三亞鳳凰島“涅槃”

壹

從三亞灣的椰夢(mèng)長(zhǎng)廊向海面遠(yuǎn)眺，五座曲面建筑如同風(fēng)帆般矗立在蔚藍(lán)的海中央。連接城市與海島的是一座長(zhǎng)達(dá)394米的跨海大橋，它不僅是地理上的通道，更是鳳凰島與三亞核心城區(qū)的血脈連接點(diǎn)。

這座占地約36.5公頃的人工島，東側(cè)正對(duì)著三亞河的入海口，南側(cè)依偎著鹿回頭公園，西側(cè)可遠(yuǎn)眺玳瑁島與南海觀音，北側(cè)則被連綿的椰夢(mèng)長(zhǎng)廊海岸線環(huán)抱。這種港、島、城三位一體的獨(dú)特布局，使其在地理坐標(biāo)上具有極強(qiáng)的稀缺性。

最近，我們?nèi)チ艘惶巳齺嗻P凰島，此行帶來(lái)了“三個(gè)沒(méi)想到”。

第一個(gè)沒(méi)想到，是三亞鳳凰島目前在售。這個(gè)項(xiàng)目資源可謂是得天獨(dú)厚，但也可謂是命運(yùn)多舛。我們的印象還停留在填海違規(guī)、企業(yè)破產(chǎn)的階段，而現(xiàn)實(shí)卻是，當(dāng)下鳳凰島的所有麻煩都已解除，已經(jīng)重新入市銷售。

2024年1月18日，三亞中院正式裁定鳳凰島郵輪港等三家公司進(jìn)行實(shí)質(zhì)合并重整。在此期間，由政府主導(dǎo)成立了專項(xiàng)工作組，全程對(duì)資金使用、工程驗(yàn)收以及產(chǎn)權(quán)辦理進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)督。

2025年2月21日，三亞中院依法裁定終結(jié)了重整程序。這一法律動(dòng)作標(biāo)志著鳳凰島從此脫離了管理人及法院的監(jiān)管，各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作正式步入正常軌道。同年1月，鳳凰島已重新取得現(xiàn)售許可備案，入市銷售。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體已變更為依法設(shè)立的新平臺(tái)——三亞中交國(guó)際郵輪港有限公司，是央企中交集團(tuán)旗下的平臺(tái)。

第二個(gè)沒(méi)想到，是鳳凰島的售價(jià)。鳳凰島名聲在外，妥妥的三亞封面級(jí)別的地標(biāo)。最高時(shí)，成交單價(jià)一度高達(dá)14~15萬(wàn)元/平方米，即便不在巔峰之時(shí)，印象中也應(yīng)是單價(jià)10萬(wàn)+的項(xiàng)目。此次三亞執(zhí)行，方得知當(dāng)下鳳凰島的銷售單價(jià)只在6萬(wàn)元/平方米左右。

以周期論，今時(shí)不同往日可以理解，但6萬(wàn)左右的單價(jià)，還是頗有意外。一方面，足見(jiàn)房地產(chǎn)調(diào)整周期之劇烈。另一方面，也是作為央企的接手方，準(zhǔn)確理解當(dāng)下市場(chǎng)情勢(shì)，合理定價(jià)，順勢(shì)而為的結(jié)果。

第三個(gè)沒(méi)想到，是市場(chǎng)的熱情。地產(chǎn)降溫，同此涼熱，三亞不可例外。但鳳凰島項(xiàng)目上展現(xiàn)出的看房熱度，也令人意外。開(kāi)發(fā)商的朋友告訴我們，最近一段，鳳凰島看房客流猛漲，較去年同期新增158.74%。

海南封關(guān)是大背景，不可忽視，但也應(yīng)與項(xiàng)目本身的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、規(guī)劃水平有關(guān)。現(xiàn)在鳳凰島，除了鋪陳空間的大戶型，同樣也有小戶型產(chǎn)品，甚至有50平方米左右的開(kāi)間，這意味著300多萬(wàn)的總價(jià)，即有可能在得天獨(dú)厚的海景資源之處擁有一席之地，這個(gè)吸引力，也是足夠的。

