下滑50%，千億債務(wù)壓頂“割肉求生”！香港四大家族恐有人掉隊(duì)

作者 | 張揚(yáng)

來(lái)源 | 首席品牌營(yíng)銷（ID：cmo1976）

引言：千億債務(wù)壓頂，在連續(xù)兩個(gè)半財(cái)年的虧損下，曾經(jīng)在商界叱咤風(fēng)云的香港豪門家族，正不斷地“割肉求生”。

從2026年開(kāi)始，市場(chǎng)上針對(duì)新世界發(fā)展的消息就不斷，從相關(guān)信息來(lái)看，公司背后的鄭氏家族，如今似乎已經(jīng)來(lái)到了考驗(yàn)家族財(cái)富傳承的關(guān)鍵時(shí)刻。

豪門家族的第三代，如今正面對(duì)著一個(gè)父輩也沒(méi)有遇見(jiàn)過(guò)的重大財(cái)富考驗(yàn)，在這考驗(yàn)背后，是新世界發(fā)展持續(xù)的業(yè)績(jī)承壓。

從2024財(cái)年，其創(chuàng)下了公司近20個(gè)財(cái)年的首次年度虧損之后，公司的虧損就一直止不住。截至2026財(cái)年上半年，在短短兩個(gè)半財(cái)年里面，其已經(jīng)連續(xù)累計(jì)虧損了近400億港元。

在持續(xù)兩個(gè)半財(cái)年虧損的另外一邊，新世界發(fā)展還深陷一時(shí)間難以自拔的債務(wù)危機(jī)。在經(jīng)歷了兩次延期付息之后，5月27日公司再次宣布第三次延期付息，涉及規(guī)模為34億美元。

要知道在2025年6月，第一次宣布延期付息之后，公司的股價(jià)就一度在盤中跌超10%，由此可見(jiàn)這類措施會(huì)嚴(yán)重影響市場(chǎng)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的判斷。

然而即使有了一系列的前車之鑒，其仍然要進(jìn)行第三次延期付息，在這動(dòng)作背后，也可以看出曾經(jīng)創(chuàng)造了無(wú)數(shù)個(gè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)神話的新世界發(fā)展，如今企業(yè)流動(dòng)性承壓之重。

從鄭氏家族崛起以來(lái)，手中掌握的周大福和新世界發(fā)展，一直都是他們保持豪門家族神話的重要支柱。

如今新世界發(fā)展卻因?yàn)閭鶆?wù)問(wèn)題，屢屢觸動(dòng)資本市場(chǎng)的敏感神經(jīng)，如果其債務(wù)問(wèn)題遲遲不能徹底緩解或者解決，香港四大家族中恐怕就會(huì)出現(xiàn)有人掉隊(duì)的情況。

千億債務(wù)壓頂

曾叱咤風(fēng)云的豪門家族也不得不低頭

在市場(chǎng)的風(fēng)云變化面前，即使是屹立了三代人的頂級(jí)豪門家族，也有備受沖擊的那一天。在5月27日新世界發(fā)展宣布延期付息之后，第二天相關(guān)股價(jià)就下跌了1.7%。

種種跡象表明這家活躍在資本市場(chǎng)的房地產(chǎn)巨頭，如今已經(jīng)到了一個(gè)債務(wù)重組的關(guān)鍵時(shí)期，2026年對(duì)其的化債之路來(lái)說(shuō)，或許是至關(guān)重要的一年。

也正是同一天，還有消息傳出，公司正準(zhǔn)備出售旗下位于香港中環(huán)的一處商業(yè)用地，該地塊相關(guān)的交易金額預(yù)計(jì)可達(dá)10億港元。

這也并不是鄭家為了化債而第一次變賣資產(chǎn)了，僅僅在5月份，就有多個(gè)相關(guān)資產(chǎn)變賣的消息被爆出，其中不乏一些公司壓箱底般的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

對(duì)于部分重資產(chǎn)項(xiàng)目的變賣，鄭家的態(tài)度可謂是相當(dāng)迫切。

在本月早些時(shí)候，市場(chǎng)上就有消息爆出，曾經(jīng)被視為鄭家在香港具有地標(biāo)性質(zhì)的綜合項(xiàng)目——航天城的11 SKIES項(xiàng)目被列入了相關(guān)的資產(chǎn)處置計(jì)劃之中。

