福州，四代宅到抬板社區(qū)，實(shí)用應(yīng)該大于一切！

今年最火的一個(gè)議題就是抬板社區(qū)，作為最新的樓市的新規(guī)推出，全國(guó)也有多個(gè)城市已經(jīng)推出。

可以看到福州有多個(gè)新盤(pán)，都相繼推出這個(gè)新品。

結(jié)合最近刷到的一些咨詢(xún)，下面就聊聊，對(duì)于這個(gè)新品的擔(dān)憂(yōu)。

產(chǎn)品迭代

今年1月，福州出臺(tái)《關(guān)于優(yōu)化規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知》，允許將停車(chē)空間設(shè)置于底層架空平臺(tái)或半地下室，其建筑面積不計(jì)入容積率。

內(nèi)容大體如下：

1、架空層范圍內(nèi)停車(chē)庫(kù)、公用配電房、公共開(kāi)放空間、樓電梯（含前室）、門(mén)廳（不超過(guò)一定面積）不計(jì)容。其余公共服務(wù)配套、設(shè)備用房等是否計(jì)容看做在地上計(jì)不計(jì)。

2、退讓用地紅線(xiàn)不小于6米，綠地率、密度計(jì)算以架空平臺(tái)上計(jì)算，建筑高度以周邊道路為基準(zhǔn)，建筑間距計(jì)算時(shí)，建筑高度又以平臺(tái)上來(lái)算。

3.架空平臺(tái)沿城市界面應(yīng)設(shè)置公共使用功能、公共開(kāi)放空間或綠化景觀(guān)，避免連續(xù)大面積墻體，提高城市界面的景觀(guān)效果。

主要優(yōu)勢(shì)：

1、不用挖太多地庫(kù)，節(jié)約了成本，加速建設(shè)周期，加速資金回流

2、地庫(kù)有了采光，還能通風(fēng)，體驗(yàn)提升

3、可以做到完全的人車(chē)分離

4、低樓層視野和私密性提高

5、配套房移入一層，抬板上的社區(qū)公共空間變大，還能營(yíng)造更立體的空間

從目前幾個(gè)核心城市主推的抬板社區(qū)來(lái)看，主要都是定位高端改善盤(pán)，其中立體社區(qū)是最大的宣傳點(diǎn)。

來(lái)到福州，最近的環(huán)南左海鎏金和盈，約175-350㎡全景艙濱水大平層，還有建總南江濱的江景大平層，網(wǎng)絡(luò)信息是規(guī)劃200平起步。

從目前來(lái)看：

宸璽臺(tái)二期、祥茂郡（安置房）、祥瑞公館、地鐵元禧、2025-69號(hào)地塊、鎏金和盈公館、悅鳴雅筑（安置房）。

很多項(xiàng)目以此定義為第五代住宅。

不同于上次第四代住宅，福州也是首當(dāng)其沖，天琴灣、天琴樾、天琴湖、縵云、璞云、灝云、元亨府、麓里、譽(yù)湖、天郡、云行等。

上一次的四代宅，由于規(guī)定有限制最低面積，所以帶來(lái)的是集中在改善新盤(pán)上。

這個(gè)產(chǎn)品宣傳點(diǎn)都集中在贈(zèng)送了多少平的露臺(tái)，然后市場(chǎng)討論點(diǎn)就是這個(gè)露臺(tái)能不能封包，后期使用如何等。

記得當(dāng)初規(guī)劃，在管理這塊，要求也比較嚴(yán)格，比如綠化這塊，還涉及物業(yè)統(tǒng)一修建等。

正好疊加改善盤(pán)，更高的預(yù)算，應(yīng)該管理會(huì)更方便一些。

只不過(guò)實(shí)際情況，大部分項(xiàng)目交付后，露臺(tái)的使用就是業(yè)主自定義了，目前唯一也就封包這塊還沒(méi)被突破。

有業(yè)主做魚(yú)池，有業(yè)主直接硬化，有的種上自己喜歡的樹(shù)，然后在露臺(tái)聚餐成了主要的曬圈圖。

所以，最終這些規(guī)劃的實(shí)際意義，最終變成了業(yè)主對(duì)免費(fèi)贈(zèng)送空間的個(gè)人改造使用，至于統(tǒng)一，盡量做到。

