北京
來(lái)吧，大事兒！哥幾個(gè)。就今天下午我看相關(guān)網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)于昨日上線的2026年北京第四輪土地供應(yīng)中的朱辛莊地塊，已經(jīng)來(lái)到了正式掛牌頁(yè)面。
這塊地，給哥幾個(gè)先上才藝，數(shù)學(xué)題。
9.09億的起拍總價(jià)，住宅部分建面31803.75，其中含150平米配建用房。
我們按開(kāi)發(fā)商企穩(wěn)算法算樓面價(jià)，就是住宅背負(fù)一切成本：
9.09億除以純住宅建面(31803.75減150)，這么算出來(lái)的起拍樓面價(jià)約2.87萬(wàn)元/平米。
如果我們稍微認(rèn)為商業(yè)部分能賣(mài)點(diǎn)錢(qián)出來(lái)，比如一平米1萬(wàn)塊錢(qián)…這么算出來(lái)的樓面價(jià)是約2.2萬(wàn)元/平米。
所以問(wèn)題來(lái)了，3萬(wàn)塊錢(qián)不到的樓面價(jià)，做成項(xiàng)目能賣(mài)多少錢(qián)？
距離最近的答案是歇甲，歇甲拿地成本2.8萬(wàn)多一平米，目前300多套網(wǎng)簽房源的均價(jià)應(yīng)該是5.5萬(wàn)元/平米出頭。
所以問(wèn)題來(lái)了，朱辛莊新地塊也這個(gè)樓面價(jià)，是不是存在5開(kāi)頭的前提條件…
另外，記得歇甲的贈(zèng)送率是多少么？
我來(lái)幫大家回憶一波：
歇甲贈(zèng)送率區(qū)間：約12%到18%
歇甲使用率區(qū)間：約89%-98%
要是使用率從90%直接干到100%那確實(shí)有點(diǎn)難，問(wèn)題是如果從98%做到100%呢…
所以我說(shuō)，朱辛莊新地塊一方面存在5開(kāi)頭的前提條件，另一方面還有使用率做到100%的可能。
昌平這一年，是好房子迭代更新的一年~
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