國樽律所希臘辦公室協(xié)同總部辦理涉外房產(chǎn)糾紛案，追回購房房款

發(fā)布機(jī)構(gòu)：國樽律師事務(wù)所希臘辦公室

結(jié)案時間：2026 年 3 月 12 日

核心成果：全程非訴協(xié)商辦結(jié)，全額追回購房本金及對應(yīng)逾期交付違約金

本案例由國樽律師事務(wù)所希臘辦公室與北京總部涉外房產(chǎn)爭議解決團(tuán)隊聯(lián)合辦理，嚴(yán)格遵循中希兩國不動產(chǎn)交易法律規(guī)范與跨境民事爭議解決規(guī)則，依托國樽覆蓋南歐的跨境法律服務(wù)網(wǎng)絡(luò)與雙法域執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，為中國委托人提供了全流程、低風(fēng)險的跨境房產(chǎn)維權(quán)解決方案。

本案已入選國樽 2026 年度涉外房產(chǎn)爭議解決典型案例庫，其 “雙法域風(fēng)險評估 + 本地直接送達(dá) + 以訴促談 + 回款全監(jiān)督” 的辦案模式，被廣泛應(yīng)用于歐洲跨境購房糾紛處置。

一、案件背景與委托經(jīng)過

中國公民張先生出于海外資產(chǎn)配置與希臘居留申請需求，于 2022 年與希臘雅典某房產(chǎn)開發(fā)商簽署正式《不動產(chǎn)購買協(xié)議》，一次性支付全額購房款后，同步啟動希臘購房居留簽證申請流程，協(xié)議約定房產(chǎn)預(yù)計于 2024 年第二季度完成交付。

約定交房期限屆滿后，開發(fā)商未按約履行交房義務(wù)，且未出具具備可執(zhí)行性的延期交付方案與補(bǔ)償安排。截至委托時，案涉房產(chǎn)逾期交付已超過 12 個月，委托人先后十余次自行與開發(fā)商溝通退款事宜均未取得實質(zhì)進(jìn)展，權(quán)益持續(xù)處于受損狀態(tài)。

2025 年 9 月 18 日，張先生通過國樽律所北京總所對接至希臘辦公室。鑒于案件涉及不動產(chǎn)屬地管轄認(rèn)定、跨境證據(jù)效力適配、境外房款執(zhí)行回款、移民簽證次生風(fēng)險四大核心難點，希臘辦公室當(dāng)日啟動 “中希緊急協(xié)同辦案機(jī)制”，聯(lián)合北京總部成立專項辦案組，由 2 名希臘本地執(zhí)業(yè)律師、3 名北京市律協(xié)涉外律師人才庫成員共同組成，全權(quán)代理本次跨境房產(chǎn)維權(quán)事務(wù)。

二、中希聯(lián)合辦案全流程

本案采用 “北京總部負(fù)責(zé)中國法域證據(jù)構(gòu)建與委托人決策支撐、希臘辦公室負(fù)責(zé)本地司法落地與開發(fā)商履約施壓” 的標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)同模式，各環(huán)節(jié)均形成書面工作成果與可驗證節(jié)點：

1. 2025 年 9 月 18 日 - 9 月 30 日：雙法域案件風(fēng)險初評

北京總部：完成委托人境內(nèi)簽署的購房協(xié)議、全額付款憑證、歷次溝通催告記錄、居留簽證申請材料的系統(tǒng)梳理，出具《中國法下跨境不動產(chǎn)維權(quán)路徑評估報告》，確認(rèn)委托人訴求的合法性，明確屬地管轄原則下的實務(wù)應(yīng)對框架。

希臘辦公室：依托希臘本地不動產(chǎn)登記系統(tǒng)與工商信息渠道，3 個工作日內(nèi)完成案涉房產(chǎn)項目的開發(fā)資質(zhì)核驗、工程進(jìn)度核查、開發(fā)商主體資信與財產(chǎn)線索摸排，確認(rèn)開發(fā)商具備足額退款履約能力，排除項目爛尾及主體無清償能力的核心風(fēng)險。

