全網(wǎng)唱衰房子也沒用？孟曉蘇：只要國(guó)運(yùn)還在，未來房?jī)r(jià)一定會(huì)漲的

閑暇刷短視頻，總能刷到一大堆唱衰樓市的內(nèi)容，標(biāo)題寫得極具沖擊力，動(dòng)輒房?jī)r(jià)大跌、房產(chǎn)失去價(jià)值。下樓散步和小區(qū)鄰居閑聊，不少人張口也是看淡后市，仿佛整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走到盡頭。

可另一邊，前房改課題組組長(zhǎng)孟曉蘇近期一段發(fā)言，又在全網(wǎng)掀起熱議，“只要國(guó)運(yùn)還在，未來房?jī)r(jià)一定會(huì)漲”。不少自媒體只截取這短短一句話大肆傳播，要么全盤鼓吹房?jī)r(jià)全線上漲，要么拿出當(dāng)下低迷的市場(chǎng)現(xiàn)狀全盤反駁，兩種極端聲音來回拉扯，反倒讓普通人很難看清市場(chǎng)真實(shí)面貌。

鋪天蓋地的悲觀論調(diào)究竟是客觀市場(chǎng)分析，還是流量催生的情緒產(chǎn)物？孟曉蘇這番話背后完整的思考框架、前置限定條件又是什么？結(jié)合中指研究院2026年年中市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、央行居民資產(chǎn)調(diào)研報(bào)告，再結(jié)合多年行業(yè)發(fā)展規(guī)律、宏觀貨幣與政策導(dǎo)向，我們才能撥開輿論迷霧，看懂樓市長(zhǎng)期運(yùn)行的底層邏輯。

當(dāng)下網(wǎng)絡(luò)上扎堆出現(xiàn)的看空言論，從來不是單一因素催生的，是流量規(guī)則、行業(yè)生存方式、市場(chǎng)客觀現(xiàn)狀與大眾情緒交織在一起形成的結(jié)果。

短視頻平臺(tái)的算法天然偏愛沖突感強(qiáng)、能制造焦慮的內(nèi)容，溫和中立的客觀分析很難獲得流量扶持，反而“房?jī)r(jià)腰斬”“樓市徹底崩盤”這類驚悚內(nèi)容更容易抓住大眾眼球。不少自媒體抓住這一特點(diǎn)，專門截取個(gè)別小區(qū)降價(jià)成交的案例，放大成全國(guó)市場(chǎng)統(tǒng)一行情，依靠負(fù)面內(nèi)容漲粉之后，再通過廣告、知識(shí)課程完成變現(xiàn)。同時(shí)大量無房群體內(nèi)心期待房?jī)r(jià)回落，這類唱衰內(nèi)容剛好契合大眾心理，快速聚攏粉絲，本質(zhì)是一場(chǎng)情緒流量生意。

放在房產(chǎn)中介行業(yè)來看，市場(chǎng)下行周期里從業(yè)者的經(jīng)營(yíng)思路也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。過去行情火熱時(shí)，中介普遍傳遞漲價(jià)預(yù)期；如今庫(kù)存高企，更多從業(yè)者會(huì)渲染后續(xù)價(jià)格繼續(xù)走低的氛圍，勸說持有多套房源的業(yè)主主動(dòng)下調(diào)報(bào)價(jià)，以此縮短買賣雙方博弈周期，快速促成交易賺取傭金。發(fā)布低價(jià)房源、渲染悲觀預(yù)期，也成了行業(yè)低成本獲客的常用手段。

當(dāng)然，各類悲觀聲音并非完全沒有現(xiàn)實(shí)依據(jù)。自2021年樓市抵達(dá)階段性高點(diǎn)進(jìn)入調(diào)整周期以來，中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示全國(guó)二手房掛牌總量已經(jīng)突破850萬套，人口持續(xù)流出的三四線城市庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}突出，局部區(qū)域房?jī)r(jià)持續(xù)陰跌是真實(shí)存在的市場(chǎng)現(xiàn)象。居民的資產(chǎn)配置思路也同步發(fā)生改變，過去全民扎堆買房的熱潮褪去，更多家庭選擇增加儲(chǔ)蓄、提前償還房貸，市場(chǎng)需求收縮，進(jìn)一步放大了看空的輿論氛圍。