這個(gè)明星項(xiàng)目，在創(chuàng)立之初計(jì)劃投資額度達(dá)到200億港元，經(jīng)過(guò)不斷地開(kāi)發(fā)，鄭家在其中的投入也早已經(jīng)超過(guò)了160億港元，當(dāng)然這些投入里面，還含有大量的預(yù)付款與合約資產(chǎn)。

這個(gè)項(xiàng)目其中早在2025年中的時(shí)候，就被爆出鄭家有將其虧本出售的計(jì)劃，估值大概在150億港元到170億港元之間。

不過(guò)在5月中的時(shí)候，新世界對(duì)于相關(guān)的市場(chǎng)傳聞，也做出了回應(yīng)，聲稱11 SKIES項(xiàng)目仍然在商討中。

而除了這個(gè)項(xiàng)目之外，另外一個(gè)可能變現(xiàn)的項(xiàng)目也備受市場(chǎng)關(guān)注。

5月初的時(shí)候，來(lái)自日本的公司就曾和新世界進(jìn)行接觸，就公司旗下位于香港核心地段的三家豪華酒店進(jìn)行接觸。

前者有意獲得上述資產(chǎn)包中的50%股權(quán)，相關(guān)估值達(dá)到了156億港元，這些核心酒店資產(chǎn)可以說(shuō)是鄭家在香港的壓箱底資產(chǎn)。

不過(guò)目前這也只是處在接觸階段，具體意向和交易成果并未實(shí)際落地。

不論是前面的11 SKIES項(xiàng)目還是這三家位于香港核心地段的豪華酒店資產(chǎn)包，在過(guò)去都是鄭家不會(huì)輕易拿出來(lái)接洽的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

如今卻頻頻有消息爆出相關(guān)的接洽細(xì)節(jié)，足以可見(jiàn)其在面對(duì)壓頂?shù)膫鶆?wù)時(shí)，想要變現(xiàn)化債的積極程度。

最高一年要還476億港元

不惜虧本出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

從新世界的總借貸規(guī)模和相關(guān)的到期債務(wù)期限來(lái)看，公司雖然從2025年開(kāi)始，就出現(xiàn)了相關(guān)的債務(wù)“暴雷”。

但從相關(guān)的到期債務(wù)時(shí)間來(lái)看，公司真正的還債高峰還在后面，并且從債務(wù)規(guī)模和到期時(shí)間長(zhǎng)度來(lái)看，未來(lái)幾年時(shí)間，如果新世界處理不好相關(guān)的債務(wù)，出現(xiàn)違約情況的話，將會(huì)出現(xiàn)非常嚴(yán)峻的連環(huán)性風(fēng)險(xiǎn)。

截至到2025年底，公司的總借貸規(guī)模在1443億港元左右，相關(guān)凈債務(wù)大約為1227億港元，凈負(fù)債率為59.7%，作為參考，地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率警戒線一般則在40%，很明顯59.7%這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)遠(yuǎn)超警戒線數(shù)值。

而與千億債務(wù)壓頂對(duì)應(yīng)的則是，其現(xiàn)金和銀行存款只有215億港元。從相關(guān)的債務(wù)期限來(lái)看，2026年公司只有76.3億港元的到期債務(wù)。

可是在2026年之后，新世界就會(huì)進(jìn)入一個(gè)償債高峰之中，2027年其要還285億港元，2028年則是476億港元，2029年為428億港元。

而從其最新的半年報(bào)來(lái)看，2026財(cái)年半年報(bào)顯示其歸母凈利仍然為-37.3億港元，總營(yíng)收也僅為83.91億港元，和上一個(gè)財(cái)年同期相比下降了50.02%。

在這種總營(yíng)收仍然在同比下滑，在利潤(rùn)方面并沒(méi)有成功止虧為盈的情況下，如果不在2026年儲(chǔ)存更多的資金，為后面三年的償債高峰提前做準(zhǔn)備的話，一旦出現(xiàn)違約行為，公司必將會(huì)在這個(gè)債務(wù)泥潭中越陷越深。

出于這一點(diǎn)的考慮，鄭家在2026年也是相關(guān)變現(xiàn)動(dòng)作頻頻。同樣是在5月初，周大福創(chuàng)建發(fā)布了一則公告，將旗下的一段高速公路的100%股權(quán)出售。

這項(xiàng)交易完成之后，鄭家可以回籠16.1億人民幣的資金。

值得注意的是，高速公路作為一個(gè)長(zhǎng)投資長(zhǎng)回報(bào)的項(xiàng)目，是不少公司都想要布局的，能夠獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，可是為了回籠相關(guān)資金，鄭家卻寧愿進(jìn)行這筆，從賬面上看完成后會(huì)虧損約8000萬(wàn)元的交易。