貳

在海南自貿(mào)港即將全面封關(guān)運(yùn)作的宏觀背景下，鳳凰島的資產(chǎn)屬性正在發(fā)生質(zhì)變。隨著封關(guān)節(jié)點(diǎn)的臨近，海南的航運(yùn)政策將進(jìn)一步開(kāi)放，國(guó)際旅游消費(fèi)中心的建設(shè)進(jìn)入快車道。

鳳凰島作為三亞核心區(qū)域的國(guó)際郵輪母港，其價(jià)值已不再局限于傳統(tǒng)的旅居地產(chǎn)，而是升級(jí)為承載國(guó)家開(kāi)放戰(zhàn)略的功能性平臺(tái)。封關(guān)帶來(lái)的直接影響體現(xiàn)在客流與資金流的爆發(fā)式增長(zhǎng)。這種增長(zhǎng)不僅僅是簡(jiǎn)單的看房熱情，而是市場(chǎng)對(duì)自貿(mào)港地標(biāo)資產(chǎn)價(jià)值的重新定價(jià)。

金融政策的調(diào)整為這一轉(zhuǎn)型提供了實(shí)質(zhì)性的支撐。根據(jù)2026年1月15日國(guó)務(wù)院新聞辦公室發(fā)布的消息，相關(guān)部門計(jì)劃將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例下調(diào)至30%。由于鳳凰島項(xiàng)目屬于商業(yè)性房地產(chǎn)，不受普通住宅限購(gòu)政策的約束，外地居民在此置業(yè)沒(méi)有限制。

首付門檻的降低與限購(gòu)門檻的開(kāi)放，使其成為了承接島外資本配置需求的理想渠道。同時(shí)，鳳凰島在規(guī)劃中深度銜接了自貿(mào)港的特殊醫(yī)療開(kāi)放政策。項(xiàng)目擬建設(shè)全齡段康養(yǎng)中心，規(guī)劃健康療養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)休閑等功能空間，并計(jì)劃積極尋求與海棠灣301總院、瑞士洛桑康養(yǎng)等國(guó)內(nèi)外頂尖機(jī)構(gòu)的深度合作。

利用海南先于內(nèi)地應(yīng)用國(guó)際先進(jìn)療法與藥品的政策紅利，鳳凰島正致力于打造一個(gè)集醫(yī)療與康養(yǎng)融合的特色產(chǎn)業(yè)配套平臺(tái)。

除了金融與產(chǎn)業(yè)政策的賦能，郵輪母港的建設(shè)則是鳳凰島未來(lái)的核心驅(qū)動(dòng)力 。鳳凰島國(guó)際郵輪港不僅是三亞運(yùn)營(yíng)國(guó)際航線往來(lái)的核心母港，更是海南面向世界的重要窗口。

根據(jù)規(guī)劃，郵輪碼頭將擴(kuò)建兩個(gè)22.5萬(wàn)噸級(jí)的泊位，原有的聯(lián)檢大樓也將擴(kuò)建為面積達(dá)6.8萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體。這一動(dòng)作旨在激活郵輪、免稅與文旅之間的產(chǎn)業(yè)鏈條，形成以港興島的良性循環(huán)。

在封關(guān)運(yùn)作下，這種交通樞紐優(yōu)勢(shì)將轉(zhuǎn)化為持續(xù)的人口與產(chǎn)業(yè)集聚，預(yù)計(jì)催生產(chǎn)業(yè)投資主體、專業(yè)人才和旅居群體三類增量人群。鳳凰島正憑借港島城三位一體的稀缺資源，逐步發(fā)展成為一個(gè)具有市場(chǎng)韌性的國(guó)際濱海文旅綜合體。