除此之外，信息繭房放大了大眾的負(fù)面感受。2021年前后高位入場(chǎng)的購(gòu)房者，如今面臨資產(chǎn)賬面縮水，會(huì)主動(dòng)通過吐槽樓市宣泄內(nèi)心焦慮；算法又會(huì)持續(xù)向這類人群推送同類悲觀內(nèi)容，久而久之很容易形成“全網(wǎng)都在看跌”的錯(cuò)覺，不少剛需群體被輿論裹挾，無限延后合理的住房規(guī)劃。綜合來看，絕大多數(shù)唱衰內(nèi)容都是商業(yè)流量與個(gè)人情緒的結(jié)合體，只用局部市場(chǎng)表現(xiàn)概括全國(guó)樓市，本身就存在明顯的片面性。

想要客觀讀懂孟曉蘇的判斷，不能只截取一句金句斷章取義，需要完整梳理他從1998年參與房改至今二十多年的全部觀點(diǎn)，才能讀懂完整邏輯。

早在1998年，作為國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)，他牽頭搭建商品房與保障房并行的住房雙軌制框架，推動(dòng)住房實(shí)物分配退出歷史舞臺(tái)，開啟住房市場(chǎng)化時(shí)代。那時(shí)候他雖然看好城鎮(zhèn)化帶來的長(zhǎng)期住房需求，卻也早早提醒市場(chǎng)要警惕泡沫無序擴(kuò)張，從未一味鼓吹房?jī)r(jià)持續(xù)走高。

2015至2020年市場(chǎng)幾輪調(diào)控周期中，他提出房產(chǎn)是城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的重要壓艙石，同時(shí)明確政策可以適度托底市場(chǎng)，但絕不支持大水漫灌式刺激；彼時(shí)他已經(jīng)清晰指出市場(chǎng)分化趨勢(shì)，提醒市場(chǎng)警惕三四線城市高庫(kù)存潛藏的風(fēng)險(xiǎn)。

到2025年底，他直接點(diǎn)明閉眼買房就能增值的時(shí)代徹底結(jié)束，全國(guó)統(tǒng)一普漲行情不會(huì)再出現(xiàn)，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)完全由城市人口流入流出情況決定。2026年初引發(fā)熱議的那句“只要國(guó)運(yùn)還在，未來房?jī)r(jià)一定會(huì)漲”，其實(shí)帶有清晰的前置限定，談?wù)摰膶?duì)象僅僅是一二線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，他同期采訪中也提到，核心城市已經(jīng)出現(xiàn)行情回暖的初期信號(hào)。

結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)居民人均套內(nèi)住房面積僅26平方米，改善型居住需求長(zhǎng)期具備穩(wěn)定支撐；當(dāng)下AI、芯片、新能源等新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，不少科技從業(yè)者通過股權(quán)解禁、企業(yè)上市獲得大額現(xiàn)金流，集中投向核心城市改善住宅與高端房源，這類購(gòu)買力不依賴高杠桿，穩(wěn)穩(wěn)托住優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)格底線。同時(shí)他也客觀提及貨幣長(zhǎng)期溫和寬松的大環(huán)境，稀缺房產(chǎn)具備對(duì)沖通脹的屬性，但反復(fù)強(qiáng)調(diào)，普通遠(yuǎn)郊、配套匱乏的房源不存在同步增值的基礎(chǔ)，未來市場(chǎng)只會(huì)呈現(xiàn)少數(shù)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)保值走強(qiáng)，大量普通房源比拼流動(dòng)性的格局。

如果把視野拉長(zhǎng)，能夠總結(jié)出支撐核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)長(zhǎng)期具備韌性的五層底層邏輯，每一層都有市場(chǎng)數(shù)據(jù)、宏觀政策作為支撐。

從人口與土地供給層面來看，一線、強(qiáng)二線城市常年保持穩(wěn)定人口流入，新增剛需、改善需求源源不斷，而城市核心片區(qū)可供開發(fā)的住宅土地逐年收緊，稀缺性讓優(yōu)質(zhì)房源長(zhǎng)期維持供需緊平衡的狀態(tài)。

高凈值人群的購(gòu)買力形成穩(wěn)定支撐，新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)造富，這類群體的大額資金會(huì)優(yōu)先配置核心城市優(yōu)質(zhì)住宅，不存在依靠高杠桿購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)，能夠持續(xù)穩(wěn)住高端房源的市場(chǎng)價(jià)格。

