中國房地產十年：2015年搶房的人到2026年只求“穩住”？

先講三個看起來不相干、又跨越了十年的畫面。

第一個畫面在 2015 年的三四線縣城。棚改的推土機開進老城區，拆遷戶手里攥著貨幣化安置的錢，涌進售樓處。那三年，全國棚改開工 1816 萬套、投資 5.5 萬億元，其中超過 4 萬億投向三四線城市，2016 年三四線房價均價一年漲了近 8%（來源：長江證券 / 公開報道，2025 年）。

第二個畫面在 2020 年 8 月的一間會議室。住建部、央行給 12 家試點房企劃下“三道紅線”：剔除預收款的資產負債率不超過 70%、凈負債率不超過 100%、現金短債比不低于 1 倍（來源：中國房地產業協會，2026 年）。一把“手術刀”，精準切向房企賴以擴張的高杠桿。

第三個畫面在 2026 年的政府工作報告里。對房地產的定調，從 2025 年的“持續用力推動止跌回穩”，調整為“著力穩定房地產市場”，并時隔十年再提“去庫存”（來源：新浪財經 / 界面新聞，2026 年 3 月）。

從爭相搶房，到主動去杠桿，再到只求“穩住”，這三個畫面串起來，恰好勾勒出中國房地產十年的退潮軌跡。這不只是一個行業的起落，更是一個國家給增長換引擎的漫長過程。

第一段：加杠桿去庫存

故事的起點，是一次“去庫存”。2014 年，全國商品房銷售面積 12.06 億平方米、同比下降 7.6%，是 2009 年以來首次負增長，待售面積大增（來源：國家統計局，2015 年）。庫存高企之下，2015 至 2017 年的棚改貨幣化登場，用加杠桿的方式把三四線的庫存去掉了。

這一段的邏輯是：房地產是拉動經濟的火車頭，用居民加杠桿買房，既去了庫存，又穩了增長。代價是，居民杠桿率被快速推高，房價預期被點燃，為后來的風險埋下伏筆。

第二段：三道紅線去泡沫

當杠桿堆到危險高度，第二段開始了。2020 年 8 月“三道紅線”落地，直指房企“高負債、高杠桿、高周轉”模式。政策如手術刀，切斷了行業賴以生存的融資鏈條，一批房企迅速陷入困境，連萬科這樣的“優等生”也未能幸免，其 2024 年虧損 494 億元、2025 年預計再虧 820 億元（來源：財富中文網，2026 年）。

泡沫開始出清。2021 年三季度市場見頂后進入下行，到 2024 年，商品房銷售面積、銷售金額、房地產投資較 2021 年高點分別下降約 43%、45%、33%（來源：公開統計，2025 年）。截至 2025 年，違約房企累計達 78 家，新房銷售面積與價格跌回 2009 或 2015 年左右水平，百城二手房價格連續 32 個月環比下跌（來源：中指 / 公開報道，2025 年 10 月）。

退潮最深的傷口，落在地方財政上。土地出讓收入從 2021 年 8.7 萬億元的峰值，到 2025 年腰斬至 4.1 萬億元，而土地出讓金曾在許多地區占地方財政總收入超過 40%（來源：財富中文網，2026 年）。舊引擎熄火，地方的錢袋子首當其沖。

關鍵數據：2024 年商品房銷售面積、金額、投資較 2021 年高點分別降約 43%、45%、33%；土地出讓金從 2021 年峰值 8.7 萬億元到 2025 年腰斬至 4.1 萬億元；違約房企累計 78 家；50 家上市房企有息負債 2025 年中期降至 51816 億元（來源：國家統計局、財富中文網、公開統計，2025 至 2026 年）。

第三段：止跌回穩去風險

第三段，是“穩”。2024 年 9 月的政治局會議定調“止跌回穩”，隨后是一系列托底：2025 年地方政府專項債限額達 4.4 萬億元、增幅為近六年最大，重點投向土地收儲與存量房收購；“白名單”項目貸款突破 7 萬億元、支持近 2000 萬套住房交付（來源：中房網 / 界面新聞，2026 年）。

到 2026 年，實施了五年的“三道紅線”迎來松綁，多數房企不再被要求每月上報相關指標（來源：36 氪 / 財富中文網，2026 年）。監管從“急救”轉向“精細化”，行業進入以分化為特征的緩慢修復期。這一段的邏輯，是守住不發生系統性風險的底線，穩預期、穩主體，為增長模式的切換爭取時間。

但“穩”不等于“反轉”。有券商研究指出，收入信心指數自 2022 年以來持續低于 50、在 45 至 46 之間波動，這是房價預期難以持續走強的深層原因；2024 年四季度“止跌回穩”曾短暫扭轉預期（預期房價下降人數占比從 23.6% 降至 21%），但進入 2025 年并未持續強化（來源：國信證券，2025 年）。

可帶走框架· 地產三段（加杠桿 → 去泡沫 → 穩風險）：判斷房地產周期走到哪一格，看政策在做什么：靠居民加杠桿去庫存、拉動增長，是第一段；用三道紅線主動擠泡沫、去杠桿，是第二段；守底線、穩預期、防風險，是第三段。三段連起來，就是一個支柱產業從“越漲越買”到“主動出清”再到“軟著陸”的完整退潮，也是中國把增長接力棒從地產交向制造業與硬科技的過程。

舊動能退潮，新動能補位

房地產十年退潮，退的是一種舊增長模式：靠土地財政、靠居民加杠桿、靠房價上漲預期驅動的模式。退潮帶來的陣痛是真實的：地方財政承壓、居民資產縮水、上下游產業鏈收縮。

但退潮的另一面，是換血。當資源不再大規模涌向樓市，制造業、硬科技、新消費才有機會接過增長的接力棒。地方政府也在艱難轉型，從“賣地”轉向培育新質生產力。這是一場代價高昂、卻不得不完成的動能切換。

這件事跟你有什么關系

第一層，是有房、想買房或做財富配置的普通人。理解“穩而非漲”的新階段，才能更理性地看待房子的資產屬性與居住屬性。

第二層，是地產鏈上下游、金融與地方經濟從業者。舊引擎退潮重塑了行業格局，央國企與優質房企在出清后有望率先修復，風險與機會并存。

第三層，是關注中國長期增長的所有人。房地產如何軟著陸、新動能能否順利接棒，決定著未來十年經濟的質量與韌性。

回到開頭那三個畫面：2015 年搶房的人潮、2020 年劃下的紅線、2026 年只求“穩住”的定調。它們串起來，標記出的正是我們此刻所處的位置：舊動能仍在退潮，新動能正在補位。這篇文章不預測房價何時反彈，只想說清楚：這場退潮不是終點，而是一個大國給自己的增長，做的一次漫長而痛苦的換血。對此你有什么想說的？歡迎在評論區聊聊談談你的看法。

本文僅為信息分享與趨勢分析，不構成任何投資建議、投資分析意見或交易邀約。文中數據來自國家統計局、中國人民銀行、中國房地產業協會、國信證券、長江證券、財富中文網、界面新聞等具名信源及對應日期，數據以原始信源為準。文中標注“推理”及趨勢判斷為基于公開信息的分析，不代表官方立場。市場有風險，決策需謹慎。

該文為BT財經原創文章，未經許可不得擅自使用、復制、傳播或改編該文章，如構成侵權行為將追究法律責任。