深圳龍崗新木老村城市更新項目 業主反映多項爭議 訴求多年待回應

城市更新是優化城市空間格局、改善居民居住條件的民生工程。在深圳市龍崗區平湖街道新木社區老村，相關城市更新項目推進過程中，業主曾偉瓊、鄒海英反映自身名下合法房產在不知情的情況下被納入更新公示，由此開始持續多年的情況反映與訴求表達。二人先后向省市及轄區各級主管部門提交材料，同時發現項目在會議表決、合同期限、資金管理等多個環節存在諸多待厘清的疑問。

本文基于當事人提供的實名反映材料及公開信息，客觀梳理事件脈絡，呈現項目推進中的相關爭議與各方回應。

一、名下物業被納入更新公示 當事人稱未簽字確認

2022 年 7 月 23 日，深圳市龍崗區平湖街道辦事處在《深圳商報》發布《關于平湖街道新木社區老村居住片區擬城市更新單元歷史違建物業權利人核實結果（第二批）公示》，曾偉瓊、鄒海英名下多處物業被列入更新對象，公示標注為 “已核實無異議”。

（相關公示結果當事人提供）

當事人表示，二人從未簽署過任何物業核實、產權確認類文件，也未收到關于本次公示的事前通知。根據《深圳經濟特區城市更新條例》及龍崗區城市更新相關工作流程，城市更新項目需由物業權利人本人簽署核實表、產權確認表等文件并按手印，經街道辦核查無誤后方可公示。當事人認為，相關部門在未核實簽名真偽、未征得本人同意的情況下，將其房產劃入 “無異議” 名單并公示，不符合相關工作流程要求。

發現相關情況后，二人先后向平湖街道辦、新木茂華股份合作公司、龍崗區城市更新和土地整備局等多個部門反映情況。平湖街道土地整備中心曾表示相關確權材料已退回股份合作公司；街道辦正式復函僅認定公示信息無誤，未對簽名相關疑問作出回應；茂華股份合作公司則稱公示由街道登報，未收到退回文件。

（相關回復當事人提供）

2023 年 1 月，兩位當事人在《國際商報》刊登聲明，表明本人未簽字、對公示不知情，申請判定公示無效，未獲得有效回應。2024 年 7 月，二人按規定申請信息公開，要求調取簽名原件，未獲同意。

（登報聲明當事人提供）

二、項目多環節細節引發當事人疑問

2024 年 11 月，二人獲取到龍崗區城市更新和土地整備局提供的項目部分公證光盤資料，核查后對項目的多個環節提出疑問，涵蓋表決流程、合同續簽、資金管理、主體資質等多個方面。

（一）合作合同續簽流程存疑

2018 年 6 月，新木老村茂華股份合作公司與三科控股集團有限公司簽訂合作意向書，合同為期兩年，此后多次延期。根據 2023 年 2 月 28 日公證會議（公證書編號 12036）相關內容，合作期限延長至 2024 年 12 月 3 日。

當事人表示，2024 年 12 月 3 日合同正式到期后，茂華股份合作公司并未召開全體物業權利人會議，按照相關規則，續簽或重簽合同需經物業權利人同意方可進行。2025 年 7 月二人向上級巡查工作組反映情況后，得知存在一份 “補充協議”，載明合同已延長至 2026 年 12 月 3 日。當事人稱，本次續簽未經過任何物業權利人會議表決，絕大多數業主均不知情，且向公證處查詢后，未發現該補充協議的相關公證資料。

（相關協議書， 當事人提供）

（二）三次公證會議的代表性與表決流程引發疑問

當事人對項目推進過程中的三次公證會議均提出疑問，認為參會人數未達到物業權利人總數的相應比例，無法充分代表全體物業權利人的意愿。

• 2018 年（公證書 9568）：會議表決引進合作方事宜，40 名代表中 37 人同意。當事人提出，新木老村股東加上二區業主、工業園廠房物業權利人總數超過 200 人，37 名代表無法代表全體權利人決策，且參會人員多為村干部及其家族成員，會議材料未按手印。

• （2018年第一次股東大會， 當事人提供）
• 2019 年（公證書 18054）：會議表決非農建設用地指標調入項目事宜，參會 62 人中僅幾名干部為新木老村人員。當事人同時提出，購買非農建設指標的資金來源、金額等相關財務賬目未向村民公開。

• （2019年第二次股東大會，當事人提供）
• 2023 年（公證書 12036）：會議出席 93 人，同意 87 人。當事人稱其中 32 人為代簽名，另有 5 人未實際到場，曾偉瓊本人未參會卻被列入參會名單。

• （2023年第三次股東大會，當事人提供）

（三）3400 萬元項目保證金賬目未公開

2018 年，三科控股集團向新木老村支付了 3400 萬元城市更新合作意向保證金。當事人表示，項目多次延期，按慣例每次續簽需追加保證金，但該筆資金的具體數額、存放賬戶、使用情況等財務賬目，從未向全體物業權利人公開。依照相關規定，合同到期后保證金應分發給公示的物業權利人，但目前僅利息作為節日補助發放給股東。

（四）項目合作主體及資金規模引發關注

當事人反映，項目合作方關系多次變更，先后有三科控股、禾科房地產、海岸房地產等主體參與，不同主體之間的股權關系較為復雜，且部分開發主體在龍崗區無房地產開發備案記錄。

根據相關工商信息，2021 年 9 月項目合作方由四家企業法人股東組成，認繳出資總額為 1 億元，實繳出資合計僅 2160 萬元。當事人認為，城市更新項目資金需求較大，當前實繳資本規模難以支撐項目順利推進，全體物業權利人的利益可能面臨風險。

