降幅25%！上海松江一樓盤“貼著成本線”搶客

苗野丨發(fā)自上海

“我們今年前三個月賣出去的房子，比去年一整年賣的都多。”恒都·云璟的置業(yè)顧問向記者透露，項目總戶數(shù)502套，目前已售出2/3。

這突如其來的“熱銷”并非源于地段利好，而是恒都·云璟在競爭激烈的上海松江樓市中打了一場“價格戰(zhàn)”。

當(dāng)下，上海新房市場仍在經(jīng)歷深刻調(diào)整，中外環(huán)及外圍區(qū)域的去化壓力不容樂觀，續(xù)銷成為越來越多樓盤的標(biāo)配。個別開發(fā)商不得不以“工抵房”“送車位”等方式變相降價，恒都·云璟也因此被推上了“價格戰(zhàn)”的牌桌。

從2024年7月首開均價51605元/平方米，到2026年市場均價跌至39500～42000元/平方米，恒都·云璟價格降幅逾20%。有銷售渠道甚至打出“洋房總價不到280萬元起”的誘人口號，折合單價約38800元/平方米，不僅顯著低于區(qū)域均價，比周邊板塊也低出15%～25%，可謂“貼著成本線在賣”。

“因為項目需要回款，下半年公司還有一塊地要動工需要開發(fā)資金，所以公司在今年3月份給了銷售折扣。與松江其他在售樓盤相比，這價格優(yōu)勢相當(dāng)突出，購房折扣一下來房子就賣得特別快了。”前述置業(yè)顧問說，項目預(yù)計今年6月底全部現(xiàn)房交付。

一位長期關(guān)注上海市場的分析師認為，今年上海樓市的格局就是“核心領(lǐng)漲、外圍分化”，遠郊及非核心區(qū)域因供應(yīng)過剩、配套不足，價格將持續(xù)承壓。對開發(fā)商而言，低價策略是一把“雙刃劍”，降價有利于短期內(nèi)回籠資金、加速去化，但也意味著利潤的大幅壓縮，甚至可能損害前期購房者的信心。

疊墅降價25%搶客

恒都·云璟位于上海松江區(qū)泗磚南路，容積率1.2，主打低密洋房、疊加別墅和聯(lián)排別墅產(chǎn)品。開發(fā)商是上海恒松新置業(yè)有限公司，由上海恒都置業(yè)有限公司100%控股。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，該項目可售套數(shù)361套，網(wǎng)簽套數(shù)141套。

2024年7月首次開盤時，288套房源備案均價51605元/平方米，未觸發(fā)積分。隨后一年多時間里，項目分三批加推房源，價格出現(xiàn)了持續(xù)下調(diào)。

據(jù)記者了解，恒都·云璟建面91平方米的精裝洋房，折扣后實際成交單價降至3.3萬～3.4萬元/平方米。對比開盤階段約3.98萬～4.22萬元/平方米的原價，降幅約18%。這意味著300萬元出頭的總價，便能在上海近郊擁有一個低密社區(qū)的新房，切準(zhǔn)了上海剛需置業(yè)的預(yù)算。

真正打出市場聲量的，是該項目152平方米的疊墅。“該戶型備案總價約878.89萬元，打完9.5折后約834.95萬元，再疊加裝修返現(xiàn)（150萬元）及車位優(yōu)惠券（10萬元），實際綜合成交價格約684.95萬元。”恒都·云璟項目銷售人員表示，單價直接回落至4.5萬元/平方米，對比開盤時近6萬元/平方米的單價，降幅達25%。

這一價格調(diào)整直接引爆了流量。 “小區(qū)里160平方米左右的疊加下疊現(xiàn)在沒剩幾套了，房源特別少。”恒都·云璟置業(yè)顧問表示，項目購房者有剛落戶上海、準(zhǔn)備首套房安家的年輕剛需，也有本地居民置換聯(lián)排和疊拼別墅。

該置業(yè)顧問還透露，如果是全款或快速簽約（約10天）的優(yōu)質(zhì)客戶，領(lǐng)導(dǎo)層可額外批30萬～50萬元優(yōu)惠。若爭取到最大優(yōu)惠，總優(yōu)惠額可達180萬～200萬元，最終大概630萬～650萬元買下一套約160平方米的疊墅。

恒都·云璟的價格“跳水”，在激活自身銷售流速之外，也攪動了整個松江新橋乃至洞涇板塊的價格池。

在該項目直線距離僅1.2公里處，便是保利西郊和煦項目，產(chǎn)品涵蓋96～195平方米的洋房、疊墅、聯(lián)排，洋房均價約4.1萬元/平方米，別墅備案均價5.56萬元/平方米。同為競品的香港興業(yè)·興云間，其洋房均價也維持在4.3萬～4.7萬元/平方米。在松江泗涇板塊的華發(fā)·海上都薈的疊墅總價仍需750萬元起。

