經濟學家馬光遠：根據國際經驗，房地產重回到上一輪高點需要10年

進入2026年二季度，北上廣深二手房成交持續走高，核心板塊帶看、成交熱度持續升溫，不少人敏銳捕捉到市場底部信號，判斷樓市筑底修復窗口已經打開。

面對當下市場的各類討論，經濟學家馬光遠結合全球百年房地產周期統計成果，給出一套客觀且具備長期參考價值的判斷。

他核心觀點十分清晰：即便國內樓市走完本輪深度調整周期，全國市場整體全面回到2021年歷史高點需要十年，但一線、強二線核心優質資產修復速度會大幅領先大盤，中長期保值增值確定性極強。

國內房地產調整至今走完第六個年頭，多重積極拐點信號集中顯現，政策、庫存、成交、預期四大維度同步邊際改善，長期向好的底層邏輯已經筑牢。下面結合國家統計局、中指研究院全套官方統計數據，疊加多位住建領域、行業經濟學家的研判，完整梳理本輪樓市調整全貌，理清周期背后長期向好的底層邏輯。

一、六年持續收縮，下行空間基本封閉，底部修復信號全面落地

2021年是國內房地產規模的絕對頂峰，當年全國商品房成交面積17.94億平方米，成交總金額18.19萬億元，城鎮化快速推進疊加全民置業需求，把行業規模推至歷史天花板。

從2022年開始，市場規模連續四年收縮，但下行幅度逐年收窄，企穩趨勢十分明確。2022年成交面積12.22億平方米，2023年回落至11.18億平方米，2024年收窄至9.65億平方米，2025年僅8.81億平方米。

對比2021年峰值，2025年成交面積縮水45.4%，全年商品房銷售額8.39萬億元，較高點下滑50.7%，行業泡沫充分出清，價格回調空間基本釋放完畢。

來到2026年，市場下行幅度持續收窄，雖然房企短期開工意愿仍偏謹慎，1至5月全國房地產開發投資同比下滑16.2%，住宅新開工面積同比下降22.6%，但供給主動收縮反而為后續供需平衡鋪路。

最值得重視的積極領先指標已經出現：全國商品房待售面積連續三個月同比回落，5月末庫存總量7.72億平方米，同比下降0.4%，持續52個月的庫存累積趨勢正式終結，庫存拐點確認，為市場持續修復打下堅實供給基礎。

二、五大維度拆解當下樓市，核心城市韌性突出，長期修復動力充足

只看成交、庫存兩組數據，很難看清市場全貌。我們從房價、房企經營、居民心態、城市供需、頂層政策五個維度，客觀還原當下樓市真實向好底色。

房價經過數年充分回調，風險充分釋放，核心優質資產企穩勢頭明顯。上海陸家嘴核心豪宅2021年最高單價27萬元/㎡，2026年6月同戶型成交均價18.8萬，價格回調后泡沫徹底出清，性價比凸顯。

近郊剛需板塊完成價格出清，嘉定江橋熱門次新小區巔峰總價712萬，如今二手成交總價427萬，剛需上車門檻大幅降低。放眼全國，新房價格四年累計下跌8%，二手房調整幅度更高，價格洼地已經顯現，進一步下跌空間十分有限。

房企經營完成深度去杠桿，行業進入健康可持續發展階段。巔峰時期頭部50家房企平均凈負債率接近170%，經過持續數年風險出清，當前行業均值降到80%以內，有息負債規模持續收縮，行業風險基本出清。

行業盈利回歸合理區間，早年房企平均毛利率22.8%，未來長期穩定在25%以內，向制造業穩健利潤靠攏，行業告別野蠻擴張，進入高質量發展階段。各大房企主動聚焦一線、強二線優質地塊，同步拓展物業、代建等穩定現金流業務，抗風險能力大幅提升。

居民購房預期迎來邊際改善，置換、剛需需求逐步釋放。前兩年市場悲觀情緒濃厚，大家普遍觀望；如今政策持續托底、價格回調到位，房產居住價值重新成為大眾關注重點。

國內靈活就業群體規模突破2億，居民收入穩步修復，疊加房貸利率長期低位，居民加杠桿購房的顧慮持續減少，看房優先選擇現房規避交付風險，改善型換房需求持續釋放。閑置資金除理財、基金外，不少剛需家庭開始布局核心城市優質住宅，住房真實需求穩步回暖。

