扛過1092份公眾意見，海開上地豪宅終于過關了

北京進深 徐迪 7月10日，海開上地0702項目取得兩張建設工程規劃許可證：

一張是東北角的18地塊，包括18-1住宅樓等37項；

一張是23多功能用地，包括23-1辦公商業樓等10項。

而挨著多功能用地的24住宅地塊，仍未取證。

至此，距離項目規劃設計方案公示已整整兩個月，反饋意見通告也有一個月之久。

1092份公眾反饋意見

項目總平圖于5月9日公示；6月5日，海淀規自分局通告了反饋意見。

按照北京市常規審批流程，設計方案反饋意見通告之后，項目需進入“多規合一”協同平臺會商階段，由規自、住建、園林、消防等多個部門聯合審查，通過后方可核發建設工程規劃許可證。

這一過程通常不會太慢。

近兩年北京入市的新盤，基本都能在一兩周搞定，部分甚至先拿規證，后補發反饋意見。

海開上地0702項目的特殊在于：它收到了1092份公眾意見。

這應該是北京近兩年收到公眾反饋意見最多的一個新盤了，所引發的輿論壓力和社會關注度，遠超一個常規住宅項目的審批場景。

經主管部門整理，一共有十四大類。包括架空層層高、樓棟間距、各類贈送平臺、消防設計，以及開閉站、調蓄池、化糞池等公共設施的位置，幾乎涉及到一張總平圖上所有的設計，甚至直接質疑審批標準。

盡管官方明確認定，項目的架空層、樓間距、贈送面積等核心設計指標均符合現行規范，僅對消防回車場等細節進行了微調。

但是作為海淀區屬國企，海開不僅是開發商，更是區域發展的參與者和見證者，有著更高的責任感，它需要在這個生態中繼續生存和發展，需要平衡各方利益。

面對洶涌的民意，規自委海淀分局在通告中劃清了清晰的權責邊界：對于技術合規問題，依法予以采信。

而對于“影響周邊二手房保值”和“學區劃片”等主觀訴求，則明確回復“屬于市場行為”和“建議咨詢教育主管部門”。

這創紀錄的反饋量，表面上是對項目技術指標的質疑，深層則是周邊二手房業主對資產保值和學區資源被稀釋的強烈焦慮，特別是隔壁功德寺雙盤——和樾望雲、和樾玉鳴的準業主們。

功德寺雙子戶型為：和樾望雲98/108/139/178㎡，和樾玉鳴139/178/216/267㎡。

除了和樾玉鳴有2棟200㎡+的大平層，其余戶型面積段與海開0702項目高度重合。

而功德寺雙子以10萬+的單價遭瘋搶，本質上是在為上地學區的稀缺性和確定性支付溢價。

如今，海開新盤以同樣的面積段、更先進的產品力殺入市場：

景觀花池贈送讓得房率起碼高出同區域項目5個百分點；架空層配置在海淀新盤中一騎絕塵；

139㎡四居更是直接對標功德寺雙子主力戶型并進一步迭代升級。

功德寺業主的焦慮可以理解：花大價錢買的新品還沒穿上身，就過時了。對于將房產視為核心資產配置的家庭而言，這是真金白銀的賬面縮水。

于是，和樾雙子業主群開始組織集體投訴，直指海開上地新盤使用“黑科技”等手段，設計標準顯著高于區域常規住宅標準以及周邊存量二手商品房和去年剛開盤新房，要求規自部門予以審查。

反饋意見中“影響周邊二手房保值，違背穩房價政策導向”的指控，使得項目不再只是一個單純的規劃設計審批問題，而被賦予了宏觀政策層面的敏感性。

在當前房地產調控語境下，任何可能引發區域價格波動的項目，審批部門都會格外審慎。

還有一點，0702項目并非純住宅地塊，還包含F3其他類多功能用地，要求符合中關村產業要求，聚焦以人工智能為核心的智能健康、智能終端等產業應用方向。

地塊內還規劃有公交中心站，出讓文件特別提醒“應適度提前實施建設，保障入駐前實施完成，避免產生輿情”。

這些復合型條件也使得“多規合一”會商涉及的利益主體更多、協調難度更大。

海淀樓市的“囚徒困境”

