狂裁1.6萬人，高管坐擁數(shù)億財(cái)富？利潤(rùn)腳踝斬的貝殼，神話碎了

說到買房租房，大家腦海里肯定會(huì)浮現(xiàn)出那些穿著黑西裝、白襯衫，騎著電動(dòng)車穿梭在各大街小巷的房產(chǎn)中介。而在中介這個(gè)江湖里，絕對(duì)繞不開一個(gè)真正的“武林霸主”——貝殼（BEKE）。

當(dāng)年，貝殼的靈魂人物左暉曾擲地有聲地喊出一句口號(hào)：“讓中介做有尊嚴(yán)的服務(wù)者”。這句話曾讓無數(shù)北漂、滬漂的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人熱血沸騰。

然而，時(shí)間來到2026年，距離左暉離世已經(jīng)五個(gè)年頭。在剛剛交出2025年成績(jī)單后，我們?cè)谶@位“中介之王”的身上，看到了魔幻和割裂，

一邊是四季度凈利暴跌85%、全年怒裁1.6萬名基層員工。另一邊，卻是幾位核心高管坐擁數(shù)億元的“天價(jià)薪酬”，甚至公司還掏出幾十億現(xiàn)金瘋狂回購(gòu)分紅。

在存量房時(shí)代的寒冬里，貝殼到底是在刮骨療毒地“轉(zhuǎn)型”，還是在一場(chǎng)資本狂歡中徹底迷失了初心？今天，咱們就拆解一下貝殼這份滴血的財(cái)報(bào)，看看這個(gè)千億帝國(guó)的真實(shí)底色。

從表面上看，貝殼2025年的營(yíng)收還算穩(wěn)住了：全年凈收入946億元，逆勢(shì)微增了1.2%。

但扒開利潤(rùn)表一看，情況相當(dāng)慘烈。2025年，貝殼凈利潤(rùn)只有29.91億元，同比大跌26.7%。最可怕的是四季度，單季盈利不足1億元，暴跌了85%！

不僅是不賺錢，貝殼甚至開始“往外掏錢”了。2025年，貝殼經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流直接轉(zhuǎn)負(fù)，變成了-3.76億元，現(xiàn)金儲(chǔ)備也降至555億元。

錢都去哪兒了？

答案是：貝殼被逼得去干“苦活累活”了。

以前，貝殼靠撮合二手房和新房買賣，狂賺高毛利的“信息差”中介費(fèi)。但現(xiàn)在大家都知道，房子不好賣了。財(cái)報(bào)顯示，貝殼存量房和新房業(yè)務(wù)的凈收入分別下滑了11.3%和9.1%。

為了活下去，貝殼把重心轉(zhuǎn)移到了“非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)”（占比首次提升至41%），也就是去當(dāng)“二房東”（省心租模式）和搞家庭裝修。2025年，貝殼租賃業(yè)務(wù)雖然收入暴增到219億，但這是典型的重資產(chǎn)模式——收房、裝修、轉(zhuǎn)租，利潤(rùn)薄得可憐（貢獻(xiàn)利潤(rùn)率僅8.6%），還瘋狂吃掉現(xiàn)金流。

說白了，以前躺著收過路費(fèi)的日子結(jié)束了，現(xiàn)在的貝殼，正被迫撅著屁股去泥地里撿鋼镚。

如果只是大環(huán)境不好導(dǎo)致利潤(rùn)下滑，大家都能理解。但讓整個(gè)中介圈徹底炸鍋的，是貝殼內(nèi)部那條深不見底的“財(cái)富鴻溝”。

財(cái)報(bào)里有一個(gè)極其扎眼的細(xì)節(jié)：貝殼2025年29.91億元的凈利潤(rùn)，是沒有剔除“股份支付薪酬”的。如果加上這筆費(fèi)用，經(jīng)調(diào)整后的凈利潤(rùn)高達(dá)50.17億。也就是說，貝殼在利潤(rùn)大跌、現(xiàn)金流吃緊的去年，硬生生掏出了19.04億元的股份發(fā)給了管理層和員工！

把時(shí)間線拉長(zhǎng)，這種“紙面富貴”更是令人驚掉下巴。2022年到2024年，董事長(zhǎng)彭永東的薪酬（含股份）分別為4.75億、7.13億和4.01億；執(zhí)行董事單一剛的薪酬分別為3.55億、5.29億和2.99億。過去三年，兩位大佬賬面攬下的薪酬合計(jì)接近27億元！

