入庫(kù)案例：抵押預(yù)告登記權(quán)利人能否就抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)，提供階段性保證的開(kāi)發(fā)商保證責(zé)任應(yīng)否免除

某銀行股份有限公司自貢鹽都支行訴張某等借款合同糾紛案

——建筑物所有權(quán)首次登記后，抵押預(yù)告登記權(quán)利人能否就抵押預(yù)告登記項(xiàng)下抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)，以及提供階段性保證的房產(chǎn)商保證責(zé)任應(yīng)否免除

【關(guān)鍵詞】民事 合同 借款合同 抵押預(yù)告登記 建筑物所有權(quán)首次登記 優(yōu)先受償權(quán) 階段性保證責(zé)任

裁判要旨

個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同當(dāng)事人就所購(gòu)買的房產(chǎn)辦理抵押預(yù)告登記，經(jīng)審查建筑物已經(jīng)辦理所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形，金融機(jī)構(gòu)作為預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求就該房產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ阂婪ㄓ枰灾С帧?/strong>在個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同中，金融機(jī)構(gòu)與購(gòu)房人約定以所購(gòu)房產(chǎn)為貸款提供抵押擔(dān)保，同時(shí)又約定房產(chǎn)商對(duì)購(gòu)房借款提供階段性保證擔(dān)保，明確在所購(gòu)房產(chǎn)完成不動(dòng)產(chǎn)抵押登記后，房產(chǎn)商不再承擔(dān)保證擔(dān)保責(zé)任的，該階段性保證擔(dān)保在性質(zhì)上屬于附解除條件的保證擔(dān)保；當(dāng)所購(gòu)房產(chǎn)完成不動(dòng)產(chǎn)抵押登記這一解除條件成就時(shí)，房產(chǎn)商對(duì)購(gòu)房借款的階段性保證擔(dān)保責(zé)任即應(yīng)免除

基本案情

張某與黃某珠系夫妻，于2015年向某銀行股份有限公司自貢鹽都支行（以下簡(jiǎn)稱某銀行鹽都支行）申請(qǐng)貸款，用于購(gòu)買一套預(yù)售商品房。某銀行鹽都支行與作為借款人/抵押人的張某、作為抵押人的黃某珠、作為保證人的某地產(chǎn)集團(tuán)自貢公司（以下簡(jiǎn)稱自貢地產(chǎn)公司）簽訂《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》，約定向張某發(fā)放貸款人民幣358000元（幣種下同），并將張某和黃某珠所購(gòu)房產(chǎn)作為貸款的抵押擔(dān)保；自貢地產(chǎn)公司作為階段性保證人向某銀行鹽都支行承諾自借款發(fā)放之日起，至借款人取得分戶的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)并辦妥抵押登記手續(xù)之日止，為債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。黃某珠向某銀行鹽都支行作出成為此借款共同債務(wù)人的承諾，愿意為該債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，并有義務(wù)共同歸還該貸款本息及貸款銀行因發(fā)放和追收貸款本息而發(fā)生的一切費(fèi)用。之后，某銀行鹽都支行按照合同約定發(fā)放了貸款358000元，并辦理了所有權(quán)預(yù)告登記和抵押權(quán)預(yù)告登記。自貢地產(chǎn)公司就案涉房屋樓棟辦理了建筑物所有權(quán)首次登記，即“大產(chǎn)權(quán)”登記。由于張某與黃某珠未按合同約定按時(shí)足額履行還款義務(wù)，且該房產(chǎn)仍登記在自貢地產(chǎn)公司名下，未變更登記至購(gòu)房人名下，某銀行鹽都支行也未能辦理抵押權(quán)登記。某銀行鹽都支行遂訴至法院，請(qǐng)求判令：1.張某、黃某珠共同歸還借款本金276292.07元及相應(yīng)利息（含罰息和復(fù)利）；2.某銀行鹽都支行對(duì)張某、黃某珠抵押房產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣的價(jià)款，享有優(yōu)先受償權(quán)；3.自貢地產(chǎn)公司對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

