內蒙古
近日，摩根士丹利中國首席經濟學家邢自強說，房地產調整已進入第6年，可能接近尾聲。半夏投資的李蓓更是直接：本輪調整已經結束，將開啟十年修復周期。
CF40也預測，2026年是下行周期最后一年。
專家們說得斬釘截鐵。
可你看看評論區——清一色的“不信”。
一、專家看數據，老百姓看自己身邊
專家判斷“接近尾聲”的邏輯，不能說沒道理。
參考全球68次房地產危機的歷史經驗，平均調整時間6年，平均跌幅35%。中國調整時長和深度已經“相對充分”。上海二手房市場出現回暖跡象，部分房源租金回報率明顯超過存款利率。2026年上半年，北京二手住宅成交創近五年新高。
數據沒錯。但數據是平均數，老百姓看的是自己。
你告訴一個三線城市月薪四千的年輕人“調整接近尾聲”——他看看自己銀行卡余額，再看看房價，信你才怪。
二、人口這張底牌，變了
網友說“看下人口數量趨勢就明白了”——說得對。
中國人口2021年達峰后持續減少。2026年出生人口預計跌破900萬，育齡婦女人群比2020年減少約2800萬。人口總量2026-2030年預計減少1755萬人。
人少了，房子賣給誰？
過去支撐房價的核心邏輯——“剛需源源不斷”——已經不存在了。全國住房需求總盤正在收縮。過去通過人口和城鎮化率提升帶來的市場規模擴張紅利，不復存在。
你讓專家拿什么說服一個看到身邊新生兒越來越少、空置房越來越多的普通人——“需求還會爆發”？
說不出口。
三、工資漲了，但不夠花
2026年一季度全國居民人均工資性收入7319元，同比增長4.9%。數字好看。
但好看的數字，掩蓋不了難看的現實。
就業總量平穩，但青年失業率偏高。傳統行業收縮，房地產、教培、線下零售等領域崗位減少。靈活就業占比上升，壓制了居民消費意愿。
工資漲了4.9%，房價跌了30%——可你還是買不起。
因為你的收入預期在下行。你不知道下個月工作還在不在，不知道明年工資還能不能漲。你敢背30年房貸嗎？
不敢。
四、六個錢包早空了，現在連錢包都沒了
中國居民杠桿率超過60%。月收入1000元以下的人口還有6億。
“六個錢包”早就空了。以前是掏空六個錢包湊首付，現在是掏空六個錢包也湊不齊。
更狠的是——居民在主動縮表。2026年一季度居民部門債務增速-0.4%，1995年以來首次負增長。存款在居民資產配置中的占比，從2021年的16%上升到2026年一季度的25%。
老百姓在拼命存錢、拼命還債，而不是拼命買房。
《求是》雜志說得直白：“房地產市場深度調整，不少居民感嘆'家底變薄了'，財富效應減弱”。
家底薄了，誰還敢加杠桿？
PS 蒙媒君評
專家說調整接近尾聲——可能是對的。從周期長度、跌幅深度看，確實到了該企穩的時候。
但老百姓不信，也是有道理的。
人口在減少，需求在萎縮。
收入在漲但預期在跌，誰敢背貸？
六個錢包空了，購買力枯竭了。
專家看的是“周期”，老百姓看的是“自己”。
周期的底部，不等于普通人信心的底部。房價可以企穩，但普通人的錢包不會一夜之間鼓起來。
所以專家喊“接近尾聲”沒人信——不是專家錯了，是專家和老百姓不在同一個頻道上。
專家在說市場。
老百姓在說日子。
市場和日子，從來不是一回事。
編輯：聶麗
監審：竇俊平
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