失去的5年，黃埔百億舊改終于重啟

又一個大型黃埔舊改，復活了。

前兩天，滄聯舊改榕村片區首期控規正式過會，對等待多年的村民來說是一個期待已久的好消息。

這也意味著曾經由恒大操盤的老黃埔第二大舊改，正式翻篇從拆遷階段進入建設階段。

很多朋友可能對滄聯舊改比較少聽，實際上它身上的兩個標簽相當鮮明：

·恒大合作改造，雙方甚至一度鬧得雞飛狗跳，互發公文指責退出；

·老黃埔第二大舊改，僅次于沙步村（黃埔新城），建新范圍114.03公頃，總建筑面積高達364萬平，改造成本123億。

嗨，又一個被民企影響的巨無霸舊改，不少村民被迫外出租房居住，時至今日都沒能入住自己的新房。

滄聯在房地產和城市更新最高光的2021年啟動拆除，最終一地雞毛。

滄聯舊改位于黃埔東，緊鄰南崗、陳家林、科學城開發區工業區，一步就到新塘了。

一個如此曲折的舊改，我們跑了一趟現場，了解到了全貌。

最初，滄聯舊改是由恒大操盤，高新區集團、廣州誠業公司作為前期服務商聯手合作，分為榕村、滄頭村、沙元下村三個組團。

現在的城市更新展廳門頭只剩下了高新區集團的門牌，不見另外兩家公司。

而且，大門處還掛上了一把大鎖，沒有對外開門營業。

好在，展廳內部還是有政府相關的工作人員，對我們的幾個關鍵疑問做出了解答。

·現在是誰來做？

高新區集團和政府。

從以往的合作改造改成政府做地的新模式“依法征收，凈地出讓”，滄聯舊改納入年度計劃。

這種處理方式和旁邊的南崗比較像，一個是體量比較大，一個是歷史遺留問題比較多，接盤的房企不好算賬，最終還是要改模式解決問題。

·換了新模式，補償怎么算？

官方給了兩種選擇，復建或者房票。

補償方案是新模式后的“280套餐”，一視同仁，重新計算。

工作人員透露，村民們對新方案還是很支持的，都希望早點能住進新房。

·什么時候能回遷？

旁邊的安置房地塊動工后，預計2026年中期就能交房入住。

地塊于2025年10月官宣動工，我們在工作日下午到現場，也能看到不少工人在工地內干活。

開工建設874套回遷房，預計將提供60套35㎡、270套55㎡、90套72㎡、116套100㎡、169套110㎡、56套128㎡、56套135㎡、57套143㎡等多種戶型選擇。

