北京買房：理清思路，購房建議1908

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

高立莊的廣安康潤家園到底咋樣啊？我看優勢就是便宜，3萬一平，但戶型實在一般，所謂的南北通透其實就是一個臥室向南，其他的客廳臥室都是朝北的，還是暗衛，合適嗎？主要是沒地鐵，說是9號線南延線已經批復了，三至五年，但從哪年開始算啊？這地段兒能升值嗎？

A：

1、康潤家園就是普通的安置房，典型的自住為主，其他方面的期望值就別太高了。或者說這地段兒在安置房里算還可以的，總比五環外的強吧？但畢竟是安置房，您還是別跟商品房相比了吧。

您應該也知道土地款是財政的重要組成部分，那好地段兒自然多數都留著賣高價呢，只有不太強的地段兒才規劃成保障房和安置房。所以只能是矬子里拔將軍吧，差不多就得了，房子本來就是用來住的，其他方面要求太高也沒什么意思。

2、具體戶型我不好說什么，這看自己的喜好吧。

3、九號線應該是確定南延了，但規劃周期不知道，現在這種經濟形勢，誰知道什么時候動工啊？一般來說是從動工開始計算時間，建設周期不可能太短。

4、升值怎么說呢？要不您看看鐵道北邊的欣葆家園吧，這里是回遷房，跟安置房的性質差不多，都是二類經適。欣葆可以說離地鐵不算太遠，小區和戶型在回遷房中都算不錯的，但價格也不過就是3.5萬左右。

那問題來了，現在康潤家園3萬，就算地鐵明天通車，您覺得能升值到哪兒去？反正我覺得最多跟欣葆差不多吧，再高了夠嗆。

5、總之房子是用來住的，還是多考慮居住體驗吧，其他的別期望值太高。

僅供參考。

二

Q:

我和老公是外地來京的，在京工作十多年了，之前工資低攢錢困難，近兩年才收入增長有了100多萬積蓄，月收入能基本穩定在4-5萬稅后，所以想買房，貸款2萬多，盡量買400萬左右的。

我們還沒有北京戶口，請問這種情況適合買學區房嗎？朝陽區的合適嗎？如果合適的話希望能保值的，小兩居就可以，最好南北通透居住性好的。

Ps：我們的工作地點是望京和酒仙橋，應該是短期內不會換工作地點，但是長期說不好，因為都是私企。我們想買商品房，不接受老破小，塔樓也不想要，最好是房齡新的帶電梯板樓。

A：

1、買房正常，但朝陽區的范圍太大了，您得說個大致地點啊。

2、沃天，這一問您地點，您又是提了幾點要求，期望值偏高了，以400萬來說幾乎不可能兼顧。

3、簡單說吧，非京籍在朝陽買學區房算是比較合適的。因為全北京只有這里對房產的重視程度更高，即便非京籍，但只要有房，入學順位就在京籍無房戶的前面。所以只要是學校的學位不太緊張，您家買了房就大概率能對口入學，畢竟入學人數下降了。

400萬在朝陽區能買到學區房，但基本都是老小區，而且從理論上也都是帶溢價的。既然有溢價，而且現在又處在入學人數的拐點期間，那這保值就不好保證了。或者說房價中的基礎部分肯定沒問題，但溢價部分只能看政策了。

4、而且這南北通透兩居室就更不好說了，小兩居只能是南北，很難做到通透。如果通透就跌80多平起步，以400萬來說就是單價在4萬多5萬之內，朝陽幾乎買不到這價位的。

5、常規建議就是望京啊，陳分學區，溢價也相對低。但您的要求比較高，還是先看看是否合適吧？

僅供參考。

三

Q:

我也遇到房東要錢才配合辦上學手續的問題，理由是因為我是合租的，而且是從中介手里租的，他沒有義務提供手續，合理嗎？應該怎么解決？哪個部門能夠維權？

A：

1、合理嗎？我只能說“存在即合理”，這指的并不是說符合道德或真理，而是說既然這種情況存在，那背后必定有其邏輯和經濟規律。

從您的角度看為了學位而單獨交租金不合理，但從房東角度講一分錢一分貨，您只出了房租的錢，而房子所附屬的學位價值是要單獨花錢的。

至于從房東還是中介手里租房倒無所謂，因為都不涉及學位占用的問題，誰想用學位才需要單聊呢。

2、協商解決唄，中介們應該知道大致的市場價，無非就是砍價而已。

3、哪個部門都夠嗆能維權，因為這本來就是潛規則，根本拿不到臺面兒上，也沒有針對房東的強制配合政策。

打個不恰當的比方吧，點外賣自然有小哥兒送上門，但如果想讓人家給帶盒煙或扔垃圾什么的，不給點兒小費人家未必愿意管。哪兒維權去啊？畢竟您只是臨時租用了人家的時間+體力，并不是正式聘用，讓人家提供更多的服務不合適。

僅供參考。

四

Q:

天壇北的前門前小區，算性價比高的嗎？我看單價8萬多好像不是太貴，就是不知道投資性如何？

A：

1、前門前，既然是房齡比較新，又是帶電梯的洋房板樓，而且價格也沒比周邊老破小貴多少，那從居住角度自然可以算性價比高的了。

但如果從投資角度就相對普通了，畢竟這種地段兒的次新房絕對算稀缺，但卻沒比老破小貴多少，那您覺得這些年的價格走勢如何？至少是不太強唄，否則怎么的也得貴出30%以上才說的過去。

2、單價8萬多是不貴，畢竟當年開盤就小3萬呢，比周邊金魚池的貴多了。這些年漲的不太多，所以性價比才相對高的。

不過這里畢竟是東城區，所有普宅都是有溢價的，包括前門前這種酒店式公寓。現在小戶型的溢價率估計30%多，兩居室應該25%左右，具體的我沒算過。

3、投資性，在學區房里算中等吧，不是太合適。畢竟公寓的價格走勢本來就不強，而且還是學區房。但如果用不上學位，單看價格+溢價的話，在全北京公寓里算相對低的。就因為這是帶溢價的學區房，而且是公寓形式，只是產權為70年而已。

僅供參考。

五

Q:

北京家庭購買學區房，預算**萬，看了您推薦的金融街的**小區了，算賬也對，但有些不理解，難道只是因為貴嗎？為什么和旁邊的中等次新房的租售比相差這么大？

A：

1、我認為貴是最主要的原因，否則您覺得和周邊幾個小區相比還能有什么區別？可以說房齡+綠化+戶型等等都有差距，但最終的結果都體現在房價上了，那最大的區別就是價格高低了唄。

打個比方吧，飯館里的亂燉賣50一盆，佛跳墻賣500一位。但如果從利潤率來講，佛跳墻或許比亂燉還低呢。為什么？就因為佛跳墻貴唄，點菜的相對少，所以利潤率反倒不太高。而亂燉價格相對低，瞅著物美價廉，但其實在能賣佛跳墻的館子里，這種檔次菜品的利潤才是最高的。

商品的定價很多都是這邏輯，亂燉和佛跳墻的區別只是因為貴嗎？可以說是因為原料+加工方法+餐具都不一樣，但最終都體現在價格上了，還能因為什么啊？

2、為什么租售比相差這么大？這和上邊的其實是一個問題，答案相同，都是利潤率高低而已。

3、總之這就是學區房的特點，所有學區都是這種情況，總價越高的溢價率相對越低，就因為買的人少，所以被炒出的溢價低。而普通學區房是大眾選項，買的人多，所以炒出的溢價就高。再多的沒必要解釋了，說起來就沒完了。

僅供參考。

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