“兩相比較，恒都·云璟在價格端的階段性優(yōu)勢十分明顯，附近板塊競品確實面臨價格壓力。松江洞涇、佘山、泗涇板塊每平方米均價分別約5.06萬元、4.77萬元和4.63萬元。”松江某中介公司工作人員表示，但這一價差依賴階段性促銷，折扣收回后，恒都·云璟的性價比優(yōu)勢或?qū)⒖焖偈照?/p>

價格“真香”，配套“硬傷”？

恒都·云璟之所以祭出價格牌，最直接原因在于去化節(jié)奏乏力。

據(jù)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年3月，恒都·云璟與保利虹橋和著、華發(fā)虹橋四季三個項目同時結(jié)束認購，均價全部在6萬元以內(nèi)，其中兩個項目認購情況不足2成。直到2026年6月，恒都·云璟依然處于“三期少量房源火熱在售中”的狀態(tài)。對于體量僅500余套的小型低密住區(qū)來說，這樣的銷售節(jié)奏顯然未達到開發(fā)商預(yù)期。

恒都·云璟的“價格戰(zhàn)”并非孤立事件，它身處的是上海外環(huán)外新房庫存高企、去化乏力的系統(tǒng)性困境。公開數(shù)據(jù)顯示，上海外環(huán)外新房庫存去化周期普遍超過20個月。

對于恒都·云璟所處的松江新橋板塊而言，壓力更為沉重。新橋板塊主要依賴12號線西延伸的規(guī)劃預(yù)期以及G60科創(chuàng)走廊的產(chǎn)業(yè)概念，但這兩大紅利均處于“遠期兌現(xiàn)”階段，短期內(nèi)難以形成實質(zhì)性的居住需求導(dǎo)入。

“價格是真香，配套是硬傷。”這是很多看過恒都·云璟的購房者最終的矛盾心態(tài)。

從硬件價值來看，該項目打著“G60科創(chuàng)走廊”的核心牌。不可否認，項目所處的G60科創(chuàng)走廊是國家六部委重點部署的國家級跨區(qū)域科創(chuàng)平臺，聚焦人工智能、生物醫(yī)藥等七大核心產(chǎn)業(yè)。

此外，項目周邊還規(guī)劃有滬松快速路及12號線西延伸段。上海市規(guī)劃和自然資源局的公示信息顯示，12號線西延伸工程場東路站及場西路站的相關(guān)附屬設(shè)施設(shè)計方案已于2026年1月進入公示階段，預(yù)計2027年底開通初期運營。

在12號線西延伸段通車之前，恒都·云璟幾乎是一個“地鐵盲區(qū)”。項目距離最近的9號線洞涇站步行距離過遠，目前只能依賴公交接駁或自駕出行。距離12號線西延伸滬松公路站約2公里，距離同樂站約2.6公里，對于習(xí)慣在市區(qū)通勤的上班族而言較為不便。

“項目西側(cè)的滬松快速路正在修建高架，建成后將對接漕寶路和嘉閔高架，可以直通虹橋板塊。”該項目現(xiàn)場工作人員提到，東側(cè)緊鄰沈海高速（G15），出口距離項目約1公里，通過泗陳公路向北可接入嘉閔高架，車程約20分鐘可達虹橋板塊。

商業(yè)、醫(yī)療、教育資源也是項目短板。G60科創(chuàng)云廊內(nèi)規(guī)劃的11萬平方米龍湖天街綜合體尚未建成，項目周邊目前以小型社區(qū)商業(yè)為主，僅能滿足日常買菜、便利店等基礎(chǔ)生活需求。在醫(yī)療領(lǐng)域，周邊僅有一所鎮(zhèn)醫(yī)院，距離最近的大型三甲醫(yī)院上海中醫(yī)藥大學(xué)附屬松江醫(yī)院，駕車約15分鐘。且項目周邊暫無知名重點學(xué)校加持，僅有一所九年一貫制的松江區(qū)洞涇學(xué)校，以及4.5公里外的華師大第二附屬中學(xué)松江實驗學(xué)校初中部。

前述中介人士表示，盡管G60科創(chuàng)走廊是國家級規(guī)劃，但從松江區(qū)洞涇、新橋連續(xù)兩年小幅陰跌的房價走勢來看，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃紅利目前還停留在預(yù)期層面。房產(chǎn)價值的真正躍升，需要等到周邊龐大的商業(yè)配套、成熟城市界面的全面兌現(xiàn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進認為，上海外環(huán)外新房想要跟上復(fù)蘇節(jié)奏，價格端的靈活調(diào)整是必然選擇。上海外環(huán)內(nèi)成交環(huán)比上漲2.9%，外環(huán)外卻下降4.5%，在這種結(jié)構(gòu)性分化下，不具備核心地段優(yōu)勢的外環(huán)外項目，降價是生存的“門票”。