北京市場最新微觀體感

本打算同步下最近數(shù)據(jù)，比如剛過去的4月份，一二手總成交量，是超過了去年4月的，并且讓人不可信地，超越了火熱的3月。

但數(shù)據(jù)這東西吧，一旦對比起來，就要一環(huán)套一環(huán)，比如有人會(huì)說，今年過年晚，是不是成交后移了？

那還要找出真實(shí)的、這兩年春節(jié)前的數(shù)據(jù)，最好還要對比下近3-4年的、年前年后兩個(gè)月數(shù)據(jù)，等等等等。

那索性就放在明天的會(huì)員內(nèi)部直播，好好聊聊吧。

這篇聊聊更多人關(guān)注的微觀體感。

我總結(jié)起來就9個(gè)字：

對不齊、賣不起、等落地。

下面我展開說說。

【對不齊】

最近市場上出現(xiàn)了大量的“新?lián)Q房者”，這個(gè)新?lián)Q房者，對比的是早期就開始換房賣房的家庭，新?lián)Q房者們受種種原因影響，還是在今年春節(jié)后，賣掉了自己的房子。

按理說，這個(gè)節(jié)點(diǎn)賣掉房子的人，是最應(yīng)該“緊密銜接”的，因?yàn)樗麄兯闶亲詈笠慌u在低點(diǎn)，且買在相對低點(diǎn)的家庭了。

但由于他們對之前市場缺乏深入的觀察經(jīng)驗(yàn)，并不知道市場已經(jīng)和去年完全不同了，沒有在賣房前，先去了解自己要買的板塊或者房子的真實(shí)情況。

等他們出手賣掉后，再去看自己要買的房子，發(fā)現(xiàn)“對不齊”了。

自己賣的房子，幾乎沒怎么動(dòng)，而要買的房子，已經(jīng)比去年底恐慌砸盤的時(shí)候，貴了一些。

這種現(xiàn)象，如果不放在你我身上，是很難感同身受的。

一方面，大部分在這個(gè)時(shí)期賣房的，都是虧著賣的，很多都持有了好幾年成本很高，能接受損失割肉，是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為，房價(jià)要繼續(xù)大幅下跌。

另一方面，賣掉房后，發(fā)現(xiàn)買的房子貴了或房源少了，和賣房時(shí)候中介、自媒體等說的情況不一樣了。

在換房這一件事上，產(chǎn)生的是前后兩種截然不同的現(xiàn)象，要迅速轉(zhuǎn)變思維和心態(tài)，一般人是做不到的。

至于原因，其實(shí)經(jīng)常看我文章的人，都不用解釋的，這是源于市場在轉(zhuǎn)折期，出現(xiàn)了明顯的價(jià)格輪動(dòng)。

一時(shí)半會(huì)，他們還難以理解這種本來并不復(fù)雜的邏輯。

只有等他們已經(jīng)賣掉的房子，也漲了一些，才會(huì)追高買入要換的房子，雖然這不是一個(gè)科學(xué)的方法，但是心理接受程度上，是最容易的。

【賣不起】

還有一種是賣不起。

這種現(xiàn)象，本質(zhì)上和對不齊差不多。

只不過，他們還沒有賣掉房子。

這種家庭，對比上面那種家庭，有一個(gè)優(yōu)勢，是他們更早地觀察過市場，反復(fù)盤算過自己賣了房子，和要買的房子的差價(jià)變化。

模型大概是這樣的：

早期房價(jià)還沒怎么跌時(shí)，自己的房子能賣400萬，要換的房子是800萬。

隨著房價(jià)下跌，他們驚訝地發(fā)現(xiàn)，雖然自己的房子不如要換的房子，但差價(jià)反而是拉近的。

一路從400萬、350萬、300萬，甚至拉近到250萬......

這就給換房家庭一個(gè)錯(cuò)覺，認(rèn)為自己的房子挺抗跌啊，有沒有希望干到200萬以內(nèi)啊？！

一直拖到今年春節(jié)后，也看了很多自媒體解讀、經(jīng)濟(jì)學(xué)賣課大師宏觀分析，覺得真有希望啊！

真實(shí)的情況，卻又倒了回去，差價(jià)從250萬，已經(jīng)開始逐漸回到了300萬甚至更多一些。

這種情況，我們通俗講，就是卡在那了，賣不起了。

甚至很多房子，還有不少貸款，如果想繼續(xù)換房，就要再加錢或再加一點(diǎn)杠桿了。

雖然現(xiàn)在換房仍是合理的，但是在沒有北京普漲發(fā)生的情況下，很多人寧愿繼續(xù)錯(cuò)下去，這樣心理接受度反而更高一些。

【等落地】

如果不能夠克服自己人性中的“弱”，不能夠反人性地做正確的事情，又想別做“太錯(cuò)”的決定，該怎么辦呢？

那就只有一條了：

等落地——等政策落地。

等肉眼可見的北京政策落地，這是解決以上所有問題的唯一辦法。
但這也同時(shí)將事情的難度，提高了幾個(gè)維度。

如果說放在3月底、4月初，等落地政策，其實(shí)并沒有多不一樣，因?yàn)槿珖秶鷥?nèi)，關(guān)于這一輪以“公積金提額”為主導(dǎo)的政策，幾乎都沒出（只有上海2月底發(fā)布），但到了4月底，局勢的發(fā)展就不一樣了，截至五一放假前，全國主要一二線城市，幾乎都出個(gè)遍。

大的數(shù)據(jù)我不敢說，我現(xiàn)有的幾百名會(huì)員中的“觀望買房者”，幾乎都在等這個(gè)政策。

換句話說，本來可以分布在一個(gè)月甚至兩個(gè)月的需求，要集中在未來的某一個(gè)點(diǎn)統(tǒng)一釋放。

可不可怕，我不知道，但考驗(yàn)“決策準(zhǔn)度”是一定的了。

要知道，這還是在正常交易量高于去年的情況下，積蓄了這樣的一個(gè)勢能。

【結(jié)語】

要說放在年前，我發(fā)布文章還要顧忌下某些特殊情緒下的看空者。

現(xiàn)在真沒必要了，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候提前一點(diǎn)講，對我只有好處幾乎沒有壞處，這是立人設(shè)最佳時(shí)機(jī)。

雖然可能還會(huì)有一些不同聲音，我只能再重復(fù)那句話：

不要拿宏觀去討論微觀，如果你真是剛需，那只能讓你一錯(cuò)再錯(cuò)。

明天是第八場會(huì)員內(nèi)部直播，請各位會(huì)員明天注意查收通知。