獨家| 安置房改商品房，鶴洞舊改起死回生？

前幾天，我們說了一嘴鶴洞村的情況，很多粉絲點名想看后續：

今天，來交作業了。

最近我收到一個爆料，鶴洞村舊改，擬將部分安置地塊改為融資地塊。

我畫了一個示意圖，想看高清圖的，加我（lh1205107964）。

幾個重點：

1、大約增加5萬平商品住宅，總量從約15萬平增至約20萬平，包括四宗商住地

2、調規最主要目的是紓困，籌集救命錢，助力鶴洞村復工

3、鶴洞村舊改是廣州和荔灣今年的工作重點，解決釘子戶，打通堵點

4、對于重難點舊改，安置房轉融資房，未來可能會越來越常見，要么紓困，要么增加利潤

一句話概括，鶴洞村能不能翻身，在此一舉。

鶴洞村這次，很直球，兩個特點：

1）直接將安置房改為融資房

2）將大的融資地塊拆分為小地塊，對開發商來說會更輕盈

原本的鶴洞村融資地塊，主要是114號地塊，總建面約為15萬平。

第一個要改的是將114大地塊拆分為兩宗宅地，我暫時把它命名為114-1和114-2地塊。

其中，114-1地塊，用地約1.26萬平，容積率調整為4，建面調整為約5萬平，建筑限高調整為120m。

114-2地塊，用地約1.63萬平，容積率調整為5.30，建面調整為8.6萬平，建筑限高調整為120m。

這樣一切割，無論是拿去招拍掛市場出讓，還是直接找新金主投資，都會靈活得多。

俗話說得好，一個和尚挑水喝，兩個和尚抬水喝，三個和尚....

第二個要調整的，就是101和102地塊，原來是復建商住地塊和交通用地，現在合并后再改為兩塊地，一塊是商業，一塊是宅地。

其中，更靠近芳村大道的地塊，復建物業，調整為商業兼容公共交通場站用地兼容其他交通設施用地，用地約1.54萬平，容積率3.84，建面約5.9萬平。

靠內側宅地，用地約9000平，容積率為3.11，建面約2.8萬平，建筑限高100m。

101號地塊位置大家可以參考上圖，這塊地尚未完成征收，完全具備調規條件。

·第三個要調的，就是112地塊，將原來的安置地塊，拆分為一宗安置地塊，一宗融資地塊。

其中融資地塊是二類居住用地兼容商業用地，用地約1萬平，容積率4.2，建筑面積約4.3萬平。

安置地塊用地約6800平，容積率4.2，建筑面積2.86萬平，建筑限高100m。

我再來總結一下大致數字，這四宗商住地，最小的約2.8萬平，和保利雅郡差不多(2.85萬平）。

另外兩宗在4-5萬/平之間，中等規模，更符合現在投拓的審美。

最大的一宗大約在8.6萬平，跟保利花語和岸差不多。

四宗地合起來大約20萬平，如果按聚龍灣源舍4.3萬/平單價計算，大約值86億。

僅僅計算新增5萬平融資住宅，也能增加20個小目標！

更關鍵的是，鶴洞村調規后，融資住宅的變現邏輯也順了很多。

鶴洞村最大的標簽，左廣船，右廣鋼，緊靠地鐵11號線和芳村大道，學鐵商一樣不缺，甚至馬上就要升咖。

學校嘛，真光附屬鶴洞小學，用的還是區里面的錢建設，定心丸已經吃下去了。

廣鋼1號地，預計6月就要出讓，華潤萬象野心勃勃，要搞一個萬象天地。

我們之前寫過：猛料，恭喜廣鋼新城，萬象真的要來了？

現在整個荔灣市場的勢頭很猛，尤其是小戶型，幾乎賣一個爆一個。

聚龍灣源舍，就只剩3-1有90方小戶型了，目測也是秒空。

保利怡璟灣，81-100平三四房也非?；鸨?，三個人搶一套房的程度。

鶴洞村何不趁機把宅地推出市場，賣90-120平三四房，把流量和現金都搶回來，樹立正面形象。

這一切努力，都是為了給鶴洞村回血。

鶴洞村其實體量不大，原來規劃建設也才67萬平，雖說安置占了大頭，但現在安置改融資，包袱又減輕一些。

值得一提的是，這一版方案，并沒有提及原來的安置房份額去哪里了，這和坑口的A41是不一樣的。

坑口A41地塊，從安置房改融資房，原先在A41選了房型的回遷戶，還是能繼續在原地塊選房的，看開發商的智慧了。

至于鶴洞村，只能說情況不太一樣，首要任務是盤活舊改，其他的問題就先放一放吧。

今年1月，廣州市城市更新工作領導小組辦公室專門開過一個會議，重點研討鶴洞村紓困問題。

當時同樣拿上臺面講的，還有海珠石溪村。

后邊的動作，大家都有目共睹，列入市重點項目，重點是續建4個地塊，完工2個地塊。

今年3月，荔灣區留用地推介會上，鶴洞村又被點名，同樣列出了兩個地塊的目標完工時間。

今年4月，廣州市住建局又將鶴洞村列為全市13個舊改拆遷補償安置爭議處理試點之一，而且是第一個在列，作為重點推進試點項目。

這個動作，就是要解決釘子戶遺留問題，盡快完成簽約和產權注銷工作，從根源上打通舊改堵點。

直接點說，有點像在冼村的思路上再作創新探索。

但是吧，不管是新地塊動工，還是舊地塊完工，都離不開持續的鈔能力。

與其繼續苦等，不如主動出擊，更何況鶴洞村屬于舊模式，專項借款這個隊伍，想插也插不上。

鶴洞村現在的金主，還是平安，但在之前的情況，平安也是玩不轉，一度想把鶴洞轉手，但沒人接盤。

現在終于是松了一個口子了，安置房改融資房，先把缺錢的問題解決。

有錢了，啥都好說。

事實上，鶴洞村這個動作，是符合城更十五五規劃大框架的。

以更大力度支持盤活存量入地，推動土地用途依法合理轉換，過渡期原則上不超過5年。

這波窗口期，總算是給鶴洞村給等到了，熬了10年的鶴洞村村民，終于能看到回家的希望。

希望鶴洞村開個好頭，給廣州困在泥潭中的舊改，一個可以發揚光大的思路吧。