【房案精講】勝訴案例精析：贈與合同撤銷權(quán)的行使邊界

近日，本所律師代理的一起涉外不動產(chǎn)贈與合同糾紛案件獲得一審全面勝訴。本案中，原告（贈與人）以受贈人嚴重侵害贈與人近親屬權(quán)益、不履行約定義務(wù)為由，訴請撤銷公證贈與合同，并要求返還房屋。經(jīng)北京市豐臺區(qū)人民法院審理，最終判決駁回原告的全部訴訟請求。本案的裁判結(jié)果，清晰地界定了贈與合同撤銷權(quán)，特別是法定撤銷權(quán)的行使條件與舉證責(zé)任，對于處理類似家庭財產(chǎn)糾紛具有一定的參考價值。

01 基本案情與爭議焦點

本案原告小張、小李系夫妻，被告張老師系原告小張之姐，已加入美國國籍。第三人老張，老王系原、被告之父母。

2007年，原告小張、小李（贈與人）與被告張老師（受贈人）簽訂《受贈書》，約定將案涉房屋贈與被告?zhèn)€人所有，該《受贈書》經(jīng)北京市豐臺區(qū)公證處公證。隨后，房屋所有權(quán)登記轉(zhuǎn)移至被告名下，該房屋一直由第三人（原、被告父母）居住使用。

2025年底，原告聲稱被告委托中介機構(gòu)掛牌出售該房屋將導(dǎo)致年邁多病的父母無處安居，屬于嚴重侵害贈與人近親屬合法權(quán)益的行為，且被告未履行贈與所附的贍養(yǎng)父母義務(wù)。據(jù)此，原告依據(jù)民法典第六百六十三條的規(guī)定，訴至法院，請求：1.撤銷贈與合同；2.判令被告將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記回原告名下。

本案的核心爭議焦點在于：在贈與財產(chǎn)權(quán)利已轉(zhuǎn)移且贈與合同經(jīng)過公證的前提下，贈與人能否依據(jù)法定撤銷權(quán)撤銷贈與？被告出售自有房屋的行為是否構(gòu)成“嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權(quán)益”？

02 法院裁判要點與法理剖析

法院經(jīng)審理后，駁回了原告的訴訟請求。我們作為被告的代理人，圍繞以下核心法律要點進行了成功抗辯，該觀點亦為法院判決所采納：

1.公證贈與合同履行完畢后，贈與人的任意撤銷權(quán)歸于消滅。

根據(jù)民法典第六百五十八條之規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以行使任意撤銷權(quán)，但經(jīng)過公證的贈與合同除外。本案中，雙方簽訂的《受贈書》已經(jīng)公證機關(guān)公證，且訴爭房屋早已完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記。依據(jù)民法典第二百一十四條，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。因此，自房屋登記至被告名下時起，贈與合同已履行完畢，被告合法取得房屋所有權(quán)。原告作為贈與人，其享有的任意撤銷權(quán)因贈與財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移且合同經(jīng)過公證而消滅，其無權(quán)再以此為由主張撤銷。

2.法定撤銷權(quán)的行使有嚴格法定條件，主張者負有相應(yīng)的舉證責(zé)任。

在任意撤銷權(quán)無法行使的情況下，贈與人仍可依據(jù)民法典第六百六十三條主張法定撤銷權(quán)。但該權(quán)利的行使必須符合以下三項法定情形之一：(一)嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權(quán)益；(二)對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；(三)不履行贈與合同約定的義務(wù)。

本案原告主張被告的行為符合第一項和第三項。對此，法院的認定體現(xiàn)了司法實踐中的審慎態(tài)度：

關(guān)于“嚴重侵害合法權(quán)益”：被告作為房屋的合法所有權(quán)人，依據(jù)物權(quán)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)能。其將房屋掛牌出售，是行使財產(chǎn)所有權(quán)的正當行為，本身不具備違法性。雖然該行為可能對居住在內(nèi)的父母（原告近親屬）的生活安定產(chǎn)生客觀影響，但法院認為，這種家庭成員內(nèi)部因財產(chǎn)處置引發(fā)的居住矛盾，與法律意義上的“嚴重侵害合法權(quán)益”在性質(zhì)上存在區(qū)別。前者可能通過贍養(yǎng)糾紛等其他法律途徑解決，而非直接否定已經(jīng)完成的物權(quán)變動與贈與合同效力。原告未能舉證證明被告存在超越權(quán)利行使邊界、具有主觀惡意且造成嚴重后果的侵害行為。

