澳洲買房，迎來重大機會！悉尼房市，又開始漲？！悉尼超級公寓，來了！

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澳洲房市降溫，買家迎來新機遇！$100萬能買到什么房子，各地情況不一樣

現在或許是開始尋找房源的好時機，因為高庫存水平和低迷的消費者信心正導致房高通脹、高利率、經濟增長乏力，再加上消費者與商業信心走軟，多重因素疊加正開始沖擊澳洲住房市場。

這一觀點來自房產估值與咨詢公司Herron Todd White新任首席經濟學家CameronKusher。

他指出，由于全國經濟表現存在地區差異，本季度經濟疲軟既反映出消費者和商業信心的減弱，也體現了本季度兩次官方利率上調帶來的早期影響。

“消費者信心、商業信心和商業環境均遠低于長期平均水平，悲觀情緒正日益加劇。這顯然正對住宅房地產市場造成壓力。”

高庫存水平疊加低迷的消費者信心，已經導致部分州錄得房價下跌。

“如果待售房源數量在其他地區繼續攀升——我預計會如此——那么這很可能預示著住房市場狀況將進一步放緩，”Kusher說。

他表示，對于想要賣房的人來說,未來幾個月市場預計將進一步降溫。

不過，租房者的日子恐怕更加難過。

Kusher表示，盡管全國大部分地區住房價值增長正在放緩，租賃市場卻是另一番景象：住房交付量持續低迷，而人口增長居高不下，雙重壓力正推高租金。

據Kusher介紹，自去年年中以來租金增長明顯加速，Cotality數據顯示，過去一年全澳租金上漲了5.9%，每個首府城市及各州其他市場均錄得漲幅。

其他房地產專家也認同，市場正經歷一場重大轉變。

匯豐銀行首席經濟學家Paul Bloxham表示，隨著房價下跌，市場正在走弱,這往往會拖累住房建設率。

他還指出，由于稅收制度出現變化，未來房價走勢的不確定性正在加大。

“負扣稅幾十年來一直是稅收制度的特點，資本利得稅折扣也自1999年起就已存在。”

“一次性全部取消這些政策，近代歷史上沒有先例可循,這可能讓本輪房市調整有別于以往那種通常由利率驅動的價格周期。”

與此同時，Herron Todd White指出，七位數預算如今已是全國大部分地區標準家庭住宅的基準線。

該公司剖析了在哪里能買到真正物有所值的房產，以及聰明的資金正流向何處。

該公司總監Chris Hinchcliffe指出，在首府城市之外，100萬澳元聽起來在許多偏遠區域中心是一筆大錢，但實際情況參差不齊。

有些地區仍能以物超所值的價格買到夢想之家，而有些城鎮早已聲名遠播，資金早已蜂擁而入。

Illawarra

往南行駛一小段路，便能進入獨立屋市場。

在Unanderra等地，或是再往南的Warilla和Shellharbour增長走廊，100萬澳元足以買到一棟建在寬敞地塊上、可直接入住的三居或四居室獨立住宅，通常還留有進一步翻新的空間。

紐卡斯爾與The Hunter

一棟位于Gillieston Heights的四臥室住宅，價格指南為110萬至120萬澳元。圖片在紐卡斯爾邊緣地帶，100萬澳元或許剛好能讓買家邁入房產市場。

而對于想在區域地區購房的人來說，The Hunter Valley和Gillieston Heights都是不錯的選擇。

堪培拉

在堪培拉，100萬澳元預算能帶來相當廣泛的選擇。

若想買獨立住宅，這筆錢通常可以在熱門的南區或北區中心地帶——例如Narrabundah、Kambah或Monash——買到經過翻新的聯排別墅或雙拼別墅。

Whitlam、Taylor或Denman Prospect等地區的部分新房加土地類產品，價格也在預算范圍內，不過買家可能需要在土地面積上有所取舍。

此外，Parliamentary Triangle邊緣的高檔公寓、大型行政聯排別墅，以及Kingston或Braddon等生活方式區的高端兩居室公寓，同樣在這一預算內可選。