叁

鳳凰島在空間布局與產(chǎn)品邏輯上的重塑，本質(zhì)上是對(duì)海洋資源占有方式的一次深度變革。

從規(guī)劃尺度看，全島總占地面積約36.5公頃，綜合容積率僅為1.1。在寸土寸金的三亞灣核心地段，這種極低密度的開(kāi)發(fā)模式，不僅保證了居住的舒適度，更決定了資產(chǎn)在市場(chǎng)中的稀缺量級(jí)。項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)體量約40萬(wàn)㎡，目前已開(kāi)發(fā)面積約19萬(wàn)㎡，這種有節(jié)奏的開(kāi)發(fā)策略為未來(lái)的價(jià)值溢價(jià)留出了充足的想象空間。

在功能布局上，鳳凰島通過(guò)東動(dòng)西靜的思路，構(gòu)建了一個(gè)閉環(huán)的濱海生活生態(tài)位。西區(qū)以健康管理中心為核心，致力于打造心靈度假式棲息地與高階圈層社交場(chǎng)域。東區(qū)則以盛事公園為中心，通過(guò)聯(lián)動(dòng)全球演藝、海上劇場(chǎng)及濱海商業(yè)等文化娛樂(lè)業(yè)態(tài)，創(chuàng)造出極具活力的極致旅居配套體驗(yàn)區(qū)。

這種規(guī)劃的高明之處在于，它打破了傳統(tǒng)海景房單一的居住屬性，通過(guò)產(chǎn)業(yè)與配套的植入，讓海島具備了自我循環(huán)的生命力。

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析，項(xiàng)目目前擁有的5座超曲面海景建筑，通過(guò)差異化的定位滿足了不同層級(jí)的市場(chǎng)需求。這種結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)在于其極強(qiáng)的市場(chǎng)適應(yīng)性與風(fēng)險(xiǎn)抵御能力：

鳳凰島的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)具有極強(qiáng)的靈活性與功能復(fù)合性，能精準(zhǔn)對(duì)應(yīng)不同購(gòu)買方的需求。A、B座產(chǎn)權(quán)式酒店通過(guò)整棟或整層銷售，適配大型企業(yè)總部、產(chǎn)業(yè)投資或跨境電商園區(qū)等大宗資產(chǎn)配置。C、D、E座酒店式公寓則提供單套散售或四連套組合購(gòu)買，業(yè)主可自住、出租或委托管理，靈活性極高。

這種“一房多用”的模式，充分滿足了企業(yè)主、投資者及旅居客等高凈值人群的多元置業(yè)訴求。

這種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)在目前的成交狀況中，也有一定反映。2025年的成交數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出明顯的價(jià)值回歸態(tài)勢(shì)。成交客戶主要集中在40-55歲、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的經(jīng)商群體。他們的選擇邏輯高度一致：對(duì)不可復(fù)制稀缺資源的絕對(duì)占有。在戶型偏好上，開(kāi)間產(chǎn)品成交占比高達(dá)70%，這反映出市場(chǎng)在當(dāng)前環(huán)境下，依然對(duì)高周轉(zhuǎn)、強(qiáng)配套的小戶型地標(biāo)資產(chǎn)保持著強(qiáng)烈的持有愿望。

鳳凰島的優(yōu)勢(shì)不只是視覺(jué)上的美感，更是其地段與配套的合力。項(xiàng)目矗立于三亞灣中心，通過(guò)394米的跨海大橋與城市鏈接。島頭的新地mall商場(chǎng)匯聚高端零售、精品超市與國(guó)際餐飲；而外部4公里范圍內(nèi)，則環(huán)繞著免稅購(gòu)物、三甲醫(yī)療及國(guó)際教育等全方位市政配套。

這種“港島城三位一體”的稀缺資源，配合中交集團(tuán)的央企開(kāi)發(fā)背景，讓鳳凰島在自貿(mào)港的發(fā)展進(jìn)程中，展現(xiàn)出了遠(yuǎn)超普通項(xiàng)目的市場(chǎng)韌性與長(zhǎng)期持有價(jià)值。

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