關(guān)于“不履行贈與合同約定的義務(wù)”：原告聲稱贈與是以被告履行贍養(yǎng)父母義務(wù)為前提，但雙方經(jīng)公證的《受贈書》文本中并未記載任何此類附加義務(wù)。根據(jù)民法典第六百五十七條，贈與合同是贈與人無償給予財產(chǎn)、受贈人表示接受的法律行為，本案公證文件內(nèi)容符合該定義。在缺乏書面約定的情況下，原告主張存在口頭附義務(wù)約定，但未能提供充分證據(jù)予以證明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。

3.法律不調(diào)整所有的家庭情感糾葛，財產(chǎn)法律關(guān)系與道德義務(wù)需區(qū)分看待。

本案背后交織著復(fù)雜的家庭歷史、情感付出與贍養(yǎng)糾紛。然而，法庭審理聚焦于法律關(guān)系的界定。法官明確指出，被告對原告本人不負有法定扶養(yǎng)義務(wù)，贈與合同也未設(shè)定約定義務(wù)。至于被告對父母的贍養(yǎng)問題，屬于另一獨立的法律關(guān)系，與本案贈與合同的效力及撤銷問題無直接關(guān)聯(lián)。法院的裁判明晰了法律作用的邊界：對于已通過公證和登記完備手續(xù)的贈與法律關(guān)系，司法秉持謙抑態(tài)度，不輕易以道德或情感上的爭議為由否定其效力，從而維護了物權(quán)登記的公信力和法律關(guān)系的穩(wěn)定性。

03 律師策略

本案的勝訴，關(guān)鍵在于精準把握了贈與合同撤銷權(quán)的法律構(gòu)成要件，并進行了有效的舉證與抗辯。

1.緊扣公證贈予，夯實權(quán)利基礎(chǔ)：我們首要強調(diào)被告物權(quán)的合法來源——經(jīng)公證的贈與合同及合法登記，以此阻斷原告任意撤銷權(quán)的行使路徑。

2.解析要件，瓦解對方訴求：針對原告的法定撤銷權(quán)主張，我們逐項剖析其不符合法律規(guī)定的具體表現(xiàn)，特別是論證“出售房屋”不等于“嚴重侵害權(quán)益”，并指出其證據(jù)不足。

3.區(qū)分法律關(guān)系，引導(dǎo)庭審焦點：成功將法庭調(diào)查的焦點從紛繁的家庭矛盾史，引導(dǎo)至純粹的法律要件審查上，避免了情感因素對法律判斷的干擾。

4.強調(diào)客觀事實，澄清單方污蔑：本案雖然是贈予糾紛，但是訴訟中原告用大量的語言來否定被告曾經(jīng)的付出以及對父母的贍養(yǎng)，這部分內(nèi)容雖然并非爭議焦點問題，但是在某種程度上可能會影響到法官的自有裁量。所以在應(yīng)訴的時候我們雖然牢牢抓住核心內(nèi)容，但是也特意準備了兩組證據(jù)以正視聽。

第一組是對贍養(yǎng)老人盡心盡力的相關(guān)證據(jù)，口說無憑，證據(jù)會說話。不論是從衣食住行，還是就醫(yī)看病旅游等，我們分門別類提供了相關(guān)證據(jù)。同時也陳述了糾紛的真正起因并非是賣房，而是被告心灰意冷，無奈之下的舉措。

第二組是當年借名買房的證據(jù)，證明當年買房的時候?qū)嶋H上是被告在國外不方便，借用原告名義買房，所以后面貸款還清就以公證贈予的方式回歸真正的所有權(quán)人。

