濱江C5競價40輪爆紅，一路之隔的觀沙嶺憑什么持續(xù)被重倉看好？

6月的土拍市場，熱得讓人有些意外！

深圳3宗地塊輪番競價超200輪，最高溢價飆到151%；杭州、上海、廣州多宗核心地塊高溢價刷屏。長沙同樣沒缺席——濱江C5剛經(jīng)歷8家房企40輪競價，梅溪湖航天二期又緊跟著47輪、溢價46%落槌。

怎么土地市場突然就火起來了？

核心是供需匹配，年中供應的都是主城區(qū)的優(yōu)質(zhì)宅地，符合房企當下的避險投資邏輯。

其實，購房者考慮的和房企絲毫不差：也是要安全性和確定性。只不過，房企有一套完整、嚴謹?shù)脑u估體系來挑選項目。

普通購房者完全可以“抄作業(yè)”，無非是板塊是否安全，項目具不具備優(yōu)勢。

我們不妨用這套標準，重新審視長沙當下最火的兩個板塊：

近期爆紅的濱江C5，以及同屬第一梯隊、一路之隔的觀沙嶺。

壹

兩個板塊有什么不同？

兩大頂流板塊，同屬市府濱江頂級核心圈層，一個主打成熟宜居、江景質(zhì)感；一個主打教育頂配、成長潛力，雙向互補，覆蓋不同改善需求。

1、板塊的安全性

?就出地節(jié)奏來說，觀沙嶺持續(xù)有土地供應，板塊熱度一直都在。

觀沙嶺是主城為數(shù)不多仍有土地持續(xù)供應的板塊，持續(xù)提升板塊熱度。

濱江C5與過去觀沙嶺成交的地塊樓面價相差并不大，市場認可度高度統(tǒng)一。

只是C5起始樓面價更低，所以吸引了眾多開發(fā)商競價，溢價率高出觀沙嶺。

（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)平臺）

?從整體流速來說，觀沙嶺不但賣得很好，賣得還很快！

從歷年板塊成交排行來看，大市府觀沙嶺區(qū)域起點很高，而且排名還在持續(xù)趕超，銷售面積躍升至前三，銷售金額位居長沙首位！

要知道這里樓盤總價基本在200萬以上，屬于高端改善賽道，卻能持續(xù)熱銷、穩(wěn)步升溫，足以體現(xiàn)高凈值客群對板塊的高度認可。

（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)平臺）

僅統(tǒng)計觀沙嶺在售項目，板塊一年的銷售面積至少在20-30萬㎡，單個樓盤一般1年左右就賣完了，難怪綠城、建發(fā)、招商等房企持續(xù)重倉觀沙嶺。

（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)平臺）

再加上板塊熱點項目銷售基本都接近尾聲，按照房企拿地6個月后開盤，屆時觀沙嶺即將迎來新房斷供窗口期！觀沙嶺要沒房子賣了？！

因此觀沙嶺憑借超高熱度，板塊安全性很高。無論是自住入手還是房企布局，此時確實是觀沙嶺補倉的好時機。

2、板塊的可選擇性

?從戶型和價格來說，觀沙嶺上車門檻更低，選擇更多元。

從房源選擇性來看，濱江金融中心新房選擇極為有限，僅萬科濱江壹號1個新房項目在售（220-290㎡精裝大平層），其余多為樓齡5年以上的二手房，沒有新規(guī)贈送。

C5入市后將是短期板塊唯一的新規(guī)樓盤，過萬的樓面價擺在那里，單價很可能突破2萬/㎡，加上小面積單價上不去，極有可能還是大平層，客戶上車的總價門檻將更高。

觀沙嶺作為迭代升級的核心板塊，當下新房貨源更充足，產(chǎn)品選擇更加多元。

而且板塊樓盤面積段豐富，既有128-139㎡的主流產(chǎn)品、也有適配高端改善的168-280+大平層，精裝/毛坯也具有可選性，上車門檻更低。

更重要的是，板塊基本都是新規(guī)樓盤，得房率多在100%以上，高的甚至達到120%以上，性價比拉滿。

比如這款138㎡戶型，得房率達到夸張的123%，實際得房都有170㎡，能做到5房3衛(wèi)，堪比過去200多㎡的大平層。

（觀沙嶺典型項目戶型圖）

3、板塊核心優(yōu)勢比拼

?濱江可直接看江的地塊不多了，但觀沙嶺強教育配套的優(yōu)勢還會持續(xù)放大。

兩個板塊一路之隔，商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等配套基本可以共享。

（濱江新城與觀沙嶺配套對比圖）

濱江金融中心的優(yōu)勢是江景資源，但臨江地塊基本出讓完畢，可直接看江的土地不多，更多的是享受江畔的休閑生活。尤其是最近出讓的C5并不臨江，東側(cè)還隔了潤和濱江灣二期，規(guī)劃建筑高度是100-150米，C5限高才80米，基本無緣江景。

觀沙嶺的核心王牌在于頂配的全齡教育，涵蓋小學、初中、高中，還有少年宮、市工人文化宮等附加配套價值加持，滿足學齡兒童全方面的發(fā)展和居民休閑生活需求。

板塊內(nèi)長沙市實驗二學、南雅求實中學、長郡雙語高中部等學校都已開學，片區(qū)已經(jīng)有7所中小學，集齊全齡名校資源。

濱江僅有世茂、萬科可以配套入讀湖南師大附屬濱江學校，其他都是微機派位，相比之下，觀沙嶺片區(qū)新房基本都是配套入讀，而且配套的學校都是名校。

從生源來看，觀沙嶺的新學校不會差。隨著片區(qū)高端樓盤陸續(xù)交付，高素質(zhì)生源圈層持續(xù)成型，教育優(yōu)勢未來會愈發(fā)穩(wěn)固。

