廣東
我是紫沐，這是我第491篇日記。
聊聊最近比較多人問的幾個盤。
首先是海珠人氣王保利海韻，周末放出了幾套房源，不出所料又被罵饑餓營銷。
這其實是保利的常見操作，好賣的盤都喜歡玩饑餓營銷。
像去年的保利天奕和保利天曜也是，先來個秒光，再時不時放幾套出來加價賣，慢慢試探市場。
要是繼續好賣，就繼續饑餓營銷+加價。
關鍵是，這套打法雖然不怎么好看，但確實有效。
所以現在很多人糾結，不是糾結海韻的品質，而是糾結要不要追高。
我覺得可以先問問自己，是不是非保利海韻不可。
現在不少優質新盤都在偷偷降價，性價比出來了。
比如同在海珠的桂悅東曉，還有萬博六邊形萬博悅府，最近都在讓利。
這些都是學鐵商在線+品質過關的樓盤，只是溢價高，才賣得慢。
但現在開始清貨了，認真談會有不少議價空間。
如果想快點入住，這些讓利的老紅盤，或許是更好的選擇。
所以保利海韻未必是唯一。
不要被恐慌情緒裹挾著追高，新盤價格是算不得數的，還沒有經過二手市場檢驗。
我始終覺得，買保利海韻的理由，一定得是它確實適合你，而不是它賣得好。
荔灣最近熱度高的有兩個盤。
一個是剛剛開盤、優缺點都很明顯的保利怡璟灣。
先說缺點，肉眼可見的體量小、花園小，只有3棟住宅，周邊環境也一般。
而且首開的1棟，離項目公寓比較近，會被影響部分采光。
但優點也很突出，學鐵商全部在線，且足夠實用。
產品也做得很好，屬于絕版的零飄窗戶型，功能性和得房率拉滿，很契合樓盤的剛需定位。
根據最新開盤價，三房350萬起，四房450萬起，對荔灣買家還是很有吸引力的。
另一個網紅盤珠實聚龍灣源舍，本周也加推了熱銷小戶型。
從地段價值上，聚龍灣源舍會比保利怡璟灣更高。
背靠太古里，能蹭到江景資源，周邊商業檔次高，后續板塊環境好，整體屬于荔灣頭部。
加上不錯的產品力和近地鐵優勢，首開賣爆不是沒有原因的。
可惜學位有點拉，對定位剛改的樓盤來說，算是不小的硬傷。
但瑕不掩瑜，預計后續會有不錯的表現。
這兩年荔灣小戶型爆賣，供應少是一個原因，自身配套越來越完善，才是真正的重點。
事實證明，只要住得舒服，睡城的房價表現，可能比所謂的強區更快穩定。
另外保利云瑞也被問得比較多。
作為白云新城少有的全新大盤，我對它認可度挺高。
2.3低容積，新中式大園林，全南向、小高層、純板樓，這個品質在內部是獨一檔。
白云新城的供應一直很克制，所以保利云瑞的出現，預計能吸引不少置換購買力。
我覺得樓盤本身是沒問題的，可以蹲一下價格。
現在的市場，雖然都說熱度上來了，但分化也很明顯。
有流量的、相對稀缺的樓盤，確實有吊著賣的底氣，比如保利海韻。
但大部分樓盤，只是為了維持表面價格，或者維持所謂調性，才硬撐著不降價。
比如琶洲南TOD、桂悅東曉和萬博悅府，都是這類代表，品質不差，但溢價有點高。
現在很多開始偷偷清庫存，去現場談，往往能談出來驚喜價。
還有一部分就是認命了，也不想再裝，直接降價清庫存。
比如燕語堂悅，現在特價尺度挺夸張的。
市場上有底氣的終究是少數，大部分樓盤還是在降價和不降價、明降還是暗降中反復掙扎。
預計這種震蕩調整，也會是下半年樓市的主旋律。
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