北京
文/深圳進深 李奕和
深圳龍華觀瀾的玖瓏瑧境，抓緊搶跑。
項目一期，今年3月入市的。
如今僅三個余月，二期也在早兩天的7月3日拿證了。
最新入市的二期，兩棟住宅，也叫玖瓏瑧境盈玥。
房源共314套，面積75-135㎡，備案單價3.53-4.06萬/㎡。
而且，進深網看到，拿證至今三天時間，已經有5套網簽了。
不得不說，真是有點速度。
對比一期，二期似乎價格上還稍有下降。
今年3月19日，玖瓏瑧境一期新玥取證入市，面積為77-133㎡的3至4房。
備案單價3.45-3.99萬/㎡，備案均價3.65萬/㎡。
當時開盤，折后單價3.09-3.57萬/㎡。
如今的二期盈玥，折后單價3.06-3.48萬/㎡。
加上面積更小，總價229萬起就能拿下75㎡的三房。
所以這兩天，在龍華市場引發了不少的關注。
同樣是新規高得房率，甚至有不少自媒體稱，盈玥是龍華的“地板價”。
價格不高，節奏推進又快，玖瓏瑧境在急什么？
別說，項目還真有它需要顧忌的地方。
玖瓏瑧境盈玥的優勢，比較受市場認可的，無非以下幾點：
1）一個是價格比周邊同樣的新規產品友好；
2）一個是靠近觀瀾九龍山數字城板塊，毗鄰華為、邁瑞醫療、富士康等，有產業支撐；
3）另外就是新規高得房率。
項目的75㎡，做到了3房1衛；102㎡起4房2衛。
整體得房率接近100%。
但缺點也顯而易見：
1）“硬傷”之一，盈玥作為一個剛需盤，剛需所看重的地鐵交通，不方便。
離現有地鐵4號線長湖站，直線近3公里，步行不現實。
2）而且，項目地處福城非核心地段。
周邊現階段混雜廠房、城中村，南側大片待開發空地；
大型商業要驅車5公里到天虹，生活便利度短期也偏弱。
簡單說，玖瓏瑧境就是一個“偏科”比較嚴重的盤。
當然，這還不是最大的問題，畢竟每個盤都有優勢也有劣勢。
這也沒什么太多可說的。
最大的問題，或還在于玖瓏瑧境后有追兵。
甚至，它引以為傲的高得房率，都有可能受到挑戰。
前不久，就在西南面直線距離玖瓏瑧境一公里左右。
另一個項目——九龍山璽悅府，也傳出即將入市的消息。
位置上，這個項目更靠近華為。而且戶型，似乎也略勝一籌。
據市場消息，璽悅府將打造面積為78-120㎡產品，面積段跟玖瓏瑧境大差不差。
當中，78㎡的戶型，做到了3房2衛，差不多同樣的面積多了一個衛生間；
99㎡做到3 1房，2衛，四房的面積，比盈玥的更小；
120㎡更是做到了4房3衛，雙套間。
這樣一對比，玖瓏瑧境盈玥的75㎡三房，102㎡四房，似乎沒那么香了。
時間節點上，璽悅府據稱將預計在7月開售樓處，并在8月實現開盤。
可以說是追著玖瓏瑧境打。
所以，項目二期盈玥突擊取證加推，誰又說不是在抓緊搶跑。
畢竟，提前跑了，還能先去化一波。
要是后面兩個盤正面沖突，想要更好去化就更難了。
當然，玖瓏瑧境的快節奏，很大程度還有企業經營層面的考量。
項目由龍華建設開發，是福城南產業片區土地整備利益統籌留用地開發項目的重要部分。
整個福城南土地整備利益統籌項目，總投資近120億元。
是一個需要持續投入重資的項目。
2025年，龍華建設營業收入15.67億元，微降了3.25%。
但凈利潤由正轉負，錄得虧損1.48億元。
而除了玖瓏瑧境，龍華建設手上重點推進的。
還有建泰城市更新項目、觀湖北、龍華區國際醫療器械城產業片區土地整備利益統籌項目等。
這些項目都在嗷嗷待哺，等待著龍華建設的重金投入。
玖瓏瑧境作為其首個住宅項目入市，市場表現如何，成為龍華建設扭虧的關鍵。
所以這個項目，對龍華建設而言，是極為重要的。
它被定位為是龍華建設的“戰略旗艦項目”；
是該集團推動產城融合整體開發的首發之作，是“壹號作品”。
此前的多次活動，龍華建設董事長方東明、總經理劉曉迎，都少不了為項目站臺。
不過項目加推如何，仍有待市場驗證。
玖瓏瑧境一期新玥開盤，當時官方披露首開狂銷113套。
至今，一期共184套房源，已簽、已備案89套，去化率48%左右。
跟官宣的首開成績，仍有差距。
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