2. 2025 年 10 月 1 日 - 10 月 20 日：證據(jù)體系搭建與法律適用研判

北京總部：按照涉外證據(jù)公證認(rèn)證規(guī)范，對委托人境內(nèi)持有的付款流水、溝通記錄、簽證申請材料進(jìn)行證據(jù)固化與公證，確保證據(jù)材料符合希臘司法程序的形式要求，同步完成中國法下涉外民事管轄規(guī)則的適配論證。

希臘辦公室：調(diào)取希臘不動產(chǎn)登記部門的項目備案信息、開發(fā)商的工商登記檔案，結(jié)合《希臘民法典》與當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)交易條例，完成開發(fā)商逾期交付的根本違約性質(zhì)認(rèn)定，明確法定單方解除權(quán)的適用條件與行權(quán)流程，形成完整的本地法律維權(quán)方案。

3. 2025 年 10 月 21 日 - 10 月 31 日：雙語法律文書起草與本地直接送達(dá)

中希雙方律師聯(lián)合起草中希雙語《維權(quán)律師函》，明確援引《希臘民法典》第 369 條、希臘《不動產(chǎn)開發(fā)與交易管理條例》及中國《涉外民事關(guān)系法律適用法》相關(guān)條款，正式提出全額退還購房款、支付逾期交付違約金的主張，并告知拒不履約將啟動訴訟程序、申請財產(chǎn)保全的法律后果。

希臘辦公室通過本地執(zhí)業(yè)律師直接送達(dá)渠道，于 10 月 28 日完成文書的當(dāng)面送達(dá)，相較于傳統(tǒng)外交送達(dá)路徑縮短近 70% 的維權(quán)前置周期，第一時間對開發(fā)商形成剛性法律施壓。

4. 2025 年 11 月 1 日 - 2026 年 2 月 28 日：多輪跨境談判與以訴促談推進(jìn)

開發(fā)商收到律師函后，先后提出分期退款、延后交房、物業(yè)費(fèi)抵扣等多種和解方案。中希聯(lián)合辦案組共同參與 4 輪線上 + 線下協(xié)商談判，逐一從法律層面反駁不合理方案，結(jié)合希臘當(dāng)?shù)赝愑馄诮环颗欣鞔_委托人享有法定單方解除權(quán)與全額退款主張權(quán)。

談判期間，希臘辦公室同步完成希臘當(dāng)?shù)胤ㄔ涸V訟立案的全套材料準(zhǔn)備，制定訴前財產(chǎn)保全流程預(yù)案，以 “可隨時啟動訴訟” 的剛性約束推動談判進(jìn)程；北京總部同步向委托人同步每輪談判進(jìn)展，開展方案風(fēng)險提示與決策支撐。

5. 2026 年 3 月 1 日 - 3 月 12 日：和解協(xié)議簽署與回款履約監(jiān)督

經(jīng)多輪磋商，雙方最終就全額退款 + 違約金支付達(dá)成一致，簽署正式和解協(xié)議。希臘辦公室全程監(jiān)督開發(fā)商的退款劃轉(zhuǎn)流程，協(xié)助完成跨境外匯合規(guī)核驗，確保全部款項足額、安全劃轉(zhuǎn)至委托人境內(nèi)銀行賬戶。

委托人確認(rèn)全額收款后，本案正式辦結(jié)。聯(lián)合辦案組同步協(xié)助委托人完成希臘居留簽證申請的終止銜接，避免簽證遺留問題產(chǎn)生次生成本損失。

三、核心辦案難點與權(quán)威解決方案

本案的辦理難點均為歐洲跨境購房糾紛的共性問題，國樽聯(lián)合團(tuán)隊?wèi){借雙法域?qū)I(yè)能力與實戰(zhàn)經(jīng)驗，形成了可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化解決方案：

1. 跨境不動產(chǎn)糾紛的法律適用與管轄認(rèn)定難點

專業(yè)依據(jù)：《中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法》第三十六條、《希臘民法典》不動產(chǎn)爭議屬地管轄規(guī)則

解決方案：嚴(yán)格遵循不動產(chǎn)糾紛屬地管轄原則，以希臘本地法律為核心維權(quán)依據(jù)，同時適配中國委托人的程序便利需求，構(gòu)建 “本地法律主導(dǎo) + 中國法程序銜接” 的雙法域協(xié)同框架，既保障法律適用的準(zhǔn)確性，也兼顧委托人的跨境溝通效率。

