北京買房：理清思路，購房建議1918

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

**基金您了解嗎？介紹說是專門投資出租公寓的，在北京已經有不少儲備了，固定收益率4%，有風險嗎？

A：

1、沒聽說過，這種所謂的基金其實就是二房東，跟前幾年的蛋殼一類的沒太大區別，北京有的是。

2、4%的“固定收益”，那肯定是不靠譜兒啊，相當的不靠譜兒。畢竟現在的五大銀行存款才1.3%，其他的高了1.5%吧，這已經代表了全社會的投資平均收益率，或者是代表了相對最穩妥的收益率。那如果是真的能有4%的固定收益，風險就是存款的接近三倍唄。收益越高，風險越大。

3、另外按照現在北京的行情吧，即便是自己的50年公寓出租，收益率也不過是4%。而基金是需要賺錢的，請問他們的利潤從哪兒來？人家不可能白忙活吧，即便是只有人員工資+辦公場地，那再增加個2%都是少說的。

此外真正大頭兒的還有廣告投入呢，畢竟他們不是老牌兒中介，沒那么多的客戶儲備。所以如果給您4%，那他們的毛利至少8%。可這畢竟是房子出租啊，哪個城市能有如此高的收益率？

當然也不是不可能，如果都跟香港棺材房似的弄成鴿子籠上下鋪還真可能8%，但這在內地違規啊，北京是查的相當嚴的，一旦有舉報派出所就會上門。所以還是這句話，收益越高風險越大，那如果他們扛不住風險了，就只能由業主承擔了。

4、總之我認為是風險很大的，真要有錢自己買套小公寓出租好不好啊？也能達到4%的收益率，即便是交給中介打理也能在3%以上，何必折騰什么基金呢？

僅供參考。

二

Q:

我們是北京人夫妻，在準備退休養老房。現在看上的是通州**小區的一套頂層，無電梯，三居室。想問三點：一是加裝電梯的問題；二是如果加裝不成，您對這種郊區無電梯頂層的看法；三是目前原房主因為能夠直通樓頂，所以在樓頂上重新做了防水，然后自己布置了不少花盆并且搭建了個葡萄架，業主說是物業允許，但物業避而不答，請問是否有被強拆的風險？

A：

1、加裝電梯，似乎好長時間不怎么提了似的，或者說是熱度降低+行動趨緩吧。畢竟之前在全國各地都出現了不少問題，除了樓上樓下的糾紛，主要就是電梯框架和樓梯的連接問題，安全隱患很難解決，所以至少一兩年沒什么太大的推動了。

我要建議就是做好長期加裝不上的準備吧，至少三五年的別期待了，做好十年的準備，實在爬不動了就索性換房。

2、無電梯頂層，這種房在小城市幾乎沒人要，即便價格便宜都非常的難賣。但在北京不算太大的問題，只要不是偏遠板塊，那一般就是掛牌期長而已，價格都不會單獨下降太多。或者說這種老房的頂層早就和中間層形成穩定的價格差比例了，數值或許會波動，但比例一般不變。

既然您看的是**小區，那地段兒算很不錯的，典型的成熟板塊，所以沒必要太糾結保值問題，還是多考慮居住吧。

3、葡萄架，這看鄰居是否投訴吧。一般來說這種沒有固定門窗的非封閉建筑，不算太違規，老小區的物業一般都不管。但這種事兒誰也不會明著說，只能說是民不舉官不究，都別過分就差不多得了。

真要強拆的話就拆唄，一個葡萄架能值多少錢？沒必要為了這點事兒較勁，還是多考慮享受退休生活吧。

僅供參考。

三

Q:

我家孩子是明年要入學了所以開始看房，主要是月壇的。但說實話，感覺跟前幾年相比沒降多少似的，以二區三區的兩居室來說，五年前800多萬的現在也至少700多萬，跟網上中介說的學區房暴跌不一樣，搞的我既失望也有些擔心，擔心一旦我們買下就暴跌開始了。因為同事說他一直觀察學區房的溢價情況，孩子少了之后就已經降了，只是還不到暴跌的時候。

A：

1、那您想問我什么呢？是買不買，還是值不值，或者是跌不跌？如果是問這些的話那我就都不好回答。

買不買的只能是家長決定，值不值的也是自己的價值判斷，跌不跌的則由市場的供需關系決定，都不是我能預測和影響的。

2、簡單說吧，我不知道您所看的具體房源，只能說從西城區整體的學區溢價來說，前幾年最高峰的時候30%以上，現在降到25%左右，確實降的不太多。

在我看來，既然是入學人口下降，那除非是有鼓勵政策，比如放寬非京籍入學+高考的政策，否則很難增加學區房的購買人群，溢價的比例也就至少不會再回升。

但暴跌我也認為可能性不大。因為大多數家庭買了房都是既要上學也要自住的，那他們在孩子畢業之前就不會賣房，而是隨著一屆屆孩子讀完初中或高中才賣房離開呢。那溢價比例也就只會是逐年下降，不至于暴跌。這可以參考韓國和咱們寶島省的情況，都是溢價比例逐年下降，沒有暴跌的先例。

3、其他我好像沒什么可說的了，要不就多看看房吧，同時多算算溢價比例，選擇盡量低的不就得了，既提高居住的性價比也降低風險。

僅供參考。

四

Q:

我們現在住老山的首鋼老破小，就這一套，孩子有自己的房，我在考慮明年退休后的養老房問題。開始想的是門頭溝和房山，但在手機上看了好久了，感覺除非是到平谷和密云買房，否則根本沒什么改善的效果，稍微近點的都不便宜，所以現在又有索性涿州買的想法了，至少比燕郊近點，您看好涿州嗎？

A：

1、涿州比燕郊近，您是以老山為出發點的吧？但既然要換房就還是以天安門為中心才合適，那就是應該是燕郊更近點兒了。

2、我對環京都不太熟，這幾年都沒怎么去，談不上是否看好。不過既然房子是用來住的，您想換的也是典型自住的養老房，那就看自己的喜好吧，能滿足自己需求的就是最好的。

至于其他方面其實沒必要太多考慮，尤其是保值等方面，將來發展的好那就是皆大歡喜，不太好的話也不至于多差，反正已經實現了居住改善。

3、平谷密云等遠郊板塊也建議是這種心態，既然是為了改善養老，那就甭過多考慮保值之類的，沒必要自尋煩惱。

其實我要建議的話還是門頭溝，規劃定位就是生態涵養區，養老挺合適的。而且畢竟離石景山近，將來醫療和串門聚會什么的也方便。我不知道您的預算是多少？但如果不是太高，那門頭溝大多數普宅的保值也還可以，畢竟離市區很近。

4、其他的沒什么建議，還是看您自己的喜好吧。

僅供參考。

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