引入教育品牌的“加工能力”強，是長沙“低進高出”的典范。如南雅本部以微機派位生源為主，配套入學比例小，僅雅致名園700多戶，因此南雅在生源上是吃了大虧的。但憑借優(yōu)質(zhì)的師資和管理，該校四大率常年保持在10%左右，這也讓樓齡10多年的雅致名園二手房仍然保持著超高的學區(qū)溢價。

（南雅求實中學現(xiàn)狀圖）

優(yōu)質(zhì)教育帶來的是更高的增值和流通性。

父母之愛子則為之計深遠，教育是長沙房產(chǎn)保值的核心支柱，也是觀沙嶺區(qū)別于濱江金融中心等其它熱門板塊的最大底牌。觀沙嶺新房未來應該具備更強的流通性與溢價能力。

4、板塊宜居屬性

很多購房者只知道濱江有景觀帶，不知道觀沙嶺還藏著這么多公園綠地。

八方公園作為市府核心成熟的大公園，登山步道、兒童游樂區(qū)、大片的陽光草坪，還配置了直飲水，是周邊居民聽歌散步、親子露營、登山鍛煉的首選。

（八方公園航拍現(xiàn)狀圖）

從城市更新板塊往西北望去，谷山森林公園近在咫尺，占地400多公頃的山體公園是觀沙嶺的天然后花園。岳鞍閣公園預計投資1.2億提質(zhì)擴建，正好打通與谷山森林公園的生態(tài)廊道。

（觀沙嶺城市更新片區(qū)航拍圖）

未來城市更新還將集中新增大片市政綠地，實現(xiàn)出門即公園，宜居屬性拉滿。

5、板塊的成長性

濱江金融中心深耕多年，已高度成熟，是主城穩(wěn)健標桿板塊。而觀沙嶺作為長沙重點城市更新示范板塊，正處于城市更新上升黃金期，擁有充沛的成長空間。

土地還在持續(xù)為觀沙嶺板塊賦能。

觀沙嶺仍有優(yōu)質(zhì)土地儲備待釋放，長期處于板塊迭代的升級周期，可持續(xù)享受城市更新發(fā)展紅利。

地價梯度合理，相比濱江金融中心具有一定優(yōu)勢的土地價格，也讓觀沙嶺房價仍有補漲空間。

（觀沙嶺片區(qū)控制性規(guī)劃圖）

城市界面嶄新，二手價值更穩(wěn)健。

觀沙嶺是主城核心難得的「全新迭代片區(qū)」，整體城市界面統(tǒng)一、嶄新規(guī)整。

片區(qū)樓盤多為現(xiàn)代玻璃幕墻立面，道路兩側(cè)地標林立，城市面貌煥然一新。

（觀沙嶺城市更新片區(qū)現(xiàn)狀圖）

同時板塊內(nèi)樓盤開發(fā)周期相近，均為高品質(zhì)新規(guī)改善住宅、市府優(yōu)質(zhì)學區(qū)房源。

購房者置業(yè)門檻趨近，幾乎沒有老舊小區(qū)拉低片區(qū)均價，板塊未來二手價值也相當穩(wěn)固。

（觀沙嶺城市更新片區(qū)現(xiàn)狀圖）

從上述對比來看，觀沙嶺在安全性、可選擇性、宜居性、成長性上確實具備優(yōu)勢，還具備濱江所不具備的強教育配套屬性。

那么，濱江C5爆火的底層原因到底是什么？核心還是濱江太缺地了。

C5地塊是濱江板塊斷供三年才擠出來的一宗純宅地，片區(qū)新房庫存低位，未來競爭壓力小，疊加濱江金融核心+近市府的區(qū)位優(yōu)勢，以及成熟的配套設施，土地和新房雖供應不足，但板塊價值早已被市場認可。

（濱江C5地塊鳥瞰圖）

貳

兩個板塊具體怎么選？

作為開發(fā)商或普通購房者，觀沙嶺和濱江金融中心，你會怎么選？

其實，選擇觀沙嶺還是濱江金融中心，最核心的其實就是選江畔生活還是選教育配套和長期的增值與流通性。

對開發(fā)商來說，觀沙嶺現(xiàn)在正是布局的好時機。

板塊仍有多宗待開發(fā)土地，未來將持續(xù)供應，加上板塊全鏈條名校教育，城市更新紅利逐步釋放，正處于價值上升的黃金起步期。

板塊住宅銷售火熱且即將進入市場窗口期，兌現(xiàn)能力和速度都有保障。

緊盯濱江土拍熱度的同時，可持續(xù)布局觀沙嶺優(yōu)質(zhì)地塊，搶占主城教育+土地雙重紅利，鎖定長期資產(chǎn)成長性。

從購房置業(yè)的角度來看，兩大頂流板塊，適配不同置業(yè)需求，精準匹配自身訴求，就是最優(yōu)選擇。

更適配濱江的置業(yè)人群：

偏愛江岸生活、依賴地鐵通勤、教育需求已落地或較佛系，愿意等新盤或接受二手房的人群。

更適配觀沙嶺的置業(yè)人群：

高度重視子女教育、追求一站式名校資源，以私家車出行為主，偏愛新規(guī)品質(zhì)新房，看重長期保值與流通性的人群。

土拍熱度終會退去，板塊硬實力才是穿越周期的底色。濱江以成熟江岸立標桿，觀沙嶺以教育紅利贏未來，兩者互補共生，共同撐起市府濱江主城的改善底色。立足自身需求，就是鎖定主城優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)最務實的一步。