樓盤的比拼，早就不在圍墻內了

當房地產進入存量時代，行業最大的變化不是需求消失了

而是客戶變得更專業了

過去十余年，房地產市場經歷了高速增長階段，行業更多比拼的是規模、速度與資源整合能力

而隨著市場逐步進入存量競爭階段，客戶擁有了更豐富的選擇

從宏觀數據上來看，截至2026年3月，一線城市?庫存消化周期已達到25.3個月

這意味著，今天的客戶擁有前所未有的選擇權

面對大量同質化產品，客戶不再急于出手，而是在反復比較、反復驗證

他們觀望的背后，并非沒有需求，而是在等待一個足夠確定的答案

開發商之間的競爭也隨之發生變化

真正決定項目成敗的，不再是誰建得更快、規模更大，而是誰更理解客戶，誰能提供一個經得起時間檢驗的居住解決方案

我這次采訪的企業，可能給了市場一個極度需要勇氣的答案：

在兌付房子之前，先兌付生活場景

最近，我與格上集團董事長李萬輝進行了一場深度對話

這次的采訪很有意思

并不發生在售樓處、錄音棚或者辦公室

而是在一個離西安市區特別近的都市農場

若不是提前知道，很難把這里和一家房地產企業聯系在一起

更難想象的是，這一切都是未來社區生活的一部分，甚至它們比即將面世的住宅項目出現得更早

而這正是格上集團為業主打造的“特權生活

《單盤主義的時代樣本》第十期

我們對話這位深耕工程建設、見證西安城市發展，并在此時選擇進入住宅開發領域的地產新人

格上集團董事長李萬輝

采訪結束后，我更加確信：

當房地產進入下半場，那些真正相信產品力的人，正在用另一種方式做地產

而格上，或許正是一個值得長期觀察的樣本

01

從商業到住宅，他看到了一種新的開發邏輯

采訪最開始，我問了一個問題：

為什么選擇這個時機做地產開發？

李萬輝先是講述了格上集團過去的背景

聽完他的講述，我也確信，他做出這個決定絕非一時沖動，而是經過深思熟慮的

格上集團過去近20年一直投身城市建設工程，伴隨著西安這座城市的城市更新共生共長

從承接項目的過程中，逐步積累著對這座城市的感知與對城市肌理的把握

也收獲了核心能力——客戶研究的能力

相比住宅開發，商業項目面對消費者的反饋更加直接

人們會不會來、愿不愿意停留、是否愿意持續消費，每天都在用腳投票

高新玫瑰·ONE

格上集團過去打造的玫瑰·ONE系列，已成為西安高端非標商業的標桿，是兼具體驗性與社交屬性的城市級獨特商業社交場域

也正是在這樣的實踐過程中，李萬輝逐漸意識到：

無論商業還是住宅，本質上都是在回應人的需求

采訪中，他提到一個讓我印象很深的觀點：“商業其實比住宅更容易。”

這句話讓我有些意外

因為在很多人的認知里，商業運營周期更長、難度更高、風險也更大

而他的解釋卻很簡單：

“商業投入小，要求高。要求在于你對城市、對人的消費習慣有深度理解。只要按照西安人的喜好和深層需求去做產品，就一定能夠打動人心。”

這句話正是存量時代最重要的變化：

今天真正稀缺的，不再是房子本身，而是能夠打動人的產品

研究人的需求、人的情緒、人的生活方式，研究一座城市真正缺少什么，才有機會創造出真正有價值的產品

02

堅定深耕的背后，是為了打造令人向往的「生活方式」

房地產最重要的，就是以人為本

住宅開發的終點，是讓居住者愿意長期生活在這里

采訪過程中，我聽到李萬輝說過最多的話就是：西安人民、打造生活……

與之形成反差的是，格上集團的首個住宅項目

卻出人意料地落地在了高新三期

高新三期俯拍圖

在我們的印象里，西安高新區是科技創新競爭力僅次于北京中關村和上海張江高科技園區的科技園區

為什么會選擇在這樣的一個科創新區里，打造人本主義的產品？

李萬輝給出了一個不同的回答：

“高新三期作為高新區創業第三站，與前兩站不同，定位以人為主，從醫院、學校、商業、藝術等配套的設計上都更適合人的居住。”

正是基于這樣的城市區域定位

格上集團采取了圍墻外+圍墻內的打造方式，為業主真正構建理想生活方式

就像李萬輝說的

“先兌現圍墻外，再兌現圍墻內，把產品力拉起來，這樣才能真正打動客戶。”

約2000畝的烏斯拉特農場

難得的是，它就藏在都市之中，既能享受市區帶來的便捷，又能隨時切換進田園的趣味

當步入這樣一個超大農場的時候，體驗感是完全不一樣

我們在參觀的過程中，就看到了很多生態養殖、親子研學、有機餐廳的多元場景

農場中已經培育的菜

而這一切卻在最初的規劃中就有構想，為的就是讓業主們享受閑暇的田園生活

王西京藝術館

農場之外，格上還打造了一座王西京藝術館，收藏著這位陜西知名藝術家的作品

這背后其實也是他們對于社區的理解：居住不僅需要空間，也需要藝術氛圍

約2000平方米的小丫的ONE面包

讓我印象深刻還有一家面包工廠——小丫的ONE面包

很少見到一個面包房能有約2000平方米的超大空間

而這設計，為的是打造一種獨有的生活方式，業主不僅能享用面包，同時可以享受這般有交流的社區氛圍

高新玫瑰·ONE

而高新玫瑰·ONE，則承載著他們對于社區商業的理解

好的商業不只是滿足消費需求，更是讓業主能夠在家門口感受到城市最真實、最有活力的生活氣息

用李萬輝的話說：

“我要把我們的業主打造成我們的特權階層。”