四川省自貢市大安區(qū)人民法院于2023年2月28日作出（2023）川0304民初142號(hào)民事判決：一、張某于判決生效之日起十五日內(nèi)向某銀行鹽都支行返還借款本金276292.07元并支付逾期利息（含罰息和復(fù)利）；二、黃某珠對(duì)判決第一項(xiàng)所確定的張某的債務(wù)承擔(dān)共同還款責(zé)任；三、若張某未全面履行上述給付義務(wù)，則某銀行鹽都支行可對(duì)張某、黃某珠所有的坐落于四川省自貢市某區(qū)的房屋折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償，超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸張某、黃某珠所有，不足部分由張某繼續(xù)清償；四、駁回某銀行鹽都支行的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，某銀行鹽都支行提起上訴。成渝金融法院于2023年5月16日作出（2023）渝87民終386號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。

裁判理由

本案中，案涉《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》合法有效，某銀行鹽都支行已按合同約定履行了發(fā)放貸款的義務(wù)，張某未按約還本付息，故依法支持某銀行鹽都支行要求張某返還尚欠的借款本金及利息的訴訟請(qǐng)求。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一是某銀行鹽都支行要求確認(rèn)對(duì)抵押預(yù)告登記項(xiàng)下抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)的主張應(yīng)否予以支持；二是自貢地產(chǎn)公司對(duì)案涉?zhèn)鶆?wù)應(yīng)否承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

一、某銀行鹽都支行要求確認(rèn)對(duì)抵押預(yù)告登記項(xiàng)下抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)的主張應(yīng)否予以支持

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（法釋〔2020〕28號(hào)）第五十二條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。”據(jù)此，雖然當(dāng)事人辦理的只是抵押預(yù)告登記而非抵押登記，但在訴訟過(guò)程中經(jīng)人民法院審查具備辦理抵押登記法定條件的，預(yù)告登記權(quán)利人可以主張已經(jīng)取得抵押權(quán)，就抵押物優(yōu)先受償。

本案中，所涉房屋已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形，抵押權(quán)依法自預(yù)告登記之日起設(shè)立，預(yù)告登記權(quán)利人某銀行鹽都支行即可直接主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，故某銀行鹽都支行的該項(xiàng)主張，應(yīng)予支持。

二、自貢地產(chǎn)公司對(duì)案涉?zhèn)鶆?wù)應(yīng)否承擔(dān)連帶保證責(zé)任

民法典第一百五十八條規(guī)定：“民事法律行為可以附條件，但是根據(jù)其性質(zhì)不得附條件的除外。附生效條件的民事法律行為，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的民事法律行為，自條件成就時(shí)失效。”實(shí)踐中，由于商品房大多采取預(yù)售制，住房按揭貸款發(fā)放時(shí)，作為抵押物的房屋并不一定已經(jīng)建成，故銀行為化解風(fēng)險(xiǎn)，往往會(huì)與房產(chǎn)商約定，在發(fā)放住房按揭貸款至房屋抵押權(quán)設(shè)立之前這一特定時(shí)段，由房產(chǎn)商提供保證擔(dān)保。這種階段性的保證擔(dān)保，與房屋抵押權(quán)擔(dān)保前后銜接，以房屋抵押權(quán)有效設(shè)立作為自己的失效條件，屬于附解除條件的保證擔(dān)保。因此，一旦銀行就交易房屋合法設(shè)定抵押權(quán)，即應(yīng)當(dāng)認(rèn)為階段性保證擔(dān)保的解除條件成就，房產(chǎn)商的保證責(zé)任即應(yīng)免除。

本案中，案涉房屋雖未辦理抵押登記，但根據(jù)上述司法解釋規(guī)定及案涉事實(shí)，某銀行鹽都支行的抵押權(quán)已于抵押預(yù)告登記之日起設(shè)立，其貸款逾期時(shí)的優(yōu)先受償權(quán)已得到保障。因當(dāng)事人約定的自貢地產(chǎn)公司承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任的合同解除條件已經(jīng)成就，自貢地產(chǎn)公司的階段性連帶保證責(zé)任應(yīng)當(dāng)免除。故對(duì)某銀行鹽都支行要求自貢地產(chǎn)公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任的主張，依法不予支持。

關(guān)聯(lián)索引

《中華人民共和國(guó)民法典》第158條、第221條第1款、第692條

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（法釋〔2020〕28號(hào)）第52條

一審： 四川省自貢市大安區(qū)人民法院（2023）川0304民初142號(hào)民事判決（2023年2月28日）

二審：成渝金融法院（2023）渝87民終386號(hào)民事判決（2023年5月16日）

入庫(kù)編號(hào)：2026-08-2-524-001

來(lái)源：人民法院案例庫(kù)、民事審判