起碼說明，這是真的動工，工程隊還發出了周邊村民的一封信，等待已久的村民可以吃下一顆定心丸。

·改模式后，錢從哪里？

安置房的建設資金來自于政府專項債和專項借款。

前面提到的滄聯榕村新規劃，正是在建設的回遷安置房地塊。

新規劃既有建設安置房的復建區，也有商業地塊，總建筑面積23.47萬平方米。

值得注意的是，此次改規的是整個榕村唯一被推平的兩個小地塊。

翻譯一下，兩個地塊的村民早在2021年就遷出了自己的房子，門窗水電都沒了，只要有開發商愿意動，開工建設不是問題。

滄聯舊改首期控規改動，更像是給過去5年一個交代，先解決歷史遺留問題。

既然講到遺留問題，那就不得不提一下滄聯村的輝煌過往。

我們做了一張完整的時間表。

從2019年啟動表決，到2021年榕村花地社區（十一社）率先開拆清零，滄聯村的動作相當迅速了。

可惜的是，項目屬于未批先拆，陷入了停滯，直到2025年末首個復建地塊動工，才迎來又一次實質性動作。

當時按下的暫停鍵，既有出臺“防止大拆大建”的政策因素，也有開發商和市場形勢的轉變。

但無論如何，滄聯村失去了黃金發展時間，更是有一批被“拆除清零”的村民，依舊被困在了2021年。

我們在村里面見到了一位來自西街十一社的老人家，講述了當時的故事。

2020-21年，榕村村民聽到要舊改都很興奮，雖然不舍老房子，但還是很配合簽約搬出，到外面租房子住。

可是，誰也沒想到這一住就是5年。

可以看到，榕村西街十一社的村民同意率已經達到98.6%，大家相當積極，整個片區的同意率都達到85%以上了。

隨后幾年，一方面要在外面租房出租金，另一方面由于恒大暴雷退出，項目的臨遷費時有時無、斷斷續續，村里分紅也減少了。

250-300平的房子，臨遷費照38塊錢/平/月，應該是十多萬，但去年也只發了一半不到，導致資金壓力很大。

面對最新方案，臨遷費從38降到了28元，他也表示認可了，唯一要求是“只希望暗示有錢用，快點有房子住”。

2024年末，滄聯舊改收取村民住宅1628棟，未拆除擬退回村民1319棟。

除了已經拆除的榕村西街外，南街不少簽約的村民，也被喊回來住了。

重新裝門窗、拉水電，住回來，起碼不用去外面租房住了，但他們都坦言“很難出租”。

以前，村里面有自己的工廠，旁邊也還有一些廠區，陽光好的房子能租700-800，暗面房能租300-400。

但現在，同價格租不出去，降價也很少人來。

部分回去住的南街村民，透露了一個重要消息：

“現在都只動西街那邊啊，我們都還沒談過新的協議，只叫我們回來住了，最近兩年都很難拆的了”

先解決歷史遺留問題，現在有專項債和專項借款，是最好的機會了，至于拆那些還沒動的社，再等等吧，一步步來。

接下來的榕村，會同時出現城市化、舊村兼容的界面，慢慢推進。

即便是同一個村，進度較慢的榕村北街也是幸運的，生活在照常進行。

還有自己的商場，人氣挺旺。

北街曾經的改造工作咨詢辦公室，現在也變成了眼鏡超市，沒有以前的印記了。

如果不是旁邊被圍蔽起來滿地落葉的工廠和房屋，仿佛這一切都沒有發生。

這些暴雷房企背后，是無數受傷的舊村。運氣好一點的村，能迎來央企的白衣騎士；而另外的一些村，只能等待時代大勢的改變。

2024年，滄聯舊改發布了最新版規劃。

改造范圍總用地面積114.03公頃，規劃計容總建筑面積366.30萬平方米，其改造成本為123.51億（不含土地出讓金），規劃有4所九年制學校、1所高中。

其中，復建與融資用地比例相當，幾乎是1:1，融資區住宅建面達到147萬平。

按照95-100平的套均面積，滄聯舊改將能提供超過1.5萬套商品房。

這對于黃埔來說，又一個超大舊改的重啟，不太好消化。

好在，項目的進度會比較慢，一個個街道村落拆建，不會集中供應。

即便是未來入市，項目定位也會比較剛需，會設置更多小戶型。

位置不算核心，一步就到新塘了，距離地鐵站也不近，圍繞云埔工業區來打造剛需盤或許是更現實的選擇。

滄聯舊改另一個積極意義在于，黃埔東沉積的老舊改，正在一步步破冰。

恒大的廟頭由城投接手繼續做，夏園、南崗、南灣等舊改也開始慢慢有了新的期盼，采取的都是小步快走的方式。

再加上一直在進行的將軍山和黃埔新城，黃埔東也會形成一整片的連片舊改發展局勢。

現在，黃埔新城的三房門檻價調整到160多萬，這可是一個成熟，有學校、人氣、商業的超大舊改。

面對這么香的黃埔新城，旁邊這批舊改來說，未來的入市前景是一個疑問。

但顯然，這不是它們現階段要考慮的。

首要麻煩，是解決2021年的問題。

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