用地面積7.7公頃，總建筑面積約33.94萬㎡，規劃30棟4-10層洋房，東區18地塊17棟，西區24地塊13棟。

項目以TOP級“頌系”規格打造，配置了超級界面、大體量架空層、豪標會所，南向弧形景觀花池，10棟樓首層架空與下沉庭院組成強大會所體系。

戶型涵蓋99/116/139/159/179㎡三居至四居。

99㎡起步建面就能做到三面寬，樓王層高更是達到3.3米。

在反饋意見中，海開新盤南向弧形景觀花池（一步陽臺）成為焦點。

好房子盛行的市場中，老項目自身產品力的落后被無限放大，當周邊競品以更優的產品設計和更清晰的價值主張入市時，老項目“未收房即貶值”的落差感，成為點燃功德寺業主情緒的導火索。

一個耐人尋味的細節是，海淀帶一步陽臺的新盤不少，只不過都沒在總圖上畫出來，反而順利過關。

海開在總平圖上如實展示一步陽臺，沒有隱瞞、沒有玩雙標，結果卻引來爭議。

“上地學區”作為功德寺雙子的核心賣點，也是海開0702項目的潛在加分項。

現實卻是充滿不確定性的多校劃片與學位緊張，功德寺業主聯名要求明確劃入上地學區的訴求，在教育資源日益均等化和人口結構變化的大背景下，注定是一場漫長的等待，所以轉而去要求“不得單獨把海開項目納入上地學區”，試圖通過阻斷學區預期來削弱海開新盤的競爭力。

規自分局對此的回應是：學區劃片以教育主管部門意見為準，不在規自部門職責范圍內。但學區問題的高度敏感性，無疑為項目審批增添了額外的政策考量維度。

這也折射出了當前北京核心區新盤開發的典型困境：

一方面，海淀區作為北京科技創新核心區，擁有極強的產業基礎和人口吸引力，住房需求旺盛。上地板塊更是緊鄰中關村，鄰近地鐵13號線和昌平線換乘站清河站，上地西路還規劃有地鐵快線R5線，地段價值毋庸置疑。

另一方面，海淀新房市場長期處于產品力洼地。客觀來看，0702項目的規劃配置，甚至是跟不上北京其他區樓盤產品力的。但在海淀，起碼對功德寺雙盤而言，無疑是降維打擊。

規劃審批可以依據條文做到“技術合規”，但一個項目能否真正融入區域、實現價值平衡，是一道更為復雜的考題。

坐地戶也有難念的經

海淀上地0702街區地塊于去年12月23日完成出讓，由海開控股以84.56億元總價競得，溢價率0.4%。

其中住宅部分成交價約64.77億元，折合樓面價約6.96萬元/㎡。

項目開發主體北京上宸房地產開發有限責任公司，成立于2026年1月12日。

注冊資本5000萬元，由海開控股獨資，項目公司法定代表人、董事、經理由葉星一人擔任。

葉星同時也是頤海澐頌的項目總，設計此前曾擔任融創香山壹號院設計總監、北京融創學府壹號院項目總經理。

作為海淀本土國企，海開在當地開發過多個樓盤，包括去年與功德寺雙子同期較量的頤海澐頌，以及同在上地板塊的頂豪盤圓明天頌等。

海開控股創立于1981年，是海淀區第一家、規模最大的地產國企，實際控制人為海淀區國資委。

此前多年，海開一直隱于幕后，角色偏向城市更新建設的參與者——海淀的四通大廈、數碼大廈、知識產權大廈，背后都有海開的影子。

真正走向臺前是在2021年。那年海開控股第一個項目圓明天頌開盤賣了近60億，交付時業主滿意度不錯，攢了一波口碑。

2022年，海開+中建壹品聯手拿下永豐地塊，打造了棲海澐頌。

2024年，海開控股拿地節奏猛然提速，先以42.3億元拿下海淀清河一宗綜合性商業金融服務用地，時隔七天又斥資79億拿下永豐南地塊。

這一年，海開控股以121億元的成績，第一次登上北京房企全口徑拿地額榜單。

起點很高，開局就是第三，僅次于中海地產和中建智地。

拿地兇猛的背后，非常考驗財務底盤。上地0702項目以84.56億元競得，這是一筆重資產投入，每一天的延期，都意味著資金成本的增加和回款周期的推后。

上地0702項目也為海開敲響了警鐘，在高度敏感的海淀樓市環境中，任何設計上的“創新”都可能被放大審視，任何審批環節的"瑕疵"都可能成為爭議焦點。

這或許也解釋了為什么海開在上地項目上格外謹慎。

推快了，功德寺業主的維權壓力可能升級；推慢了，資金成本和市場窗口期都在流失。

如今規證到手，項目接下來的進度或許可以提速了。海開上地0702項目的波折，某種程度上也是海淀樓市轉型的一個縮影。

什么時候產品力的升級不再被視作異端，好房子的標準不再因為區域慣性而被壓低，海淀樓市才能真正進入產品力與價格平衡的新階段。