這種特權，不是身份標簽，而是一種真實可感的生活優先權，是一套已經開始兌現的生活體系

這些事情，其實比建住宅更難

但也正因為如此，它們更難被復制

當市場進入供不應求的階段，產品逐漸趨同

構建產品的唯一性就顯得至關重要

而格上所做的，正是構造一套別人無法復制的生活系統

03

用匠心打造匠品，「耐心」讓枯樹再次發芽

如果說前面，我們探討的是宏觀層面的方向與戰略

那么真正走進格上集團打造的項目時

看到的卻是格上對細節的把控

在農場內，不僅提前為業主劃分好了菜園，更設有造型如打地鼠游戲般的玩樂設施，森林內部也提前布置了無動力設施

幾乎涵蓋了一家五口、老少皆宜的生活互動項目

如果一定讓我選一個最打動我的細節

那就是，

在我們之前的文章里，曾經提到過木作是開發商花錢也買不到的

它是精裝家裝化時代最容易失控的環節，也是社區氛圍營造中最考驗耐心的部分

而在格上，大量形態優美、品種稀有、姿態舒展的樹木隨處可見

這一部分來自李萬輝的愛好，而另一部分就來自格上集團長期的堅持與耐心

有個小故事可以分享一下

2024年高新玫瑰·ONE入口廣場處種植了一棵罕見龍爪柿子樹

但在2025年未發芽枯死

格上集團沒有放棄這棵柿子樹，而是做了木乃伊化處理

今年的5月，這棵龍爪樹重新生出嫩芽

從一棵樹的補救、修復到再次生長

不難看出格上集團不僅很懂樹，也很珍惜樹木

也足以見得這家企業對細節的極致關注力

而這份對樹木的熱愛，恰好成為了李萬輝進入住宅開發領域的一種必然

他說：

“人每天出門第一眼看到一棵有生命力的樹，心情是不一樣的，迸發的靈感也是不一樣的。”

這句話很感性，卻觸及了如今產品競爭中很重要的維度：

情緒價值

樹木安放人們的情緒，也承載著時間的記憶

好的社區，不只是安放身體的空間

更是安放情感和記憶的地方

它不是在交付那一天建成的，而是在漫長時間里慢慢生長出來的

04

交付的底氣：用「造城市」的能力「造房子」

坦白說

這次采訪，我們走訪了許多圍墻外的項目

很多項目都已經逐步落地，取得了很好的市場反饋，并不讓人擔心

但首次進入住宅領域的格上集團，又該怎么保證住宅的質量

我也代替各大未來的業主問了李萬輝這個問題

他的回答很自信，也確實很有底氣

從2016年工程起步，格上長期參與水利水電、機電、市政等工程建設；

到2020年多業態延展，投資并運營玫瑰·ONE商業中心；

再到2023年，綜合開發體系，開發首個住宅項目——瑰麗花園

長期的工程建設經驗，為格上建立了扎實的工程化開發能力與企業資產規模

因此，相比傳統開發商，其對開發流程、施工落地、成本品質與工期控制更為敏感

用李萬輝的話說就是：

“我本身就是干工程出身的，我對材料的使用和精耕細作的把關肯定是要更加細致一些，材料也會選用最好的材料。”

也正是這份用造城市的能力造住宅的魄力

構筑了格上集團對圍墻內外質量始終如一的底氣

05

房地產下半場，做生活的人會贏

采訪接近尾聲的時候，雨剛剛停下

農場里的鳥叫聲重新變得清晰起來

李萬輝說了一句話，讓我印象很深：

“最終雨會停，鳥叫聲會響起。”

這句話很像今天的房地產

過去幾年，行業經歷了一場前所未有的調整，很多企業離場，很多模式失效

而如今住房逐漸回歸居住屬性，客戶擁有了更多選擇權

房地產競爭的核心也從建造能力轉向運營能力，從空間營造轉向生活營造

客戶購買的，也不再只是圍墻里的那套住宅，而是圍墻之外持續生長的生活方式

這也是為什么李萬輝反復提到，要先兌現圍墻外，再兌現圍墻內

因為決定一個項目價值的，也可以是社區之外持續發生關系的場景，能夠沉淀情感的社群，讓人愿意長期留下來的生活內容

本質上，房地產正在從“開發產品”走向“經營人”

誰能把人留在社區里，誰能把關系留在社區里，誰能讓生活持續發生

誰才能真正創造穿越周期的價值

真正穿越周期的企業，或許從來不是跑得最快的企業，而是那些愿意花時間種樹、種生活、種未來的人

在那里，或許才藏著房地產下半場真正的答案