5、指出試圖“被缺席”，擾亂司法秩序。

這個案件被告差點就被缺席審判，原告明知被告身在美國，明知被告現(xiàn)在的聯(lián)系方式（比如郵箱、手機號碼、微信號碼等），但是提供給法院的被告現(xiàn)在的聯(lián)系信息都是假的，法院根本不可能根據(jù)這些錯誤信息聯(lián)系上被告。若非很偶然的機會，被告回國發(fā)現(xiàn)自己的房子被查封，順著查封信息找到法院，都還不知道自己已經(jīng)被起訴。而此時馬上就要開庭審理！

04 案件啟示

1、物權(quán)行使與家庭義務(wù)分離：家庭成員間的財產(chǎn)贈與完成后，受贈人作為所有權(quán)人行使權(quán)利（如出售）可能引發(fā)家庭矛盾，但這并不必然構(gòu)成法律上的撤銷事由。相關(guān)贍養(yǎng)、居住等問題需另行依法尋求解決。

2、贈與須謹慎，公證效力強：一旦贈與合同經(jīng)過公證且財產(chǎn)權(quán)利完成轉(zhuǎn)移，贈與人將極難反悔。

3、若存在糾紛，防范被缺席審判：現(xiàn)在有些案件，一些原告試圖玩弄所謂的“訴訟技巧”達到令被告不知被訴，缺席放棄答辯的目的，這種做法實際上是擾亂司法秩序。

家庭財產(chǎn)處置，尤其是涉及不動產(chǎn)的贈與，往往牽一發(fā)而動全身。一個看似簡單的決定，可能在未來引發(fā)復(fù)雜的法律風(fēng)險。如果您正面臨類似的家庭財產(chǎn)規(guī)劃、贈與合同糾紛或房產(chǎn)確權(quán)問題，建議及時尋求專業(yè)律師的幫助。本所律師團隊在房產(chǎn)和婚姻家事交叉糾紛領(lǐng)域擁有豐富的實務(wù)經(jīng)驗，能夠為您提供相對精準的法律風(fēng)險研判。近日，本所律師代理的一起涉外不動產(chǎn)贈與合同糾紛案件獲得一審全面勝訴。本案中，原告（贈與人）以受贈人嚴重侵害贈與人近親屬權(quán)益、不履行約定義務(wù)為由，訴請撤銷公證贈與合同，并要求返還房屋。經(jīng)北京市豐臺區(qū)人民法院審理，最終判決駁回原告的全部訴訟請求。本案的裁判結(jié)果，清晰地界定了贈與合同撤銷權(quán)，特別是法定撤銷權(quán)的行使條件與舉證責(zé)任，對于處理類似家庭財產(chǎn)糾紛具有一定的參考價值。

01 基本案情與爭議焦點

本案原告小張、小李系夫妻，被告張老師系原告小張之姐，已加入美國國籍。第三人老張，老王系原、被告之父母。

2007年，原告小張、小李（贈與人）與被告張老師（受贈人）簽訂《受贈書》，約定將案涉房屋贈與被告?zhèn)€人所有，該《受贈書》經(jīng)北京市豐臺區(qū)公證處公證。隨后，房屋所有權(quán)登記轉(zhuǎn)移至被告名下，該房屋一直由第三人（原、被告父母）居住使用。

2025年底，原告聲稱被告委托中介機構(gòu)掛牌出售該房屋將導(dǎo)致年邁多病的父母無處安居，屬于嚴重侵害贈與人近親屬合法權(quán)益的行為，且被告未履行贈與所附的贍養(yǎng)父母義務(wù)。據(jù)此，原告依據(jù)民法典第六百六十三條的規(guī)定，訴至法院，請求：1.撤銷贈與合同；2.判令被告將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記回原告名下。

本案的核心爭議焦點在于：在贈與財產(chǎn)權(quán)利已轉(zhuǎn)移且贈與合同經(jīng)過公證的前提下，贈與人能否依據(jù)法定撤銷權(quán)撤銷贈與？被告出售自有房屋的行為是否構(gòu)成“嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權(quán)益”？