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悉尼房市“冰火兩重天”！中介爆料房產交易內幕，低開高走$150萬變$180萬

澳洲房地產市場真的要涼了嗎？

這是現有業主和潛在買家都關心的問題。數據顯示房價和拍賣清盤率均在下跌，然而一線反饋卻表明競爭依然激烈，價格依舊高企。

看你關注哪個方面，房市要么在迅速降溫，要么正在醞釀新一輪上漲。

上周，Aussie Home Loans表示，其首次購房者貸款申請量下降逾20%，投資者下降25%。

“我們的數據顯示，聯邦預算案公布后，借款人行為出現了明顯變化，”運營AussieHome Loans的Lendi集團首席執行官Sebastian Watkins表示。

他說，客戶反饋的原因主要有三個：新預算政策帶來的不確定性、近期加息后的負擔能力和借款能力問題，以及宏觀環境不斷變化所造成的疲憊感。

但Deyon公司董事、悉尼貸款經紀人Martin Eftimoski表示，他并未注意到需求下降，自己依然“非常忙碌”。

“我手頭有很多客戶，其中大部分是首次購房者，”Eftimoski告訴澳洲新聞集團。

他表示，確實能察覺到一些緊張情緒，比如“現在是入市的好時機嗎？”但當人們開始找房時，會發現心儀的房產需求極旺，恐懼感也就煙消云散了。

Eftimoski說，判斷銀行是否缺業務，一個好辦法是看它們提供的利率。

他認為，大型銀行正大幅下調投資者貸款利率以爭取業務，同時將自住業主利率保持堅挺，這恰恰證明它們并不缺普通購房者的業務量。

Eftimoski表示，為彌補投資者數量小幅下降帶來的影響，一些中介正故意低報房產指導價，以此吸引看房人流、制造競爭氛圍。

他提到最近在悉尼遇到的一處房產，掛牌價為150萬澳元，最終卻以與其CoreLogic估值相符的180萬澳元成交。

“如果掛出那個價格，看起來會非常誘人，看房的人就會很多，而人們又迫切想要買到房子，于是只好咬牙支付必要的價格來鎖定交易。”

Supplied在他看來，預算變化并未摧毀市場，只是暫時性地迫使住房存量從投資者手中向自住業主手中進行了一次重新分配。

“目前我們人口增長強勁，住房供應卻非常疲弱。失業率雖略有上升，但相對穩定，”Eftimoski說。

“這意味著整體而言，房價將繼續上漲，這是無法回避的現實，就像地心引力般的規律。”

他表示，貸款機構報告的貸款量下降，更可能是“季節性低谷”所致，而非五月份公布的房產稅改革。

“市場總是在六七月陷入低迷，人們只想窩在羽絨被里，不愿四處奔波看房。”

“在這樣一個市況尚可的市場上，沒有誰會舒舒服服地持有房產，卻選擇在隆冬時節賣房……這也正是為何冬天反而是撿漏的好時機，說起來有點諷刺。”

