88輪競價奪地！越秀地產壓軸補倉琶洲，廣州頂豪即將洗牌

出品|中訪網

審核|李曉燕

6月末，廣州上半年土拍正式收官，海珠琶洲中二區AH041208地塊歷經88輪激烈角逐，最終由越秀地產成功收入囊中。隨著項目完成正式備案，總投資額24.17億元、三年建設周期的全新高端住宅浮出水面。這一次落子絕非簡單的新增土儲，而是越秀補齊高端住宅短板、深耕珠金琶核心帶、重塑廣州豪宅市場競爭格局的關鍵一步。

從地塊先天底色來看，這宗宅地本身就帶著廣州核心城區“降容提質”的時代烙印。地塊經歷規劃優化調整，容積率由原先4.1下調至2.5，建筑限高壓縮至80米，可計算容積率建筑面積直接從四萬㎡縮減至2.26萬㎡，徹底告別高密度超高層開發模式，轉向低密小高層的高端打造路線。在寸土寸金的琶洲CBD，主動壓縮建筑體量、優先保障居住舒適度，恰恰契合當下廣州樓市“好房子”的發展導向，也為純粹頂豪圈層奠定了規劃基礎。

區位層面，該地塊坐擁產住融合的頂配資源，天然適配高端人居需求。地塊毗鄰萬勝圍雙地鐵樞紐，步行可達萬勝廣場、保利廣場等成熟商業集群，一路之隔便是抖音華南總部，周邊匯聚大批互聯網頭部企業總部，產業高凈值人群基數穩固。地塊距離珠江岸線距離適中，高層房源具備天然江景視野；片區內保利天悅等成熟豪宅已形成穩定的高端居住氛圍，二手房掛牌均價穩定在14萬/㎡上下，板塊價值經過市場長期驗證。再加上項目還需配套城市綠地、市政道路、社區養老、黨群服務等公共設施，建成后將進一步完善片區居住配套，實現住宅品質與城市界面同步升級。

整場土拍的競爭態勢，更凸顯地塊的稀缺價值。中海、綠城、建發、招商等七家頭部房企同臺競拍，最終競價在越秀與保利兩家本土龍頭之間展開拉鋸。13.75億元成交總價、60705.5元/㎡未剔除配建樓面價、46.28%的溢價率，讓該地塊躋身廣州近年樓面價前五梯隊。高地價已經提前錨定未來產品定位，業內普遍預判，項目入市后普通戶型均價將站穩10萬+/㎡，景觀樓王與江景房源價格還將進一步拔高，是標準的核心CBD純豪宅定位。

回看近兩年廣州高端住宅市場，保利依托天曜、天奕、翡麗甲第等多個高端項目持續領跑，牢牢占據核心片區高端客群的主要份額。而越秀此前的重心更多放在剛需與剛改賽道，多個近郊及改善盤去化效率優異，市場基本盤十分穩固，但純頂豪產品線確實存在階段性缺位。江灣潮起偏向混合改善屬性，戶型配比相對多元，圈層純粹度有所欠缺；琶洲樾·華樾入市后走量偏慢，也讓越秀在頂級豪宅賽道的聲量稍顯不足。

不過越秀早已埋下高端布局伏筆，236億元拿下的珠江新城馬場地塊，手握SKP華南首店重磅配套，是足以顛覆廣州頂豪格局的王牌項目，但落地節奏偏慢，最快也要到2027年上半年才會正式亮相。而本次琶洲新地塊體量精巧，開發節奏更為靈活，按照越秀成熟的主城開發效率，最快在2026年末便具備亮相條件，能夠精準填補馬場地塊面世前的高端市場空白，搶先卡位琶洲當下稀缺的新房供給缺口。

從集團戰略維度分析，此次拿地進一步夯實了越秀在琶洲的集群化布局。在此之前，越秀已經落地琶洲南TOD、琶洲樾、琶洲ONE57等多個項目，覆蓋大型綜合體、高端改善、頂豪多元業態，本次新增低密純豪宅地塊，讓片區項目矩陣更加完善，形成相互賦能的價值閉環。依托本土國企的資源優勢與城市深耕經驗，越秀在珠金琶黃金人居軸線上，已經集齊馬場、琶洲兩大核心極點，完成從珠江新城到琶洲的高端人居串聯，長期布局邏輯清晰且堅定。

項目備案信息并未披露樓棟具體規劃，這種低調的備案方式，恰恰體現越秀打磨精品豪宅的審慎態度。地塊價值珍貴、競爭環境激烈，開發商選擇暫緩公布細節，預留充足的產品打磨周期，意在跳出同質化戶型內卷，依托2.5低密容積率打造差異化產品。結合越秀旗下臻越高端服務體系、多年城市運營經驗來看，未來項目不僅會在建筑、景觀、戶型上做高端升級，還會將高端物業服務、圈層運營融入社區打造，適配琶洲科創精英的生活方式。

廣州樓市已經進入顯著的分化周期，外圍市場以去庫存為主，而珠金琶核心地段的優質豪宅走出獨立行情，千萬級改善成交持續走高。越秀以高溢價拿下琶洲低密宅地，既是對廣州核心資產長期價值的深度認可，也是主動補齊高端短板的戰略動作。隨著這一項目穩步推進，廣州本土房企在CBD豪宅賽道的競爭將更加多元，保利一家獨大的局面將迎來變量。

未來三年，24億投資的琶洲低密豪宅將逐步落地，與珠江新城馬場地塊形成高低搭配、快慢互補的雙頂豪格局。對于越秀而言，這不僅是一次土地拓展，更是完成產品結構升級、鞏固廣州主場話語權的重要一步；對于廣州樓市而言，核心區再添一座定制化純豪宅，也將持續拉高城市高端人居標準，讓珠金琶的豪宅價值持續刷新城市高度。