樓市回暖假象被戳穿！忠告所有買房的人，炒房時(shí)代正式畫上句號!

你是不是最近刷短刷朋友圈，刷到的全是“樓市回暖了！趕緊上車”“再不買又要漲了”這類話術(shù)？本來就打算買房還在觀望的你，是不是瞬間心癢癢，又拿不準(zhǔn)主意？別被帶節(jié)奏了，你自己跑兩趟售樓處和中介門店就知道，哪來什么全國性整體性回暖，現(xiàn)在樓市就是分化到離譜，好多假象都經(jīng)不起推敲。

從2024年政策端喊出“止跌回穩(wěn)”到現(xiàn)在，算下來已經(jīng)兩年多了，很多人至今摸不清現(xiàn)在樓市到底走到哪一步。就說長春，7月起執(zhí)行二手房差額20%個(gè)稅，一開始好多人怕交易成本大漲，市場要崩盤。結(jié)果實(shí)際觀察下來，新政只是小幅壓減了掛牌量，成交量沒崩，精準(zhǔn)打擊的就是炒房客短炒套利?，F(xiàn)在樓市調(diào)控邏輯徹底變了，不再是刺激漲價(jià)，而是盤活存量擠壓投機(jī)空間，實(shí)打?qū)嵗脛傂琛?/p>

頂層的信號其實(shí)說的很明白，2026年兩會政府工作報(bào)告對房地產(chǎn)的表述已經(jīng)變了，從之前的“持續(xù)用力”改成“著力”，從“止跌回穩(wěn)”變成“穩(wěn)定”。之前是準(zhǔn)備打持久戰(zhàn)，現(xiàn)在要精準(zhǔn)發(fā)力解決問題。之前只要求托住價(jià)格，現(xiàn)在要做供需總量平衡。

“去庫存”時(shí)隔十年，再次寫進(jìn)了政府工作報(bào)告。這一輪去庫存和2015年那回完全不一樣，上一輪主要針對三四線城市，靠加杠桿鼓勵大家買房。這一輪新房二手房同時(shí)承壓，主要路徑是政府收儲加市場消化，玩法早就換了。

《十五五規(guī)劃綱要》首次把房地產(chǎn)單獨(dú)列為一章，這個(gè)信號的分量很多人都沒讀懂。這說明房地產(chǎn)已經(jīng)從階段性調(diào)控，正式上升到長效機(jī)制建設(shè)。未來不會再有普漲的行情，這點(diǎn)板上釘釘。

拿實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)說話，上半年全國重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積，同比下降約12%。不同能級城市差距拉得很大，一線城市只降了3%，三四線城市降了13%。第二季度的修復(fù)勢頭，更是把分化擺到了臺面上。

4月一線城市新房銷售面積同比增長19%，5月再漲10%，漲勢一直穩(wěn)。北京4月直接暴增59%，深圳5月也增長了50%。這個(gè)漲幅放在多數(shù)三四線城市，想都不敢想。

二手房這邊的熱度看起來更高，上半年北京二手房網(wǎng)簽量93583套，直接創(chuàng)了近五年新高。深圳二手房賣了36458套，同比增長5.5%，上海二手房成交規(guī)模連續(xù)四個(gè)月保持同比增長。好多人拿這個(gè)數(shù)據(jù)說樓市徹底回暖，這里面的彎彎繞繞得給大家掰扯清楚。

現(xiàn)在二手房賣得好，說白了就是以價(jià)換量罷了。上半年百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌2.90%，都是靠著降價(jià)換來了成交。這恰恰說明市場正在通過價(jià)格調(diào)整完成自我出清，不是真的迎來了普漲反彈。

一線城市和強(qiáng)二線城市確實(shí)已經(jīng)穩(wěn)住了。上海二手房價(jià)格連續(xù)四個(gè)月環(huán)比上漲，深圳6月價(jià)格也正式轉(zhuǎn)漲，北京二手房成交均價(jià)從4月起已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月小幅上行。土地市場也跟著同步升溫，上半年全國TOP20城市住宅用地出讓金占全國的62%，比去年全年還高出10個(gè)百分點(diǎn)。深圳6月甚至有地塊溢價(jià)率突破150%，熱度確實(shí)不低。

三四線城市可就沒這么好的運(yùn)氣了，至今還在去庫存的泥潭里掙扎。50個(gè)典型城市的庫存去化周期仍高達(dá)26個(gè)月，就算現(xiàn)在一套新房不建，現(xiàn)有房子也要賣兩年多才能消化完。別說迎來反彈上漲，能穩(wěn)住價(jià)格就已經(jīng)很不錯了。

給剛需朋友說幾句掏心窩子的實(shí)話，不用死等著抄底抓什么最低點(diǎn)?，F(xiàn)在市場上好房子的議價(jià)空間很大，碰到合適的完全可以多對比看看。選房一定要優(yōu)先挑配套成熟好出手的地段，偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊盤真的別碰，碰了大概率砸在自己手里。

還抱著炒房套利想法的朋友，真心勸你趕緊收收心思?，F(xiàn)在樓市分化這么嚴(yán)重，絕大多數(shù)房子根本沒有增值空間，貿(mào)然進(jìn)場很容易被套牢。之前那種閉著眼買房就能賺翻倍的好日子，早就一去不復(fù)返了。

整體來看，樓市確實(shí)在往止跌回穩(wěn)的方向走，但不是所有城市都站在同一個(gè)階段。頭部城市已經(jīng)邁過了止跌的門檻，正轉(zhuǎn)向回穩(wěn)階段。廣大三四線城市還在止跌的路上慢慢掙扎。你所在城市的漲跌，比任何全國平均數(shù)都更能說明問題，買房多看本地行情準(zhǔn)沒錯。

參考資料：新華網(wǎng) 當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場走勢分析