必須離車站近！日本老人換房觀念大轉變，交通優先成新準則

“想住在車站附近”——日本老年人為何開始選擇“交通便利的城市”？超三成老人因房租換房的背后

選擇居住地：規避長距離出行

在關于老年人換房的討論中，房租負擔、老年人入住困難等問題往往備受關注。但日本本次調查卻揭示出一個新趨勢：老年人的住房選擇，正逐漸轉變為對出行方式和生活圈本身的重新審視。

日本房產中介公司 At Home于2024年3月至2026年2月期間，針對460名65歲以上、有過租賃房屋搬家經歷且主動尋找房源的老年人，開展了一項網絡問卷調查。結果顯示，搬家的首要原因是“需要搬到房租更便宜的地方”，占比達32.0%。

與此同時，“想住在公共交通便利的地方”（15.9%）、“想搬到靠近醫療機構或購物場所的地方”（12.2%）、“想住在家人附近”（11.5%）等回答也占據了一定比例。這意味著，日本老年人換房的判斷標準，已經不再僅由住房費用決定。值得關注的是，老年人正呈現出一種傾向——試圖讓自己的生活據點向“交通便利的地方”靠攏。

從老年人現居住地與家人居住地的距離來看，步行范圍內的占比為20.7%，駕車30分鐘以內的占比為23.9%，可見大部分老年人選擇住在離家人較近的地方。此外，在搬家理由中，靠近公共交通、靠近醫療機構這兩項也躋身前列。這也反映出老年人的一種新觀念：相比確保出行工具，更愿意選擇無需長距離出行的生活環境。隨著老齡化加劇，老年人駕車變得困難，未來，能夠步行或短距離抵達車站、公交站、醫院、超市等場所的地段，其價值可能會進一步提升。

緊湊型城市與入住壁壘

老年人換房帶來的影響，并非只局限于住宅市場。例如，若越來越多的居住者重視公共交通的便利性，人口可能會進一步向火車站周邊、公交線路沿線聚集。

日本總人口已開始減少，而65歲以上老年人口截至2025年9月已達3619萬人，正以前所未有的速度步入超高齡社會。在這一前所未有的人口結構變化中，一個嚴峻的問題逐漸凸顯——過去數十年間，“汽車大眾化（私家車普及并成為生活必需品）”帶來的一系列影響。

自日本經濟高速增長期以來，私家車的普及極大地提升了個人出行的自由度，但與此同時，也引發了諸多問題：一是城市無序擴張的“城市蔓延現象”，二是大型購物中心等“路邊商鋪激增”。受此影響，日本傳統的中心市區出現空洞化，各地接連出現商鋪關門、街道冷清的“ shutter 街”（卷簾門街）。

這種城市郊外化和對汽車的過度依賴，進一步加速了因盈利不佳而導致的公交線路、地方鐵路等公共交通的班次縮減甚至停運。這一現象使得以無駕照或因年老而難以駕車的老年人為主體的“交通弱勢群體（出行受限人群）”問題日益突出。

如今，日本出現了大量“購物難民”和“醫療難民”——他們因沒有私家車，就連購買食品、日用品都變得困難；即便只是短途出行，也不得不依賴價格高昂的出租車或家人開車接送。

為打破這一惡性循環，日本政府和地方自治體正推動城市規劃與交通政策的根本性轉變，其核心是推進緊湊型城市建設：抑制城市無序郊外化，將步行可達范圍界定為生活圈。根據2014年（平成26年）修訂的《都市再生特別措置法》，日本各地正推進“立地適正化計劃”，將居住設施和各類公共服務設施集中布局在特定區域。

與之聯動，一種以減少汽車依賴、依托公共交通為核心的城市開發模式——“公共交通導向型開發（TOD）”受到廣泛關注。TOD 模式的核心是，在交通樞紐步行范圍內（約400至800米），高密度聚集各類城市功能，并打造行人優先的街道。近年來，相關政策進一步升級，“緊湊型+網絡”的概念受到重視，即結合城市功能聚集與交通網絡聯動，例如重新規劃地方鐵路新站的接駁公交線路，在人口稀疏地區引入按需定制的交通服務等。

不過，老年人尋找住房仍面臨諸多難題。在調查中，當被問及找房時的困難時，排名前三的分別是：“找不到符合期望的房源”（33.1%）、“難以找到保證人或確定緊急聯絡人”（21.5%）、“因年齡問題被拒絕入住”（20.7%）。

大多數老年人都希望實現“就地養老（aging in place）”——即便身體機能衰退，也能有尊嚴地獨立生活，在熟悉的社區安度晚年。但現實中，交通設施、公共建筑對老年人來說難以使用，這成為他們實現這一愿望的巨大障礙。

如果無法在心儀的地段找到合適的住房，就很難實現交通便利的生活。由此可見，住房政策與交通政策相互關聯，共同支撐著老年人的生活。