從貨幣運(yùn)行的底層規(guī)律分析，長(zhǎng)期以來國(guó)內(nèi)廣義貨幣M2增速持續(xù)高于GDP增速，現(xiàn)金長(zhǎng)期存在購(gòu)買力稀釋的客觀現(xiàn)象。房產(chǎn)作為體量龐大的實(shí)物資產(chǎn)，土地供給存在天然約束，核心城市房源自然成為家庭對(duì)沖溫和通脹的選擇，不過這一規(guī)律僅適用于產(chǎn)業(yè)、人口雙優(yōu)的核心區(qū)域，人口流出城市并不適用。

各類穩(wěn)樓市政策持續(xù)落地，也為市場(chǎng)劃定了清晰底部。下調(diào)首付比例、優(yōu)化存量房貸利率、國(guó)資收購(gòu)存量二手房轉(zhuǎn)為保障房、置換交易稅費(fèi)減免等一系列舉措同步推進(jìn)，政策核心目標(biāo)是阻斷房?jī)r(jià)持續(xù)下跌、居民資產(chǎn)縮水、消費(fèi)收縮的負(fù)向循環(huán)，守住居民資產(chǎn)基本盤。

市場(chǎng)資金的自發(fā)篩選，進(jìn)一步拉大不同房產(chǎn)的價(jià)值差距。市場(chǎng)資金持續(xù)從庫(kù)存高企、人口外流的三四線城市流出，不斷向產(chǎn)業(yè)雄厚、人口持續(xù)流入的核心城市集中，持續(xù)強(qiáng)化優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的保值確定性。

即便看懂核心資產(chǎn)的長(zhǎng)期韌性，也不能走入“所有房子都會(huì)漲價(jià)”的誤區(qū)，穩(wěn)定市場(chǎng)不等于全面上漲，當(dāng)下樓市的結(jié)構(gòu)性分化是無法逆轉(zhuǎn)的長(zhǎng)期現(xiàn)實(shí)。

央行發(fā)布的城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)報(bào)告顯示，房產(chǎn)占據(jù)家庭總資產(chǎn)六成至七成，穩(wěn)住樓市本質(zhì)是穩(wěn)住居民資產(chǎn)負(fù)債表、穩(wěn)住國(guó)內(nèi)內(nèi)需大盤，政策的底線是封堵房?jī)r(jià)大幅下跌的空間，而非出臺(tái)強(qiáng)刺激政策催生全國(guó)普漲。

市場(chǎng)走勢(shì)已經(jīng)清晰分成兩條路徑，一線、人口流入型強(qiáng)二線城市配套完善的高品質(zhì)房源逐步止跌小幅回暖；人口持續(xù)流出的三四線、城市遠(yuǎn)郊大盤、配套老舊房源，依舊會(huì)長(zhǎng)期橫盤、流動(dòng)性偏弱。

同時(shí)貨幣寬松帶來的價(jià)格變化，更多體現(xiàn)在房產(chǎn)名義標(biāo)價(jià)層面，剔除通脹因素后，資產(chǎn)實(shí)際漲幅會(huì)大幅收縮，如果一座城市缺少產(chǎn)業(yè)與人口支撐，再多流動(dòng)性也無法支撐房產(chǎn)價(jià)值長(zhǎng)期走高。房住不炒依舊是長(zhǎng)期不變的頂層定位，房產(chǎn)的金融投機(jī)屬性持續(xù)弱化，回歸居住本身才是行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展主線。

不少人看待當(dāng)下市場(chǎng)，容易陷入三種片面認(rèn)知。有人把孟曉蘇的觀點(diǎn)理解為全國(guó)所有房產(chǎn)都會(huì)漲價(jià)，忽略了觀點(diǎn)只針對(duì)核心稀缺房源；還有人僅憑網(wǎng)上鋪天蓋地的唱衰內(nèi)容，斷定房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)單邊下跌，無視核心城市政策、人口、產(chǎn)業(yè)三重托底；也有人認(rèn)為只要貨幣持續(xù)寬松，任意房產(chǎn)都能抵御通脹，實(shí)際上缺乏人口支撐的房產(chǎn)很難對(duì)沖貨幣貶值帶來的影響。

漫天唱衰的輿論只是流量催生的短期情緒噪音，樓市長(zhǎng)期走勢(shì)由人口、供需、宏觀政策與國(guó)家發(fā)展基本面共同決定。不必極端看空市場(chǎng)，也無需幻想全域普漲，認(rèn)清樓市極致分化的長(zhǎng)期格局，才能形成客觀理性的市場(chǎng)認(rèn)知。