從這筆看似不劃算的買賣交易成功背后，也足以透視看到如今鄭家的債務(wù)困境已經(jīng)到了一個(gè)由不得選擇，需要應(yīng)急清倉(cāng)的地步。

但是無(wú)論是高速公路項(xiàng)目的16.1億人民幣，還是前面提到的出售價(jià)格約為10億港元的中環(huán)商業(yè)用地，對(duì)于公司所面臨的千億債務(wù)來(lái)說(shuō)，都是杯水車薪的存在。因此鄭家也正在把更大的資產(chǎn)從儲(chǔ)備庫(kù)里面拿出來(lái)。

手握1700億財(cái)富的鄭氏家族

手中還有多少籌碼？

從目前的情況來(lái)看，新世界雖然債務(wù)壓頂，但是對(duì)于鄭家而言，他們并沒(méi)有打算放棄，并且已經(jīng)在運(yùn)用手中的籌碼，竭力為其輸血。

回顧新世界的債務(wù)風(fēng)暴，本質(zhì)上是在錯(cuò)誤的時(shí)間做了許多原本對(duì)的投資。故事的轉(zhuǎn)折發(fā)生在2016年鄭家第三代正式接掌新世界的運(yùn)營(yíng)。

在許多香港房地產(chǎn)商已經(jīng)在進(jìn)行戰(zhàn)略收縮的時(shí)候，新世界依然大手筆地在內(nèi)地投資拿地，作出了一個(gè)又一個(gè)“反向加倉(cāng)”的舉動(dòng)。

然而在內(nèi)地樓市急剎車，香港樓市回暖緩慢的大背景下，公司之前投入的巨量資金，一下子被鎖進(jìn)了一個(gè)又一個(gè)可能需要長(zhǎng)周期等待才有回報(bào)的項(xiàng)目中。

在項(xiàng)目回報(bào)周期拖長(zhǎng)的另外一邊，相關(guān)的債務(wù)利息卻并不會(huì)隨之停止，由此在這種情況下，債務(wù)考驗(yàn)就變得越來(lái)越嚴(yán)峻。

從新世界出現(xiàn)相關(guān)的流動(dòng)性危機(jī)開(kāi)始，鄭家就一直在積極自救。今年3月還有消息傳出，鄭家正在考慮，通過(guò)相關(guān)形式向新世界注資312億港元。

同時(shí)鄭家的另一巨頭企業(yè)周大福，也已經(jīng)收購(gòu)了新世界旗下的多個(gè)資產(chǎn)項(xiàng)目，綜合交易之下，新世界大概從中獲得了236億港元的資金。

無(wú)論是鄭家自身掌握的財(cái)富，還是周大福變現(xiàn)輸血，本質(zhì)上都是為了給新世界爭(zhēng)取更多逆風(fēng)翻盤的時(shí)間。

而這種蟄伏如今似乎也迎來(lái)了曙光，新世界的大本營(yíng)市場(chǎng)——香港樓市正在回暖。

在5月21日的時(shí)候，新世界高管就曾經(jīng)對(duì)外表示，2026年以來(lái)集團(tuán)的銷售金額已經(jīng)突破了200億港元，和上一年同期相比增長(zhǎng)約1.7倍。

同時(shí)新世界也在大批量的盤活內(nèi)地的土地儲(chǔ)備，在過(guò)去其所拿的地塊，大多集中于內(nèi)地一二線城市，雖然樓市出現(xiàn)了降溫的情況，但是這些地區(qū)的購(gòu)房需求依然相對(duì)旺盛。

等這些地塊的相繼動(dòng)工落成，必然也能夠?yàn)楣緞?chuàng)造大量的現(xiàn)金銷售回款。

經(jīng)過(guò)新世界的這次債務(wù)危機(jī)，鄭家原來(lái)的財(cái)富版圖必然會(huì)發(fā)生變化。不過(guò)從目前來(lái)看，新世界的債務(wù)危機(jī)，并不會(huì)從根本上影響鄭家的豪門地位。

畢竟在另外一邊，鄭家的另一財(cái)富支柱——周大福珠寶，正憑借著全球黃金消費(fèi)熱，而持續(xù)高效地為鄭家創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

而新世界能不能平穩(wěn)的度過(guò)這段債務(wù)危機(jī)，目前還難以簡(jiǎn)單的下定論，其或許只有熬過(guò)未來(lái)三年的償債高峰期，才能算真正的度過(guò)難關(guān)。

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