深圳缺地？各區(qū)居住用地“庫存”曝光：排第一的是這個(gè)區(qū)！

最近，深圳在土地上大動(dòng)作很多：

1、調(diào)整用地性質(zhì)，新增了多宗住宅用地；

2、舉行推介會(huì)，一次性推出6塊宅地。

短短3個(gè)月，深圳已經(jīng)新增16宗宅地。

難道深圳今年要重新大手筆賣地？

宅地供應(yīng)大降7成

但還有近700公頃“庫存”曝光！

要看今年會(huì)出多少宅地，最直接的就是看供地計(jì)劃。

3月，深圳公布了 《深圳市2026年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》， 計(jì)劃供應(yīng)居住用地90公頃，其中商品住房用地55公頃、保障房35公頃。

這一數(shù)據(jù)，創(chuàng)下了近10年供地的新低，幾乎只有高峰期時(shí)的1/4。

▲數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和自然資源局

要知道，這90公頃包含了城市更新、城中村改造渠道等渠道供應(yīng)的宅地，幾乎是可以給到的全部供應(yīng)量了。

這也預(yù)示著：

未來2年，深圳可售新房會(huì)越來越少。

而土地供應(yīng)的節(jié)奏，往往影響后續(xù)的樓市走向：

·2019年以前宅地供應(yīng)少，導(dǎo)致高峰期供應(yīng)太少、日光盤被瘋搶、房價(jià)上漲；

·2020-2022年宅地大增，后續(xù)新房扎堆入市，供需反轉(zhuǎn)，房價(jià)開始下跌；

·2023-2025年宅地收縮，新房庫存加速去化，部分片區(qū)房價(jià)企穩(wěn)；

但深圳真的缺地嗎？

根據(jù)同樣在3月發(fā)布的《深圳市2026年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃》，2026-2028年，深圳居住類土地儲(chǔ)備項(xiàng)目305個(gè)、約699.84公頃。

光是2026年，居住類土地儲(chǔ)備項(xiàng)目就有115個(gè)、面積273.18 公頃——但深圳今年卻只供應(yīng)90公頃。

所以，深圳不是沒地可以賣，而是選擇了“少賣”。

同時(shí)，各區(qū)的土儲(chǔ)“家底”也曝光了：

儲(chǔ)備居住用地最多的是龍崗區(qū)，約150.43公頃，也是唯一超過100公頃的行政區(qū)。

接著是光明/寶安/前海，在70-90公頃之間；

最少的是鹽田、福田，在10公頃以下。

▲深圳各區(qū)儲(chǔ)備居住用地面積、在各類用地中的占比

但也并不是供應(yīng)少，就必然能穩(wěn)住價(jià)格，另一個(gè)關(guān)鍵是市場需求。

比如鹽田區(qū)，雖然宅地供應(yīng)一直不多，但市場需求也不高。去年，其新房去化周期曾經(jīng)超過28個(gè)月，成為去化最難的片區(qū)，轄區(qū)內(nèi)的梅沙片區(qū)二手房價(jià)也一度跌破3萬/㎡。

結(jié)合土儲(chǔ)看，你覺得哪個(gè)區(qū)的房價(jià)可能是未來最穩(wěn)的？哪個(gè)區(qū)可能最不穩(wěn)？

只挑“靚地”來賣？

為穩(wěn)樓市，深圳太拼了

土地減少是一方面，另一方面：

深圳也在盡量挑“靚地”來賣。

今年新增的16宗宅地里，大部分質(zhì)量都不錯(cuò)：

1、城市核心地塊：關(guān)注度高、價(jià)格高。

像寶中、桂灣、高新園等地塊，往往成交價(jià)高、溢價(jià)率高，能給市場添一把火，入市后的項(xiàng)目還能再帶一波熱度。

比如之前出讓的后海T107-0107宗地，建成深圳灣澐璽后，兩次入市大賣超過200億，還帶動(dòng)了周邊的二手豪宅的成交，非常劃算。

▲深圳2026年至今新增宅地

2、區(qū)域核心地塊：價(jià)格不低、去化不愁

比如龍華梅林關(guān)、龍崗大運(yùn)、光明鳳凰城等片區(qū)，都是行政區(qū)里比較宜居的區(qū)域。

這些地塊雖然影響力不如核心區(qū)的，但市場認(rèn)可度高，加上是新規(guī)產(chǎn)品，價(jià)格不會(huì)太低，去化也不會(huì)太差。

總的來說：

深圳宅地供應(yīng)是“控量提質(zhì)”，瞄準(zhǔn)改善/豪宅群體。

但為減少供地，深圳也付出了比較大的代價(jià)。

一是，固定資產(chǎn)投資“斷崖式”下跌21.7%、房地產(chǎn)投資更是大降31%。

要知道，投資是拉動(dòng)GDP的關(guān)鍵之一。

但2025年，深圳固定資產(chǎn)投資增速創(chuàng)新低，跌幅也大大超過主要城市。

▲深圳 固定資產(chǎn)投資增速大幅下滑

二是，土地財(cái)政收入不及高峰期一半。

2025年，深圳政府性基金預(yù)算收入（土地收入占比超80%）只有667億。

比高峰期2021年的1374億，降了近一半。

▲圖源：網(wǎng)絡(luò)

如果2026年土地供應(yīng)減少，估計(jì)這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)還是不會(huì)特別理想。

但也因?yàn)檫@樣，我們才能看到深圳穩(wěn)樓市、穩(wěn)價(jià)格的決心。

你覺得深圳能一直維持少供地的狀態(tài)嗎？

供應(yīng)減少后，樓市會(huì)不會(huì)快速企穩(wěn)？