城市供需行情分化但結構性亮點突出，核心城市走出獨立修復行情。一線、人口持續流入的強二線城市需求率先回暖，北京二手房月均穩定成交1.5萬套以上，上海連續四個月每月成交超2.4萬套，杭州、成都核心板塊價格小幅企穩，土拍熱度同步回升。

三四線城市雖仍處在緩慢去庫存階段，但隨著全國庫存總量持續回落，下行壓力也在逐步緩解，整體不會出現深度下跌行情。70個大中城市里，房價環比上漲城市數量持續增多，回暖范圍穩步擴大。

頂層政策持續加碼托底樓市，中長期穩定框架完全成型。2026年上半年全國落地穩地產相關政策超560項，首套房首付比例最低下調至15%，房貸利率從2021年5.6%的高點累計下調2.5個百分點，當前主流區間僅3.05%-3.45%，置業成本來到歷史低位。

高層多次釋放清晰定調，《求是》期刊專門發文，提出加快修復居民資產負債表，穩定房地產市場，樓市穩定已經和全社會消費信心、宏觀經濟大盤深度綁定，后續仍有持續優化政策托底市場。

三、全球地產周期數據佐證，大盤重回高點需十年，核心資產修復大幅提速

馬光遠提出的十年周期判斷，并非主觀猜想，而是依托國際清算銀行對全球190輪完整房地產周期的長期統計結論。

機構多年跟蹤數據顯示，一旦樓市進入深度收縮周期，整體房價跌幅超過30%，全國大盤從底部重新回升至前期歷史高點，平均需要9.6年，對應現實行情接近十年周期。

海外成熟市場案例能夠充分印證這一規律。2008年美國次貸危機爆發后，全美市場耗費十年回到危機前價格水平，但紐約、舊金山等核心優質城市僅8年就完成價值修復。

日本1991年地產泡沫破裂，全國大盤調整周期漫長，但東京核心核心片區房產保值能力突出，調整幅度遠低于全國平均水平。

反觀國內市場，本輪調整至今走過六年，核心城市優質房產跌幅30%至40%，符合國際定義的深度收縮周期。按照全球歷史規律推算，全國大盤整體回到2021年高點還需四年以上，但一線、強二線核心地段優質房源，依托人口、產業、資源支撐，修復速度會遠遠快于全國平均水平，短期就能走出穩步上行行情。

很多人容易混淆“全國大盤周期”和“核心城市資產走勢”，局部優質房源率先企穩回暖，是市場修復的先行信號，中長期價值修復空間值得期待。

四、多位權威專家觀點趨同：市場已到底部區間，結構性修復行情正式開啟

不止馬光遠，多位長期深耕房地產研究的專家，均給出偏樂觀的客觀判斷，一致認可市場底部確認，結構性修復行情已經啟動。

住建部原副部長仇保興提到，五年深度調整過后，行業風險已經充分釋放，房價距離底部區間很近，各類政策持續發力托底，結構性修復信號十分明確，無需過度悲觀。

經濟學家任澤平判斷，未來市場修復呈現鮮明K型分化，一線、強二線核心地段優質樓盤具備持續企穩上行基礎，是中長期配置優質資產的核心賽道。

杜帥結合70城房價數據補充，一線城市新房已經結束連續九個月下跌，二手房回暖勢頭更強，“核心城市持續修復、三四線緩慢筑底”的長期格局已經固化。

綜合各方觀點，能夠梳理出三條清晰、偏積極的市場判斷。

第一，市場已經走到本輪調整的底部區間，全國房價大幅下跌空間徹底閉合，政策底、庫存底、市場底三底共振，中長期修復通道正式打開。雖然房企資產負債表、居民信心完全修復需要時間，但整體向上大趨勢不會改變。

第二，城市分化會成為長期主旋律，同時也是結構性機遇所在。人口持續流入、產業扎實的核心城市，優質房產價值會穩步修復；普通三四線城市雖然修復節奏偏慢，但深度下跌行情已經結束，下行風險可控。

第三，房產二元屬性徹底分離，優質資產迎來價值重估窗口。少數核心地段優質房源能夠持續保值增值，中長期具備穩定的價格修復空間；普通住宅以居住功能為主，波動幅度有限，無需過度擔憂貶值風險。

樓市正式走出深度調整周期，底部修復信號全面兌現，結構性向好趨勢長期確立。結合全球地產周期規律，全國大盤重回2021年高點尚需時間，但核心優質資產的修復窗口已經打開，理性把握結構性機會，方能看清樓市長期向上的真實走向。