此外，關于項目當前的實際合作主體，股份合作公司相關負責人與主管部門的表述存在不一致，當事人對此存有疑問。

（五）集體土地遭大面積轉賣以及轉租亂象

村民反映，新木茂華老村生活區，兩邊樓房，買賣不清楚，金額價格不清楚，村民沒有開過會，財務賬目沒有公開。二區工業園廠房是新木老村賣給外地人的（約7棟），村里某些干部每棟廠房占有股份。詳情可查看2022年5月21日A04、A05版《深圳商報》物業權利人核實（第一批）公示、2022年7月23日A06（第二批）公示。其中部分廠房、住宅地塊的流轉過程，村民未參與決策，也未獲知詳細財務信息。另有當事人持有的集資廠房股份，在未經本人簽名同意的情況下被變更為托管狀態。

同時當事人提出，村內部分集體商鋪、公共場地存在低價承包高價出租的情況，相關收益未向村民公開。

（六）房屋分配標準與結果引發疑問

當事人反映，村內兩處分配物業的分配結果存在差異：部分原村民分配面積較少，非本村人員卻分配到多套房產；部分符合條件的適齡青年未獲得分配，而部分家庭分配面積較大。當事人認為分配標準不統一，結果不夠公平。

（七）當事人稱訴求表達過程受到影響

當事人表示，自 2025 年向相關部門提交反映材料后，頻繁接到陌生來電，日常出行受到不明人員關注，自身及親屬的工作、生活均受到不同程度的影響。2026 年 2 月，平湖街道城市更新中心未收取當事人提交的資料。

（八）公證資料調取相關表述前后不一

2025 年 12 月，曾偉瓊、鄒海英前往龍崗公證處要求調取全部公證書資料。當事人稱，公證處工作人員最初表示，龍崗區土地整備局提供的公證書內容與公證處存檔版本不一致；一個月后，公證處改口稱文件信息無差異，同時拒絕公開全部資料。

（九）訴求人物業權利人核實表不真實

2025年7月向巡視組反映情況后，為掩蓋造假行為，平湖街道、新木社區工作站、新木老村茂華股份合作公司用假的《物業權利人核實表》搪塞糊弄訴求人。

（相關核實表當事人提供）

三、相關各方回應情況

針對當事人提出的多項疑問，相關各方均作出過部分回應，但核心疑問暫未得到統一、明確的解答。

• 平湖街道辦：曾復函稱公示信息無誤，未回應簽名相關疑問；2026 年 2 月，街道城市更新中心未收取當事人提交的資料。
• 新木老村茂華股份合作公司：相關負責人曾表示，項目推進經街道及社區相關方面同意即可。對于村民調取公證書資料的申請，暫未作出正式回復。
• 龍崗區城市更新和土地整備局：2024 年 7 月未同意當事人公開簽名原件的申請；2024 年 11 月提供了部分光盤資料；截至目前，未對合同期限、簽名爭議等核心問題作出正面答復。
• 龍崗公證處：未向當事人公開全部公證資料，前后關于資料一致性的表述存在變化。

當事人反映，上級主管部門受理相關材料后，將事項轉回龍崗區相關部門及街道辦理，當事人對處理主體的獨立性存有顧慮。

四、當事人提出的核心疑問

圍繞項目推進的全流程，當事人主要提出以下幾方面疑問，有待相關部門核查回應：

1. 物業權利人公示前，是否核實了權利人簽名的真實性？若當事人未簽字，相關公示的合規性如何認定？
2. 三次公證會議的參會代表人數，是否符合物業權利人重大事項決策的相應比例？相關會議決議能否充分代表全體物業權利人的意愿？
3. 2024 年 12 月合同到期后，補充協議的續簽是否履行了相應程序？為何未召開全體物業權利人會議？
4. 3400 萬元項目保證金及后續追加保證金的收支、管理明細為何未向全體權利人公開？資金具體去向如何？
5. 當事人反映情況后遭遇的各類影響，是否與訴求表達行為相關？相關人員的合法權益如何得到保障？

五、當事人的具體訴求

針對上述問題，當事人提出以下具體訴求，希望相關部門予以處理：

1. 終止新木老村城市更新項目的全部后續工作。
2. 撤銷 2022 年 7 月 23 日涉及二人房產的相關公示，退還所有更新項目資料原件。
3. 對相關簽名的真偽進行鑒定，核實代簽名、未到場參會等相關情況。
4. 公開全部公證書資料及三次公證會議的音視頻記錄。
5. 公開 3400 萬元保證金及所有續簽保證金的財務賬目。
6. 核查非農建設用地指標調入的相關合同及財務賬目。
7. 核查新木老村茂華股份合作公司與項目相關的全部合同及財務賬目。
8. 請相關部門開具授權文件，允許當事人到龍崗區公證處調取項目全部公證資料。
9. 對核查發現的相關問題依規作出處理，保障反映情況人員的合法權益與正常生活不受干擾。
10. 請相關部門退回此前未交付的《物業權利人核實表》等資料。
11. 請相關部門督促茂華股份合作公司公開新木路原勞仕達旁地塊的轉賣合同、退款憑證及對應財務賬目，接受全體股東監督。

截至發稿，相關當事人仍在等待官方的正式核查結果與答復。城市更新項目直接關系到基層群眾的財產權益，其合規推進與信息公開是保障群眾知情權、參與權的重要基礎。該事件的后續進展，有待相關主管部門的官方通報。

【免責聲明】本文依據當事人提供的材料、公開信息整理撰寫，內容為當事人個人陳述，不代表本賬號立場，不構成任何專業建議。最終事實以相關主管部門正式結論為準。如有異議或補充，請聯系本賬號核實處理。