從200萬級到上千萬，“標配”的恒溫泳池是小區(qū)“剛需”嗎？

又到夏天，小區(qū)泳池變得熱鬧起來。

一個明顯的趨勢是：今年以來，越來越多項目都配置了恒溫泳池，從200萬級的剛改到千萬以上的高端，恒溫泳池已然成為成都新房的“標配”。

多個新項目配置的恒溫泳池

多年以前，發(fā)哥有個朋友曾說，判斷一個項目高端與否的標準在于，是否配置恒溫泳池。

他之所以這樣說，主要是因為恒溫泳池除了開發(fā)商前期建造投入，還有昂貴的后期的運營需要長期投入，“普通項目很難做到”。

現(xiàn)在，隨著恒溫泳池的標配化，讓購房者有了配套升級的感受，但“標配”的泳池后期能否正常運營？

泳池運營難，算算背后的賬

發(fā)哥的朋友，家住市中心某小區(qū)，小區(qū)占地不大，僅不到300戶業(yè)主，便配置了恒溫泳池。該小區(qū)的泳池由物業(yè)自行運營，僅面向小區(qū)業(yè)主開放，物業(yè)費為7.8元/月·㎡，并根據(jù)業(yè)主使用情況提供次卡、月卡、季卡等不同服務(wù)。

去年，小區(qū)內(nèi)爆發(fā)了關(guān)于泳池使用的矛盾：物業(yè)最初規(guī)定，如果業(yè)主一次性繳納全年物業(yè)費，則贈送一戶一個游泳年卡名額。但后期，小區(qū)泳池僅開放半年，引發(fā)了業(yè)主的不滿。

最后，雙方都做出妥協(xié)：小區(qū)泳池的開放時間從半年延長至10個月。

該小區(qū)泳池收費情況

這一矛盾被揭露出恒溫泳池運營的殘酷現(xiàn)實：巨大的運營成本，僅面向小區(qū)業(yè)主很難為繼，尤其是戶數(shù)較少的小區(qū)。

那么，運營一個恒溫泳池究竟要花多少錢？

一名業(yè)內(nèi)人士算了這樣一筆賬：以一個25*12m、1.5m水深的半標準泳池為例，每年的固定的運營成本在30-40萬左右，包括全年的能耗成本，補水、定期換水，水質(zhì)藥材、維保耗材、以及運營人員等支出。其中，人員成本占比最高，達到約50%，包括救生員3名、運維人員、保潔等。

因此，如果是小區(qū)物業(yè)運營泳池，大多會根據(jù)業(yè)主的使用頻率進行運營時間的調(diào)整，縮短運營時間，才能夠有效的壓縮成本。

泳池如何運營？實際操作中的三種辦法

恒溫泳池的高成本，導(dǎo)致它在當前的會所各功能空間中運營難度最大。

一位物業(yè)運營人員指出，如果小區(qū)周圍沒有泳池，一個恒溫泳池依然是夏天的“剛需”。“大部分業(yè)主不會全年使用泳池，但夏天的戲水需求很大。”

許多項目選擇將泳池交由專業(yè)機構(gòu)對外經(jīng)營，因為，對外經(jīng)營的泳池，能夠攤薄運營費用，確保良性經(jīng)營，不過也會導(dǎo)致泳池的人員雜亂，影響體驗感。

業(yè)內(nèi)人士做過這樣的測算：如果小區(qū)的恒溫泳池僅面向業(yè)主經(jīng)營，開卡率僅有10%左右，尤其是當前大多數(shù)小區(qū)的戶數(shù)較少，幾乎很難僅由業(yè)主支撐進行運營。“以約2000一年的年卡計算，如果小區(qū)的戶數(shù)達到2000戶，才能夠基本保證泳池的健康運營。”

城南某對外運營的小區(qū)恒溫泳池

他還指出，“面向社會運營，幾乎是小區(qū)恒溫泳池長久運營的最好辦法。”許多小區(qū)也都采用這一運營辦法，比如早期的仁和春天國際花園、吉寶·凌云峰閣，以及去年交付的越秀·湖與白等。

北京恒德（成都）律師事務(wù)所律師陳驍夫表示，泳池能不能對外經(jīng)營，關(guān)鍵要看小區(qū)游泳池產(chǎn)權(quán)歸誰所有。小區(qū)游泳池若作為小區(qū)的配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)上屬于全體業(yè)主共有。要把它拿出來對外營業(yè)或出租，屬于對共有部分改變用途或性質(zhì)，依法需經(jīng)業(yè)主大會討論決定，業(yè)委會是否有權(quán)自行決定，需根據(jù)小區(qū)的自治情況分析。

也有小區(qū)的泳池僅對業(yè)主開放。這樣的泳池體驗感更好，但養(yǎng)護費用過高，對經(jīng)營方提出了較大的考驗。

某僅對業(yè)主運營的小區(qū)恒溫泳池

這部分小區(qū)則通常有兩種解決辦法，一種是在物業(yè)費中包含了增值服務(wù)，物業(yè)在前期測算中就包含了整個會所的運營費用，將泳池等空間的運營費用分攤到每一戶的物業(yè)費中；另一種，則是面向使用業(yè)主單獨收取費用。

去年交付的龍湖·天府云河頌就采取了第二種辦法，據(jù)了解，費用為1980元/年，或100元/次。

主編：余鴿

編輯：陳齊美

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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