后來(lái)新規(guī)調(diào)整，目前四代在福州主城區(qū)新盤(pán)也已經(jīng)不多見(jiàn)，銷(xiāo)量也比較一般。

這個(gè)時(shí)代的產(chǎn)物，從出現(xiàn)到沉默，時(shí)間并不長(zhǎng)。

關(guān)于第四代，還有幾點(diǎn)討論比較多，一個(gè)是隱私問(wèn)題，一個(gè)是采光問(wèn)題。

還有就是容積率，現(xiàn)在市中心3.0不少見(jiàn)，由于四代宅賣(mài)點(diǎn)就是露臺(tái)部分不計(jì)容做贈(zèng)送，所以如果按實(shí)際使用來(lái)計(jì)算容積率，這些四代的容積率遠(yuǎn)高出常規(guī)項(xiàng)目。

帶來(lái)的感受，社區(qū)更密。

所以在四代宅，記住了兩點(diǎn)：人的不可控，贈(zèng)送的利弊。

抬板社區(qū)

這時(shí)候回到抬板社區(qū)，這其實(shí)也不算什么新東西，福州也不是沒(méi)有抬板的項(xiàng)目，比如一些老社區(qū)，或者前幾年的TOD項(xiàng)目。

只不過(guò)當(dāng)時(shí)在tod項(xiàng)目身上，抬板一直都不是優(yōu)勢(shì)，出行成了最大的顧慮點(diǎn)。

從目前對(duì)抬板的分析文章里面，也看到很多對(duì)出行這塊的擔(dān)憂(yōu)，對(duì)開(kāi)發(fā)商要如何打造，實(shí)際是有很大壓力，特別還要配合消防要求。

只不過(guò)上次群友分享的一個(gè)視頻，同樣提到了一點(diǎn)：人。

即便開(kāi)發(fā)商規(guī)劃的人車(chē)分離，但是有多少業(yè)主會(huì)遵從，會(huì)更習(xí)慣走樓梯，或者等公共電梯，再經(jīng)過(guò)小區(qū)再電梯回家，還是直接從一層穿過(guò)地庫(kù)直接電梯到家。

那屆時(shí)這個(gè)所謂的抬板，人車(chē)分離優(yōu)勢(shì)還大嗎？

這時(shí)候，回到福州抬板的新規(guī)：

抬板退讓用地紅線(xiàn)不小于6米，這意味著抬板被當(dāng)作一個(gè)超級(jí)住宅，真正的社區(qū)被迫被壓縮了，那意味著實(shí)際容積率是不是變大了？（建筑面積/占地面積）

建筑高度以周邊道路為基準(zhǔn)，這條更直接，比如南二環(huán)因機(jī)場(chǎng)限高50米，按3米層高，只能16層（架空層4.5米）。

現(xiàn)在因?yàn)樘О?.5米，架空層再4.5米，只能做14層住宅（13層+架空層+抬板）。

那開(kāi)發(fā)商不可能損容，原來(lái)做10棟住宅，現(xiàn)在就要做12棟，這意味著如果限高有限的小區(qū)密度會(huì)增加。

其中南二環(huán)最困難（因?yàn)闄C(jī)場(chǎng)），其中地塊可以參考城市之光，容積率即便不到2，也給80米限高，緩解這個(gè)問(wèn)題。

