北京買房：理清思路，購房建議1929

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我以前以為鶴崗5萬一套的房子都是郊區回遷房的，但今天上網一搜才發現，竟然也有他們市區的，雖然都是沒電梯的頂樓，但400多一平米還是讓我大跌眼鏡了，一套房才1萬2萬多。而且有的還不算太老，2015年建的房子放到北京還算次新房呢吧！

然后我還搜了好幾個城市的房子，發現大部分都有幾萬一套的，鶴崗根本不是特例。所以我為我家現在南三環的這套房擔憂了，也是沒電梯的頂樓，最高時據說5萬一平，現在也就3萬多，還沒我家親戚大興的房子貴呢。雖然現在這套房還值200多萬，但如果也跟這些城市似的，會不會將來也成為沒人要的白菜房了？

A：

1、您這有點兒杞人憂天的多慮了，沒必要。畢竟這里是北京，是全國稀缺資源最集中的城市，所以本質上就不能拿中小城市當參照物，而是應該對標房地產發展更早，市場更成熟的香港和臺北等城市。

2、香港也有這種老破小，他們叫“唐樓”，基本都是房齡50年以上沒電梯的。寶島則叫“健身公寓”，意思也是沒電梯的老破小。

先看香港吧，市區唐樓雖然單價比那些電梯公寓便宜的多，但以前也便宜啊，所以其價格走勢是基本跟隨板塊大盤的，并不吃虧。沒別的原因，就因為地段兒價值高，所以老房才成了板塊大盤的最基礎組成部分。

3、可以說香港是因為有源源不斷的內地人過去定居買房，所以才造成房子稀缺，也就抬高了房價。但是臺北怎么說啊？只不過是個省會城市，真的有內地或其他地方的人去移民買房嗎？

而且臺北本身的人口也并不多，才2000多萬，跟北京或上海的人口總量差不多。那問題來了，在省內人口不算多+也幾乎沒有外來（外省+國際）人口的情況下，他們的健身公寓是怎么保值的啊？要知道寶島人口已經下降很多年了，臺北的老破小為什么還能做到跟隨大盤上漲呢？

反正我是只能解釋為寶島還算有產業，而且是在國際上有競爭力的高科技產業。所以雖然他們30年來的平均工資沒什么增長，但是這些新興產業工人+周邊產業員工的收入是增長的，也就撐住了經濟與省會城市的房價。

4、簡單就是這情況吧，有時間可以去香港和寶島等地看看，他們的老破小有的還不如北京的呢。那他們這些老房怎么做到的保值，北京作為全國甚至國際都市就也能做到。所以別拿中小城市的老破小嚇唬自己吧，那根本沒有可比性。

僅供參考。

二

Q:

我的情況是有工作居住證，理論上能和北京戶口同等待遇，但現實中還是有差距的，主要就是孩子上學問題。所以我想請教，如果買房，是必須買在城六區之外嗎？我們的資金有限，所以還是想錢花在刀刃上，買在海淀區的話雖然只是老破小。但應該在保值方面有優勢，而且最主要的是孩子能在海淀上學，雖然肯定進不去特別好的學校，但我們預計拿到京戶后考高中沒問題。而如果買在昌平，以我們400多萬的預算雖然買的房要好一些，也能對落戶有幫助，但其他方面的優勢就沒有了。

A：

1、沒人規定非京籍買房必須在城六區之外，錢是自己的，想買哪兒買哪兒。買在郊區只是有加分的功能，但這種功能是附屬品，本身并沒什么價值，在房價中也沒有體現。

或者說看您自己了，認為職住分很重要就買在昌平，認為對落戶的影響不大那就買在海淀。不買郊區房的多了，就因為人家有其他的加分優勢。

2、所以買在哪兒由您自己決定吧。不過多說一句，海淀的都是學區房，房價中是包含學區溢價的。前幾年都是入學高峰期，所以溢價很高，2024年高峰期之后降了點兒但也不太多。但今年之后是明確的趨勢拐點了，如果沒有政策支持，比如放寬落戶和非京籍高考等利好，那溢價部分的保值有可能繼續受影響。

也就是說，海淀房價的基礎部分的保值肯定沒問題，但溢價部分說不好。而昌平既然都不是學區房，那也就都沒有學區溢價，所以保值方面至少是沒風險，大多數都能跟隨板塊內的大盤。

3、總之兩個區都是優劣勢共存，而且也都能轉換，優勢的背面就是劣勢了。所以還是全面考慮吧，慎重選擇。

僅供參考。

三

Q:

我在大興有兩套房，一套自住一套出租，出租房是黃村老破小，能賣不到200萬，想賣掉后貸款200萬之內買套市區的，東西海都行，不限學區和面積，只是為了給孩子轉學用，最多住三年，孩子高中就準備賣掉或出租，孩子住校。所以要求只是學區好和租金高就行，能推薦幾套嗎？

A：

1、您的要求太高了，根本就不可能買到，市場上沒有這種房，撿漏兒都不可能。

2、您的預算是不到200的首付+不到200萬的貸款，那就是總價300多萬。這價格在東西海基本只能買到占坑兒房，不是老破小就是開間公寓，是否能滿足一家人的自住看自己感受，但居住體驗不會太好。

而且您要求的是“學區好”，那300多萬能買到的面積就更小，甚至是幾乎買不到。就算買到了，既然學區好那就必定溢價高，而且是總價越低的占坑兒房的溢價更高。而溢價高就意味著租金低，因為沒有租客會為用不上的學位價值支付租金。而租金低就意味著居住的性價比低，自住的居住體驗更不太好了。

3、所以您的要求是相悖的，300多萬在北京能買到租金高的，但前提就是不能是學區房。300多萬也能買到學區房，學區好的也有可能，但很難滿足自住。而且所有學區房都有溢價，越好的學區占比越高，租金+居住體驗就高不了。

還有一點，您家是轉學，那沒人敢保證能進入對口學校，都只能是派位。那對于您來說，花了300多萬，買了溢價挺高的學區房，既沒實現租金高和自住的要求，也沒進入對口校，算成功嗎？

僅供參考。

四

Q:

萬豪國際公寓最早賣多少錢？真的是價格走勢很弱嗎？能買嗎？

A：

1、萬豪，最早的名字叫“君天下”，那會兒應該是2000年前后，價格在1萬多塊錢吧。或者說1萬起價，高了1.5萬，均價在1.2萬左右。

2、價格走勢只能說不太強吧。這也不是萬豪的特例，而是那個時代的這種豪宅公寓的價格走勢都不太強。當年普遍價格都是1萬多，而同時期北京的均價才3000多。那現在北京大盤在下跌了之后還5萬多了，剛看了看萬豪是6萬出頭兒，這價格走勢能算好的嗎？

主要原因是2003年非典之后這種塔樓公寓就不太受追捧了，2008年之后更是很少有人再開發，現在都流行板樓南北通透的了。再加上公寓普遍的問題是社區環境弱，物業費不低，很多還有辦公的，所以居住體驗跟純住宅相比是有差距的。再結合戶型大總價高，單價的走勢也就不強了。

3、房子是用來住的，而這種老公寓的優勢就是居住的性價比相對高，比同面積的普宅高的多。所以如果從居住角度考慮就買唄。而且以后的價格走勢也未必持續走弱，最好成績有可能跟上大盤。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。