Eftimoski獨特的視野，結合了前澳聯儲經濟學家的專業知識和貸款經紀人的日常現實，這使他堅信市場能夠挺住。

但其他專家并不認同。

AMP首席經濟學家Shane Oliver預測，隨著令澳洲成為全球人均最富裕國家之一的30年超級周期走向尾聲，實際房價可能在未來十年陷入“橫盤”震蕩。

近幾個月來，加息、新房產稅和買家信心低迷形成的“完美風暴”不斷沖擊市場，Oliver對房地產的看法也愈發悲觀。

他現在預測，全國平均房價本日歷年將下跌2%，2026-27年將再跌5%，從峰頂到谷底的跌幅約為7%；悉尼的跌幅則約為11%。

Oliver認為，“房價持續30年的超級周期上升行情可能已接近尾聲”。

這長達數十年的牛市為數百萬現有業主創造了巨額賬面財富，卻也將年輕一代擠出了市場。

這也使澳洲躋身全球家庭財富排名最高的國家之一。

根據UBS全球財富報告，2025年澳洲的家庭財富中位數僅次于盧森堡，位居全球第二。

但與美國（30%）、英國（42%）等資產配置更均衡的國家不同，澳洲人大部分財富（53%）都被捆綁在房地產上。

根據澳洲統計局的最新數據，今年澳洲人對房地產的癡迷程度依然有增無減。

3月份，家庭財富總額達到19.2萬億澳元，其中房地產占據絕大部分，達12.98萬億澳元，占比高達68%。

退休金資產以4.47萬億澳元遠居其后，現金和存款為2萬億澳元，股票則為1.7萬億澳元。

根據最新的Cotality數據，目前全國房價已從最高點下跌0.7%。

其中悉尼和墨爾本分別下跌3.7%和4%，而布里斯班、阿德萊德和珀斯仍處于創紀錄高位。

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悉尼$35億雙子塔獲批！將成CBD最高住宅地標

一個投資35億澳元的雙塔高端公寓及酒店項目，已獲批在悉尼CBD核心區域建設。

兩棟82層高的建筑將俯瞰Hyde Park，樓層數將超過該市任何其他住宅樓。

該項目橫跨八個獨立地塊，形成悉尼CBD最大的合并地塊。開發商BillbergiaGroup和Metrics Credit Partners表示，這將徹底改造Castlereagh、Pitt和Liverpool街沿線一直受冷落的街區。

Billbergia集團總監Joseph Kinsella告訴《澳洲金融評論報》，他們希望把這片區域打造成一個具有吸引力的新片區，就像人們對Barangaroo的期待一樣——如今那里已家喻戶曉，人們知道可以去用餐、享受優質服務，還能欣賞水景。他表示，這座建筑將成為天際線上的標志性建筑，尤其在這片城區將高聳于現有輪廓之上。

該提案剛獲得悉尼市批準。除兩座主塔樓外，項目還將建有七棟較小的中層建筑，在八層高的裙樓之上共提供607套公寓，并配有一家209間客房的豪華酒店。

在Pitt街和Liverpool街拐角處，一棟三層建筑將通往新片區，內設一系列餐飲場所。零售與酒店服務組合將占據塔樓周圍約1000平方米的首層空間。

就在Billbergia和Metrics宣布悉尼lower north shore一項開發計劃一周后，這個位于Castlereagh Street的項目也順利獲批。

Billbergia和Metrics于2024年以據報道約5億澳元的價格，從中國開發商Han’sHoldings Group手中接管了這塊靠近Hyde Park、面積達6000平方米的地塊。該項目命名為“Castlereagh Place”，戶型涵蓋一居室、兩居室和三居室。

盡管美國和以色列領導的伊朗沖突爆發以來建筑成本存在上漲壓力，Kinsella表示，Billbergia的優勢在于擁有自己的建筑部門，可通過提前招標來緩解成本增長。

他說，能夠順利啟動項目并推進到施工階段的，往往是那些兼具開發商和建筑商身份的企業；許多純粹的開發商在與第三方建筑商合作時處境艱難，啟動項目所需預留的額外利潤空間也更大。

工黨的稅收改革疊加進一步加息的前景，已削弱買家信心。但Kinsella表示，他并不擔心市場疲軟會影響期房銷售。

“房地產市場本就是周期性的，要以長遠眼光看待，”他說，“如果我們在市場較疲軟時啟動項目，我們知道情況會隨時間好轉，市場終將復蘇。”

Castlereagh Place項目還將設立專屬住戶俱樂部，配備健身房、屋頂泳池、餐廳、共享辦公區、圖書館、高爾夫模擬器、游戲室、影院室和禮賓服務。此外，獨立健康中心將配備鎂池、冷熱泡池等設施，更多細節尚未公布。

