上海
五月樓市的最新數據公布了，今天我們重點聊一下市場的領先指標。
二手房的成交量，我先把市場特征簡要的總結一下，今年的二手房成交明顯強于新房市場。
很多城市二手房的 3 月份的量能非常高。
4 月、5 月，從總體來看，全國的重點城市的量能有所回落，但回落幅度比較小。
那今年的單月同比去年，比如說是 3 月同比去年 3 月、5 月同比去年的 5 月都是增長的，而且增幅比較大。
這也就意味著，雖然今年的小陽春沖高之后略有回落，但回落的幅度要遠小于去年和前年。
總體情況還是不錯的，市場出現了筑底，甚至說部分城市見底的跡象。
接下來我們通過圖表更加詳細的來分析。
首先看一下一線四個城市二手房的網簽備案量。
圖中紅線是過去四年每年 5 月份的成交量，可以看到呈逐年上升的態勢。
今年的網簽量同比去年增長 13%，同比增速看的是短中線，而環比增速是一個短線。
今年的 5 月份環比 4 月份下降了 6%，四個一線城市都出現了環比的回落。
但看同比增速存在明顯差異，最強的是上海同比大增 31%，其次是深圳增長 16%，再次是廣州增長 8%。而北京呢有點弱，同比下降了 4%。
因為一線城市是行情風向標，所以把一線的數據單獨拉出來看了看。
但上述的數據是網簽備案量，要滯后于即時成交量。
我們接下來再看一下即時的合同簽約量的變化，這是全國 30 個重點城市，二手房簽約量的走勢圖。
今年的 3 月份是最高點，4 月份、5 月份有所回落，5 月份環比 4 月份下降了 5%。
但今年 5 月份，同比去年的 5 月，兩個紅柱相比，今年還大增了 25%。
這個走勢圖就印證了我之前預測的：今年小陽春沖高回落之后，回落的節奏比較慢，同比依然是保持比較明顯的正增長。
從這 30 個城市的結構來看，增速比較高的，反而是那些三線城市，而且也并不是集中在東部地區，東部、中部、西部，南方、北方都有部分城市出現高增長的現象。
我們看兩個城市，先看去年的走勢圖：
東莞今年的 3 月份沖高，4 月份持平，5 月才出現了回落。
今年 5 月份的成交量同比去年 5 月份大增 47%。
東莞作為深圳的小跟班，過去的一年，成交量是震蕩式復蘇。
再看一下上海的小跟班南通。
南通今年的走勢明顯的強于去年，尤其是3月份一飛沖天。
4 月份明顯回落，但是5月份環比 4 月再次上行，今年5月同比去年 5 月，兩個紅柱相比較，大增了 46%。
南通跟東莞的區別在于：去年小陽春南通的樓市行情明顯弱于東莞。
而今年的 3、4、5 月份的量能強弱程度接近東莞。
我之前節目中曾經分析過 2025 年度全國不同地區不同城市的人口增速，有一個突出現象是：
珠三角的人口增速明顯超過了長三角，這樣一個人口的強弱變化，其實已經映射到了樓市當中。
今年以來，大灣區主要城市二手房成交量總體要強于長三角。
我們再看一下二線典型代表杭州。
杭州今年的 3、4、5 月也出現反彈，但是 3 月份的量能是大幅低于去年的 3 月份。
好在 4 月、5 月已經超過了去年的 4 月、5 月份，5 月份同比增速是 17%。
這個增速放在全國 30 城當中，屬于較低水平。
總體來看，今年以來二手房的交易量比較活躍。
同時，二手房的掛牌量持續地減少。
這也就意味著二手房市場的供求關系正在逐步的好轉，這就有利于房價發生變化。
下期節目，我們聊聊最新的房價變化。
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