誠(chéng)然，貝殼官方多次解釋，這些是受到長(zhǎng)達(dá)數(shù)年行權(quán)限制的“紙面財(cái)富”，并不是拿到了真金白銀。但別忘了，為了維持這龐大股權(quán)池的價(jià)值，貝殼在過去三年花了超過160億元真金白銀去二級(jí)市場(chǎng)回購(gòu)股票托市。

高管們?cè)谙硎苤鴶?shù)億的財(cái)富，但底層的50萬房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人呢？

2025年，貝殼怒裁了1.6萬名員工。留下來的幾十萬經(jīng)紀(jì)人，面臨的也是極其嚴(yán)苛的生存環(huán)境。目前貝殼基層依然實(shí)行殘酷的“借薪制”（變相零底薪）——沒業(yè)績(jī)的時(shí)候發(fā)一筆保障金，下個(gè)月開單了必須從提成里全額扣除。如果不開單，不僅沒飯吃，甚至還會(huì)“倒欠”公司錢。

在各大社交平臺(tái)上，大量被裁的經(jīng)紀(jì)人正在批量申請(qǐng)勞動(dòng)仲裁。曾經(jīng)那個(gè)喊著“讓中介有尊嚴(yán)”的理想主義，在冰冷的KPI和生存壓力面前，碎得渣都不剩。

為了自救，今年3月底，貝殼啟動(dòng)了史上最大規(guī)模的組織與戰(zhàn)略調(diào)整。

董事長(zhǎng)彭永東親自掛帥，成立變革管理委員會(huì)，搞了一場(chǎng)轟轟烈烈的“削藩”：把各地的預(yù)算、人事權(quán)全部收歸集團(tuán)總部；徹底砸掉帶看量、掛盤量等傳統(tǒng)的“跑量KPI”，取而代之的是考核“客戶滿意度”和“社區(qū)深耕”。

一句話總結(jié)：貝殼想把旗下那50萬個(gè)唯利是圖的“銷售機(jī)器”，強(qiáng)行改造成服務(wù)社區(qū)居民的“知心大管家”。

方向錯(cuò)了嗎？沒錯(cuò)。中介行業(yè)長(zhǎng)久以來靠信息差兩頭坑的模式，早就被消費(fèi)者唾棄了（73%的用戶表示不會(huì)主動(dòng)推薦中介）。花旗、摩根大通等外資券商之所以還在給貝殼“增持”評(píng)級(jí)，就是賭它能成功從“靠天吃飯的房地產(chǎn)周期股”轉(zhuǎn)型成“抗風(fēng)險(xiǎn)的消費(fèi)服務(wù)股”。

但現(xiàn)實(shí)是：優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，是用錢堆出來的。

你讓一個(gè)連底薪都沒有、全靠提成續(xù)命、下個(gè)月房租都沒著落的底層房產(chǎn)中介，去和社區(qū)大媽聊感情、做公益、搞長(zhǎng)線信任？這無異于何不食肉糜。在沒有根本改變經(jīng)紀(jì)人底薪保障和利益分配機(jī)制的前提下，所有的“以消費(fèi)者為中心”，都只是一場(chǎng)感動(dòng)高管自我的空頭口號(hào)。

失去左暉的第五年，貝殼變得越來越像一家精于算計(jì)的公司。它靠著重資產(chǎn)的租賃和整裝業(yè)務(wù)死撐著營(yíng)收的體面，靠著巨額的回購(gòu)分紅穩(wěn)住大股東的心，卻把行業(yè)下行的寒氣，無情地層層傳遞給了在風(fēng)雨中帶看的底層中介，以及咬牙買單的購(gòu)房者。

資本市場(chǎng)或許會(huì)為貝殼這種“斷臂求生”的轉(zhuǎn)型鼓掌，并在股價(jià)震蕩時(shí)尋找抄底的機(jī)會(huì)。但對(duì)于企業(yè)來說，如果丟掉了從業(yè)者對(duì)平臺(tái)的歸屬感，失去了消費(fèi)者對(duì)中介的信任底色，那么無論高管們的變革全員信寫得多漂亮，這家千億巨頭的未來，依然不那么安全。