Kinsella希望，來自悉尼東區的高端買家、海外買家、州際高凈值人士以及房產投資者，都能被這一奢華配置所吸引。

Metrics Credit Partners管理合伙人兼首席執行官Andrew Lockhart表示：“作為最高的住宅高樓開發項目，這一煥然一新的地塊將提供俯瞰CBD及周邊地區的全景視野。”

該項目由建筑事務所fjcstudios主導設計，并與Trias Studio、Aileen Sage和Polly Harbison Design合作完成。

目前拆除工作已經啟動，待各棟建筑的地下室挖掘完成后，整個項目預計需約三年半時間建成。

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最高上漲240%！澳洲本土買家涌入塔州搶房，中介：很多人看完視頻就下單

過去五年，購房者在塔州房產外排隊看房已是常見景象。但近兩年，另一類買家的身影愈發活躍——他們大多通過快速視頻看房，便迅速拍板買下房產，這正是來自澳洲大陸的跨州投資者。

塔州房地產協會發布的數據顯示，跨州買家在過去兩年里大幅增加。2023年，約有1000套房屋出售給跨州買家；到2025年，這一數字已上升至2256套。

盡管面臨利率上升和生活成本壓力，霍巴特、Launceston和Burnie三地的跨州買家數量均出現了增長。

塔州房地產協會的Russell Yaxley表示，Burnie的增幅最大——自2021年以來，該地跨州買家增加了約45%，高于全州平均水平。

具體來看，2023年至2025年間，跨州投資者購房數量在Launceston從329套增至780套，增長137%；在Burnie從47套增至164套，增長240%；在霍巴特則從483套增至854套，增長76%。

房價方面，五年間Launceston的住宅中位價上漲了17.7萬澳元，達到660，097澳元；Burnie上漲18.6萬澳元，至538128澳元。

相比之下，霍巴特住宅中位價僅上漲約2萬澳元，達885162澳元。

Launceston Harcourts房地產中介Jeremy Wilkinson表示，與他接觸過的跨州買家之所以選擇Launceston，主要看中其買入成本低、租金收益率高。

由于Launceston的空置率在2026年僅為1.9%，當地房屋雖以較低價格購入，租金卻能與大城市相近。

Wilkinson指出，許多新建房屋坐落在大地塊上，可分割或增建奶奶房，從而使租金收益進一步翻倍。

談及過去兩年跨州買家數量的急劇增長，Wilkinson說自己每天要接到數百個電話咨詢。

“傳統上，投資者只占我們市場的20%，但我認為直到大約兩個月前，這個比例可能已經上升到60%。”

Wilkinson透露，部分跨州買家會委托買方代理代為出面，但大多數人仍是通過視頻看房完成交易。

“他們不會飛過來，有時一套房產會收到20個出價，你要和20個可能從未交談過的人打交道，還要一一談判，這讓情況變得很有意思。”他表示，其他中介同行也有類似經歷。

在連續13次加息之后，塔州在2023年經歷了跨州交易活動的最大降幅。“這是澳聯儲（RBA）歷史上最快的緊縮周期，”Yaxley說，“市場上更隨意、對價格更敏感的買家撤得最猛，這并不意外。”

Wilkinson和Yaxley都表示，已有早期跡象顯示跨州購房興趣正在減退。Wilkinson透露，聯邦政府宣布對資本利得稅和負扣稅制度進行改革后，他每天接到的電話量從100個驟降至50個。“就像一夜之間發生的一樣，電話不再響了，”他說。

Wilkinson分析，這一轉變可能源于聯邦投資政策的調整，加上房屋成本持續攀升。他表示，過去兩年里，塔州北部許多房屋價格已上漲約10萬澳元甚至更多，如今投資者正將資金轉向墨爾本和悉尼，等待新一輪大幅增長的出現。

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