這時(shí)候再結(jié)合上面的分析，如果地塊條件不夠?qū)捤桑?strong>最后帶來(lái)的抬板真的優(yōu)勢(shì)會(huì)更大嗎？

從目前幾個(gè)抬板項(xiàng)目來(lái)看，最大的優(yōu)勢(shì)感覺(jué)還是開(kāi)發(fā)商節(jié)約了成本。

因?yàn)槿绻仓梅慷甲觯悄悴豢赡苷f(shuō)開(kāi)發(fā)商為了品質(zhì)做的更好，應(yīng)該沒(méi)有良心到這個(gè)地步。

所以，后續(xù)抬板社區(qū)，對(duì)于部分項(xiàng)目肯定是利好，但是對(duì)于很多項(xiàng)目，可能也僅僅是宣傳材料。

實(shí)用性

最后再水一下，這幾年的會(huì)所泳池私宴廳等，也很多人發(fā)文說(shuō)到實(shí)用性偏低，都是宣傳材料。

這幾年福州房子確實(shí)往越變?cè)胶玫姆较虬l(fā)展，但是發(fā)展的路線(xiàn)上，實(shí)用性感覺(jué)還是不夠突出。

目前的會(huì)所泳池，以前是豪宅或者高端改善的配套，現(xiàn)在開(kāi)始下沉。

不過(guò)這些配套，實(shí)際都是很難養(yǎng)護(hù)。

而目前的福州物業(yè)水平，物業(yè)費(fèi)不算低，但是水平并沒(méi)有因?yàn)橘M(fèi)用上漲而提高。

最印象深刻，某群友分享，新盤(pán)交付后在裝修，物業(yè)把地庫(kù)星空頂?shù)臒絷P(guān)了，節(jié)省公攤水電。

而目前部分小區(qū)的泳池也采取外包的策略，不然后期也維持不下去。

只不過(guò)外包后，無(wú)可避免小區(qū)變成外來(lái)人就能進(jìn)入，那這個(gè)配套是利好還是利空，不免打個(gè)問(wèn)號(hào)。

此外，目前很多公區(qū)配套都在卷，力求顏值吸引人，但是這對(duì)后續(xù)的養(yǎng)護(hù)成本都在上漲。

而實(shí)際物業(yè)的水平，到底有多少能保養(yǎng)好？

比如當(dāng)初那些主打水系的中式園林，還有多少社區(qū)還能維持原來(lái)賣(mài)房時(shí)候的狀態(tài)？

此外，現(xiàn)在卷的飛起的地庫(kù)，但是少有提及電動(dòng)車(chē)的管理。

目前不少小區(qū)，電動(dòng)車(chē)甚至沒(méi)有單獨(dú)的停放點(diǎn)，還有鬧出在社區(qū)內(nèi)停放的爭(zhēng)議，部分是下地庫(kù)的坡道非常陡，然后停放點(diǎn)明顯不夠等。

所以對(duì)于非高端改善的項(xiàng)目，買(mǎi)房終究還是要多講究實(shí)用性。

比如兩個(gè)新盤(pán)，同一個(gè)地段，一個(gè)是獨(dú)梯獨(dú)戶(hù)采光不錯(cuò)，公區(qū)差點(diǎn)，一個(gè)是兩梯公用采光一般，公區(qū)好點(diǎn)。

最終市場(chǎng)，可能更傾向哪個(gè)？估計(jì)是公區(qū)好點(diǎn)的。

對(duì)于我個(gè)人而言，純剛需代表，我對(duì)小區(qū)不高，就幾點(diǎn)：小區(qū)干凈、隱私做好，有小孩的游樂(lè)園就夠了。

平常基本沒(méi)時(shí)間在小區(qū)逛，要健身就去附近的專(zhuān)業(yè)場(chǎng)地，要聚餐附近商圈夠了，每天最煩的電動(dòng)車(chē)地庫(kù)移動(dòng)車(chē)，還要擔(dān)憂(yōu)鄰居有沒(méi)有在電梯廳亂擺東西，然后我社恐，很怕與鄰居一起等電梯。

所以我個(gè)人的需求很簡(jiǎn)單，電動(dòng)車(chē)方便進(jìn)出、好停，兒童樂(lè)園做大，必須獨(dú)梯，這三個(gè)是提高居住幸福度最高的地方。

只不過(guò)，市場(chǎng)好像都是在考慮高端人群的居住需求。

綜上，這幾年產(chǎn)品迭代非常快，新規(guī)持續(xù)加持，只不過(guò)很多都是在為預(yù)售階段服務(wù)，而真正的長(zhǎng)期居住，物業(yè)的管理，都少有提及。

如果一個(gè)社區(qū)的配套，都是難管、難養(yǎng)，那大概率后續(xù)就是停擺。

長(zhǎng)期居住的核心需求，因人而異，但是大部分客群的需求其實(shí)大差不差。

一切美好的開(kāi)始，都會(huì)因?yàn)槿硕兓侨擞质亲畈缓霉芸氐牡胤健?/p>