意的是，這類人群的風險還可能產生連鎖反應。若大量高負債炒房者集中拋售房產，可能會進一步加劇部分城市的房地產市場下行壓力，形成 “拋售 — 價跌 — 再拋售” 的惡性循環。而其債務違約也可能對金融系統穩定性產生一定影響，這也是政策推進過程中需要重點防范的問題。

房產稅的市場影響與政策平衡

房產稅的落地并非單一維度的利益調整，而是兼顧公平與效率的系統性改革。從長期來看，房產稅對房地產市場的影響將是正向且深遠的。它將有效抑制投機性購房需求，引導市場回歸居住屬性，讓房價更趨合理，為剛需群體創造更友好的購房環境。同時，穩定的房產稅收入將優化地方財政結構，減少對土地出讓金的依賴，推動城市公共服務與房產價值形成良性互動。

政策設計層面，房產稅大概率會體現 “保障剛需、調節投機” 的導向。參考此前專家建議與試點探索方向，免征面積設置、累進稅率機制、特殊群體減免等將成為重要配套措施。例如，針對家庭唯一住房或人均標準內住房予以免征，對超標部分實行超額累進稅率，既保障普通家庭的基本居住權益，又能精準打擊投機炒房行為。樓繼偉提到的 “稅基按自由交易房產價值打折核算”，也體現了政策的靈活性與合理性，將減少對普通購房者的影響。

對于房地產市場而言，房產稅的推出可能會引發短期調整，但長期將有利于市場健康發展。短期來看，部分多套房持有者與高負債炒房者的拋售行為可能導致局部市場供應增加，但隨著投機需求退出，市場將更多由剛需與改善性需求主導，房價將逐步回歸合理估值。長期來看，房產稅將形成 “購房有選擇、持有有成本、交易有規范” 的市場生態，促進房地產市場與國民經濟協調發展。

結語：理性看待改革，做好資產規劃

房產稅的 “適時推出” 已是大勢所趨，原財政部長的表態明確了立法層面的成熟度，也預示著這一改革將進入實質性落地階段。對于普通民眾而言，無需過度恐慌，房產稅的政策設計將充分兼顧剛需群體利益；但對于多套房持有者與高負債炒房者，需清醒認識到政策調整帶來的風險，提前做好資產優化與風險防范。

多套房持有者可結合自身財務狀況，合理減持非核心區域、低回報率的房產，聚焦核心城市優質資產，降低持有成本；高負債炒房者則應盡快降低杠桿率，償還高息債務，避免資金鏈斷裂風險。對于剛需群體而言，房產稅的推出將抑制投機需求，可能帶來更穩定的房價與更合理的購房時機，可根據自身居住需求理性決策。

房產稅的落地是中國房地產市場走向成熟的重要標志，也是財稅體制改革的關鍵一步。它不僅將重塑市場格局，更將引導社會樹立 “房住不炒” 的理性觀念。在改革推進過程中，政策將不斷優化完善，兼顧各方利益平衡，最終實現房地產市場平穩健康發展與社會公平正義的雙重目標。