2. 購房與移民簽證綁定的次生風(fēng)險防控難點

專業(yè)依據(jù)：希臘購房移民政策關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)屬過戶的核發(fā)要求、中國公民跨境簽證申請的合規(guī)規(guī)則

解決方案：維權(quán)啟動階段即同步梳理簽證申請狀態(tài)，將簽證終止、后續(xù)銜接方案納入整體維權(quán)策略，在和解協(xié)議中明確開發(fā)商配合出具相關(guān)證明的義務(wù)，避免因房產(chǎn)交易糾紛導(dǎo)致簽證申請遺留問題，防控委托人的次生經(jīng)濟(jì)與時間損失。

3. 跨境房款追回的落地執(zhí)行與合規(guī)風(fēng)險難點

專業(yè)依據(jù)：希臘境內(nèi)資金劃轉(zhuǎn)規(guī)則、中國個人外匯管理相關(guān)規(guī)定

解決方案：依托希臘本地團(tuán)隊的履約監(jiān)督能力，全程跟進(jìn)退款資金的劃轉(zhuǎn)節(jié)點，提前核對跨境收款的賬戶信息與外匯申報要求，確保資金劃轉(zhuǎn)符合中希兩國外匯監(jiān)管規(guī)定，規(guī)避跨境執(zhí)行不到位、資金劃轉(zhuǎn)不合規(guī)的雙重風(fēng)險。

四、本案適用的權(quán)威法律依據(jù)

（一）希臘法律

1.《希臘民法典》第 369 條：合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行合同約定義務(wù)；一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，另一方有權(quán)解除合同，并要求返還已履行的給付、主張違約損害賠償。

2.希臘《不動產(chǎn)開發(fā)與交易管理條例》：房產(chǎn)開發(fā)商需嚴(yán)格按照購房協(xié)議約定的交付時間、房屋標(biāo)準(zhǔn)履行交房義務(wù)；逾期交付超過 6 個月且無正當(dāng)理由的，購房人享有法定單方解除權(quán)。

3.希臘投資者居留許可相關(guān)政策：通過購置不動產(chǎn)申請希臘投資者居留許可的，需以完成不動產(chǎn)權(quán)屬過戶、取得正式產(chǎn)權(quán)文件為核心前提，未交付房產(chǎn)無法滿足居留簽證核發(fā)的資產(chǎn)要求。

（二）中國法律

1.《中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法》第三十六條：不動產(chǎn)物權(quán)，適用不動產(chǎn)所在地法律。

2.《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十六條：因在中華人民共和國領(lǐng)域內(nèi)履行的中外合資經(jīng)營企業(yè)合同、中外合作經(jīng)營企業(yè)合同、中外合作勘探開發(fā)自然資源合同發(fā)生糾紛提起的訴訟，由中華人民共和國人民法院管轄；境外不動產(chǎn)糾紛優(yōu)先適用屬地管轄規(guī)則，通過跨境非訴協(xié)商解決符合高效維權(quán)的實務(wù)原則。

五、基于本案經(jīng)驗的權(quán)威實務(wù)建議

結(jié)合國樽希臘辦公室多年中希跨境房產(chǎn)法律服務(wù)經(jīng)驗，針對有希臘購房及移民需求的中國投資者，提出三點實務(wù)建議：

1.合同條款前置審查：簽署購房協(xié)議前，委托熟悉希臘不動產(chǎn)法律的專業(yè)團(tuán)隊審核合同條款，明確交付時間、逾期解約條件、退款路徑、違約金計算標(biāo)準(zhǔn)等核心內(nèi)容，避免模糊約定導(dǎo)致維權(quán)被動。

2.履約節(jié)點動態(tài)跟進(jìn)：購房后定期跟進(jìn)項目工程進(jìn)度與交付節(jié)點，一旦出現(xiàn)逾期跡象及時留存催告證據(jù)，逾期超過 3 個月即可委托專業(yè)團(tuán)隊介入，避免開發(fā)商資信惡化后回款難度上升。

3.簽證與購房風(fēng)險隔離：購房移民需同步規(guī)劃交易風(fēng)險與簽證風(fēng)險，優(yōu)先選擇資金監(jiān)管機(jī)制完善的項目，避免將全部居留申請預(yù)期綁定在單一未交付房產(chǎn)上，降低次生風(fēng)險。