大擴圍！收購二手房擴至8區，上海或率先迎來樓市拐點

最近上海樓市的一樁新變化，成了不少人茶余飯后討論的話題。年初僅在三個區域試點的收購存量二手房改建保障性租賃住房工作，如今正式大范圍擴圍。

從原先的浦東、徐匯、靜安三區，新增黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦五區，八個行政區同步啟動相關工作。

很多人起初以為，這只是一項解決租房難題的民生政策。但結合上海近段時間一連串的市場動作來看，業內普遍有一個共識：這座城市很可能率先走出樓市調整周期，迎來新的發展拐點。今天我們就結合6月13日央視新聞，聊聊這場變化背后的門道。

從年初試點落地至今，短短半年時間，上海全市已經累計收購二手房523套。其中徐匯區的收購體量最大，達到463套。

這些房源不會直接流入買賣市場，而是統一完成標準化改造。按照規劃，最快今年9月就會作為保障性租賃住房對外出租。

在房源篩選上，相關部門也劃定了清晰標準：優先選取建筑面積70平方米以內、總價400萬元以下的小戶型。并且房源大多布局在軌道交通3公里范圍之內，精準匹配通勤上班族的居住需求。

想要申請入住這類保障房，門檻也十分明確。只要在中心城區人均住房面積不足15平方米，同時擁有穩定合法工作的青年人才、外來從業者，都可以提交申請，租金也會明顯低于周邊市場水平。

最受市民好評的，還要數徐匯區推出的房票機制。不少有換房需求的業主都有過類似困擾：賣舊房、買新房，不僅流程繁瑣、來回跑腿，還容易遇到資金周轉緊張、交易風險高等問題。

而這套新模式，直接由區屬國企統一收購房屋，全程免收中介費，交易安全也有充分保障。房屋收購款項會轉換成專屬房票，存入監管賬戶，有效期為一年。

房票可在上海全域使用，不管是購置新房還是二手房都能抵扣房款，真正實現舊房快速變現、安心換房。目前已經有多位業主通過該模式完成置換，不用額外拆借資金、不用反復對接中介，大幅降低換房成本與時間成本。

從三區試水到八區規模化落地，標志著這項盤活存量房產的舉措，正式進入全面推廣階段。

這項政策能夠快速擴圍，本質是精準對接了上海樓市當下的兩大現實難題。

一方面，二手房流通不暢已是長期存在的現狀。截至2026年6月，上海二手房掛牌量為30.9萬筆，不少房源掛牌數月難以成交，存量資產流通受阻。

另一方面，上海匯聚了大量金融、科技企業，全國各地的人才持續涌入中心城區，平價保障性租賃住房缺口明顯，年輕人租房壓力一直不小。

收購二手房改建保租房，是一舉兩得的舉措。既能盤活積壓的二手房庫存、激活市場流通，又能補充保障性租賃住房，解決新市民、青年人的租房難題。

易居房地產研究院副院長嚴躍進對此表示，該模式不僅可以盤活存量房源、提升小區整體居住品質，同時也能完善民生保障，助力城市高質量發展。

不少人簡單認為，上海樓市出現企穩跡象，只是靠二手房收購這一項政策支撐。事實上，上海出現拐點信號，是政策、供需、金融、市場心態四大維度力量共振的結果。

在政策層面，當下的樓市調控早已摒棄“大水漫灌”式刺激，轉向精準托底。今年落地的“滬七條”，將非本地購房者的社保年限由3年縮至1年，持有居住證滿五年還可直接購房，有效釋放剛需。

公積金貸款最高額度提升至240萬元，多子女家庭、綠色建筑房源還能進一步上浮，最高可達324萬元。疊加房貸利率、房產稅優化政策，購房與置換成本明顯下降。

整體調控始終堅持“托而不舉”定位，重點打通置換鏈條，不盲目刺激房價。

再看供需兩端。經歷一輪深度調整后，上海二手房掛牌量較歷史峰值下降超28%，2026年6月同比降幅也接近20%。曾經業主集中恐慌拋售的局面不復存在，大家對待房源的心態逐漸趨于理性。

全市住宅用地供應量同比下降18%-23%，核心城區宅地收緊，房源稀缺性持續提升。與此同時，一批設計、品質更佳的新房陸續入市，也倒逼老舊存量房回歸居住屬性。

金融環境的變化，也為市場托底提供了助力。目前2.6%左右的公積金低利率成為市場主流，疊加寬松貨幣環境，居民購房壓力持續減小。

如今上海核心區域住宅租售比回升至2.0%以上，基本和銀行定期存款利率持平，也吸引了不少風險偏好穩健的資金配置優質房產。

最關鍵的是市場心態的轉變。短線炒房客因持有成本高、流通性差陸續退場，市場交易回歸自住、改善兩大核心需求。

樓市分化格局逐步固化，內環優質房源率先企穩，“賣小買大”的置換鏈條重新打通。多重因素相互疊加、協同發力，推動上海樓市逐步走出調整周期，拐點信號持續增強。

試點擴圍疊加市場企穩，不同人群都能感受到實實在在的變化。

手握二手房的業主，多了一條官方、安全的變現渠道，無需對接中介，有效規避交易風險。房票機制也有效降低“賣舊買新”難度，對改善型業主十分友好。遠郊配套薄弱的房源，仍以常規市場流通為主。

對于剛需、改善購房者來說，限購、信貸、稅費多重利好疊加，購房成本持續下降。市場回歸理性，沒有暴漲暴跌的風險，大家可以結合自身居住需求理性選房。

來到上海打拼的青年、外來就業人才，保障性租賃住房批量增加，低價合規房源選擇變多，有效降低了日常租房開支。

而房產從業者也能明顯感受到變化，市場徹底告別投機炒作，行業重心轉向存量房運營、置換服務、租賃配套服務，專業化服務成為發展新方向。

結合當前的政策落地節奏與市場表現，上海樓市未來的走向已經越來越清晰。

短期來看，八個區域全面落地二手房收購工作后，上海二手房整體流通速度穩步提升，保障性租賃住房持續增量，樓市整體活躍度逐步回暖。

拉長時間來看，樓市早已告別過去集體大漲、大跌的行情，區域分化會成為長期主流。

內環核心地段、優質學區、次新住宅，依舊保持著較強的保值能力。遠郊配套滯后的房源，仍將面臨不小的去化壓力。

二手房收購改建保租房、房票助力置換等創新舉措，經過試點驗證后，后續將持續優化、常態化推行，成為上海盤活存量房產的固定模式。

上海二手房收購試點全面擴圍，是當地盤活存量房產、完善民生保障的務實舉措。

疊加政策、供需、金融、市場心態四重變化，多重力量共振之下，上海樓市迎來拐點已是大勢所趨。如今整個行業褪去投機屬性，回歸居住本質，這也是樓市發展的必然方向。

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