鄭州的四代宅新房房價，真的是降了！

關(guān)于鄭州房價，牽動眾人心。

我們很清楚：現(xiàn)在的房價，分為二手房房價和新房房價。

如同全國大多數(shù)城市一樣，鄭州現(xiàn)在的二手房房價和高點(diǎn)時（2017-2020年）比，大多下跌了30%—40%。

一開始，我們還接受不了。慢慢地，大家也被迫接受了這種局面和結(jié)果。

相對二手房而言，新房的房價，似乎“跌”得沒那么嚴(yán)重。因?yàn)椋_發(fā)商在挺——只要不降價，就顯示不出來新房降價。但不降，賣不出去，ZA在手里，也不是個事。

于是，出現(xiàn)了存量新房（已是現(xiàn)房的新房盤）的降價。譬如前一段富田城九鼎公館8999元起的誘人價、楊金廣匯灣9999元起的促銷價及楊金另外一個國企盤的促銷價。

這個問題，其實(shí)很正常，我們也得接受。也沒必要對降價促銷的開發(fā)商和樓盤冷嘲熱諷——市場是真實(shí)的，市場是殘酷的。在某種程度上，現(xiàn)房開發(fā)商和二手房房東的身份是一樣的。你想賣房，必須價格比別人低。這個道理很簡單。

于是，只能降價跑！這種降價，必須得震撼性降價，不能一點(diǎn)一點(diǎn)降。如果說過去開發(fā)商樓盤一降價其前期買房業(yè)主會很不高興會去現(xiàn)場維權(quán)，現(xiàn)在的局勢是老業(yè)主對開發(fā)商降價也習(xí)以為常冷眼旁觀了。其實(shí)，本質(zhì)是和解和理解——大家都明白，其實(shí)都不容易。只能認(rèn)命。——這種認(rèn)命，就像認(rèn)自己的二手房已經(jīng)把首付賠光了一樣。

話說回來：不認(rèn)命又能如何呢？

過去一年，市場總認(rèn)為四代宅一定比三代宅貴。我一開始就提出反對意見。我說沒任何理由證明四代宅一定就比三代宅的售價貴。

當(dāng)市場更多的四代宅出現(xiàn)，當(dāng)市場主體以四代宅為主時，大家又站在了同一個起跑線上。當(dāng)新局面出現(xiàn)時，能夠賣得動賣得好的樓盤，未必是“好房子”，而是價格低于預(yù)期的房子。譬如，今年上半年大紅大紫的通派龍湖御潮云上，比如5、6月份大紅大紫的招商臻境，比如橫貫高端市場的大來鄭東壹號院，比如默默無聞卻能大賣的興瑞雅著。

他們的一個共同特點(diǎn)是：售價不高！極具性價比。

參考東哥之前文章：今年鄭州新盤售價，被這三個盤的開盤價“錨定”了！

今年新增的四代宅，陸陸續(xù)續(xù)都在逐漸開盤了。

6月27日，上周六，臺隆龍湖九曲云璟實(shí)現(xiàn)了首開。話說，雖然此盤充滿一些爭議和部分地產(chǎn)同行的冷眼旁觀，但他從正式入市到開盤僅一月有余，從大門示范區(qū)開放到正式開盤僅14天，能取得首開勁銷2.3億、賣出100多套房的牛逼業(yè)績，著實(shí)驚人。

這個業(yè)績，是牛逼的。

除了龍湖龍智造的系統(tǒng)運(yùn)營能力，除了項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人馬自昊及其營銷團(tuán)隊(duì)的拼搏，除了臺隆地產(chǎn)營銷總趙玉祥的統(tǒng)籌力，有一個細(xì)節(jié)我們需要注意：

他的開盤價在12000——14500元/平米之間。

這個價格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我的預(yù)期。

這個價格，讓周圍的開發(fā)商競品盤心驚。

這個價格，讓買房客戶抗拒不了。

這個價格，讓周圍的二手房業(yè)主又冰上加冰。

要知道，他斜對面的招商嵩雲(yún)序高層產(chǎn)品半年前曾經(jīng)的開盤價是1.7-1.9W。雖然是精裝。而在5年前，其西邊的謙祥世茂興隆城的價格是15000多，其南邊的裕華晴園小高層產(chǎn)品的（毛坯）售價是1.8-1.9W。