02 法院裁判要點與法理剖析

法院經(jīng)審理后，駁回了原告的訴訟請求。我們作為被告的代理人，圍繞以下核心法律要點進行了成功抗辯，該觀點亦為法院判決所采納：

1.公證贈與合同履行完畢后，贈與人的任意撤銷權(quán)歸于消滅。

根據(jù)民法典第六百五十八條之規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以行使任意撤銷權(quán)，但經(jīng)過公證的贈與合同除外。本案中，雙方簽訂的《受贈書》已經(jīng)公證機關(guān)公證，且訴爭房屋早已完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記。依據(jù)民法典第二百一十四條，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。因此，自房屋登記至被告名下時起，贈與合同已履行完畢，被告合法取得房屋所有權(quán)。原告作為贈與人，其享有的任意撤銷權(quán)因贈與財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移且合同經(jīng)過公證而消滅，其無權(quán)再以此為由主張撤銷。

2.法定撤銷權(quán)的行使有嚴格法定條件，主張者負有相應(yīng)的舉證責(zé)任。

在任意撤銷權(quán)無法行使的情況下，贈與人仍可依據(jù)民法典第六百六十三條主張法定撤銷權(quán)。但該權(quán)利的行使必須符合以下三項法定情形之一：(一)嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權(quán)益；(二)對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；(三)不履行贈與合同約定的義務(wù)。

本案原告主張被告的行為符合第一項和第三項。對此，法院的認定體現(xiàn)了司法實踐中的審慎態(tài)度：

關(guān)于“嚴重侵害合法權(quán)益”：被告作為房屋的合法所有權(quán)人，依據(jù)物權(quán)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)能。其將房屋掛牌出售，是行使財產(chǎn)所有權(quán)的正當行為，本身不具備違法性。雖然該行為可能對居住在內(nèi)的父母（原告近親屬）的生活安定產(chǎn)生客觀影響，但法院認為，這種家庭成員內(nèi)部因財產(chǎn)處置引發(fā)的居住矛盾，與法律意義上的“嚴重侵害合法權(quán)益”在性質(zhì)上存在區(qū)別。前者可能通過贍養(yǎng)糾紛等其他法律途徑解決，而非直接否定已經(jīng)完成的物權(quán)變動與贈與合同效力。原告未能舉證證明被告存在超越權(quán)利行使邊界、具有主觀惡意且造成嚴重后果的侵害行為。

關(guān)于“不履行贈與合同約定的義務(wù)”：原告聲稱贈與是以被告履行贍養(yǎng)父母義務(wù)為前提，但雙方經(jīng)公證的《受贈書》文本中并未記載任何此類附加義務(wù)。根據(jù)民法典第六百五十七條，贈與合同是贈與人無償給予財產(chǎn)、受贈人表示接受的法律行為，本案公證文件內(nèi)容符合該定義。在缺乏書面約定的情況下，原告主張存在口頭附義務(wù)約定，但未能提供充分證據(jù)予以證明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。

3.法律不調(diào)整所有的家庭情感糾葛，財產(chǎn)法律關(guān)系與道德義務(wù)需區(qū)分看待。

本案背后交織著復(fù)雜的家庭歷史、情感付出與贍養(yǎng)糾紛。然而，法庭審理聚焦于法律關(guān)系的界定。法官明確指出，被告對原告本人不負有法定扶養(yǎng)義務(wù)，贈與合同也未設(shè)定約定義務(wù)。至于被告對父母的贍養(yǎng)問題，屬于另一獨立的法律關(guān)系，與本案贈與合同的效力及撤銷問題無直接關(guān)聯(lián)。法院的裁判明晰了法律作用的邊界：對于已通過公證和登記完備手續(xù)的贈與法律關(guān)系，司法秉持謙抑態(tài)度，不輕易以道德或情感上的爭議為由否定其效力，從而維護了物權(quán)登記的公信力和法律關(guān)系的穩(wěn)定性。

03 律師策略

本案的勝訴，關(guān)鍵在于精準把握了贈與合同撤銷權(quán)的法律構(gòu)成要件，并進行了有效的舉證與抗辯。

1.緊扣公證贈予，夯實權(quán)利基礎(chǔ)：我們首要強調(diào)被告物權(quán)的合法來源——經(jīng)公證的贈與合同及合法登記，以此阻斷原告任意撤銷權(quán)的行使路徑。

2.解析要件，瓦解對方訴求：針對原告的法定撤銷權(quán)主張，我們逐項剖析其不符合法律規(guī)定的具體表現(xiàn)，特別是論證“出售房屋”不等于“嚴重侵害權(quán)益”，并指出其證據(jù)不足。

3.區(qū)分法律關(guān)系，引導(dǎo)庭審焦點：成功將法庭調(diào)查的焦點從紛繁的家庭矛盾史，引導(dǎo)至純粹的法律要件審查上，避免了情感因素對法律判斷的干擾。

4.強調(diào)客觀事實，澄清單方污蔑：本案雖然是贈予糾紛，但是訴訟中原告用大量的語言來否定被告曾經(jīng)的付出以及對父母的贍養(yǎng)，這部分內(nèi)容雖然并非爭議焦點問題，但是在某種程度上可能會影響到法官的自由裁量。所以在應(yīng)訴的時候我們雖然牢牢抓住核心內(nèi)容，但是也特意準備了兩組證據(jù)以正視聽。

第一組是對贍養(yǎng)老人盡心盡力的相關(guān)證據(jù)，口說無憑，證據(jù)會說話。不論是從衣食住行，還是就醫(yī)看病旅游等，我們分門別類提供了相關(guān)證據(jù)。同時也陳述了糾紛的真正起因并非是賣房，而是被告心灰意冷，無奈之下的舉措。

第二組是當年借名買房的證據(jù)，證明當年買房的時候?qū)嶋H上是被告在國外不方便，借用原告名義買房，所以后面貸款還清就以公證贈予的方式回歸真正的所有權(quán)人。

5、指出試圖“被缺席”，擾亂司法秩序。

這個案件被告差點就被缺席審判，原告明知被告身在美國，明知被告現(xiàn)在的聯(lián)系方式（比如郵箱、手機號碼、微信號碼等），但是提供給法院的被告現(xiàn)在的聯(lián)系信息都是假的，法院根本不可能根據(jù)這些錯誤信息聯(lián)系上被告。若非很偶然的機會，被告回國發(fā)現(xiàn)自己的房子被查封，順著查封信息找到法院，都還不知道自己已經(jīng)被起訴。而此時馬上就要開庭審理！

04 案件啟示

1、物權(quán)行使與家庭義務(wù)分離：家庭成員間的財產(chǎn)贈與完成后，受贈人作為所有權(quán)人行使權(quán)利（如出售）可能引發(fā)家庭矛盾，但這并不必然構(gòu)成法律上的撤銷事由。相關(guān)贍養(yǎng)、居住等問題需另行依法尋求解決。

2、贈與須謹慎，公證效力強：一旦贈與合同經(jīng)過公證且財產(chǎn)權(quán)利完成轉(zhuǎn)移，贈與人將極難反悔。

3、若存在糾紛，防范被缺席審判：現(xiàn)在有些案件，一些原告試圖玩弄所謂的“訴訟技巧”達到令被告不知被訴，缺席放棄答辯的目的，這種做法實際上是擾亂司法秩序。

家庭財產(chǎn)處置，尤其是涉及不動產(chǎn)的贈與，往往牽一發(fā)而動全身。一個看似簡單的決定，可能在未來引發(fā)復(fù)雜的法律風(fēng)險。如果您正面臨類似的家庭財產(chǎn)規(guī)劃、贈與合同糾紛或房產(chǎn)確權(quán)問題，建議及時尋求專業(yè)律師的幫助。本所律師團隊在房產(chǎn)和婚姻家事交叉糾紛領(lǐng)域擁有豐富的實務(wù)經(jīng)驗，能夠為您提供相對精準的法律風(fēng)險研判。