本文只描述事實(shí)，不加以情緒。

房地產(chǎn)市場，就是真實(shí)+事實(shí)。

房地產(chǎn)營銷，又是成者王敗者寇。

無論如何，我看到了臺隆龍湖九曲云璟的營銷成功。無疑，這個開盤定價，至關(guān)重要。

價格，是王道！

6月21日，周日，端午假期的最后一天，濱河的中建傲鉑26也實(shí)現(xiàn)了首開。這次開盤，他推出4棟樓，產(chǎn)品從93平米到108、120、135平米，均有。首開實(shí)現(xiàn)了90%+的去化率。也賣了100多套房。

很多人對這個盤的熱銷，很意外。

他的節(jié)點(diǎn)，也很快速，也很密集。6月12日啟動認(rèn)籌，6月21日開盤，時間很短，業(yè)績很好。這就是成功。

在我看來，他的成功一方面是位置本身很好，產(chǎn)品也很好，產(chǎn)品面積段定位很好。他算是濱河首個開盤的四代宅。

而他的價格是：

12000-13500元/平米。

甚至，部分特殊房源還有低于12000的價格。

面對這個價格，誰能抵抗這種誘惑呢？

曾經(jīng)的濱河三代高層價高達(dá)16000——20000元/平米。

曾經(jīng)的中建云溪府價格是13000——14500元/平米。

無疑，中建傲鉑26的產(chǎn)品更好，位置更好，得房率更高。

價格，卻是1.2-1.35W。

濱河樓市的四代宅，不得不參考這個新價格了。

再看前一段開盤的四代宅招商臻境、信達(dá)棠樾七里二期，他們的價格也很務(wù)實(shí)，在1.3-1.6W之間。

再看通派龍湖御潮云上的開盤價1.25-1.45（除了他的176樓王產(chǎn)品價格是1.75），再看興瑞雅筑的開盤價1.15-1.4，再看電建高新華曦府的價格1.15-1.5（除了他的樓王價格是1.7），再看西美招商雲(yún)啟的開盤價0.97-1.35，似乎今年的四代宅開盤價格越來越務(wù)實(shí)，越來越現(xiàn)實(shí)。

在這個務(wù)實(shí)的前提下，各個盤的首開業(yè)績也都不錯。

甚至很好。——是的，我覺得開盤能夠銷售100套以上的，都是很好很牛的業(yè)績。

這，就是2026鄭州樓市的新局面，新現(xiàn)實(shí)。

開發(fā)商，要注意這一點(diǎn)。

房地產(chǎn)從業(yè)者，要注意這一點(diǎn)。

房地產(chǎn)營銷人，要注意這一點(diǎn)。

從上帝視角，鄭州新盤四代宅的價格，確實(shí)是降了。

從運(yùn)營視角，鄭州新盤四代宅的定價，確實(shí)都很務(wù)實(shí)了。

從現(xiàn)實(shí)視角，最大的獲利者是當(dāng)下的買房人

這，無關(guān)對錯。

畢竟，開發(fā)商的拿地成本其實(shí)也降了嘛。

都不要矯情。

還是那句話：買房人用錢投票，他們是決定價格的核心。

而非情懷和成本。

對于開發(fā)商而言，到底是要利潤，還是要流速，這是個靈魂問題。

要高利潤，就得價格高，就沒流速。

要流速，就得價格低，就沒高利潤。

兩者，不可兼得。

在價格這個核武器面前，房企品牌和“好房子”，啥也不是。

對于二手房房東而言，看看現(xiàn)在的價格，再看看當(dāng)年的買入價，只有哭的份兒了。

備注：上面三圖是2021年6月份的鄭州主城區(qū)部分在售住宅樓盤的價格。

想哭，也得憋著。沒法兒。

本文完。